大连商业项目考察报告

大连商业考察汇报及心得Page2考察日程安排中山广场；中心商业区商业风情街；香炉礁物流园区专业卖场；西安路商业区；和平广场星海会展中心瓦房店市大商新玛特；社区购物中心11月17日11月18日11月19日11月20日中山广场中心商业区会展中心会展中心物流园区专业卖场马房店大商新玛特Page3目录1234大连城市特征介绍大连市商业体系介绍大连商业中心案例介绍大连副商业中心案例介绍5大连县域商业案例介绍Page4大连城市基本情况大连位于中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，处于环渤海地区的圈首，是京津的门户，地理位置优越。大连北依中国东北的辽宁省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。核心区定位：东北地区金融、商务、会展中心，大连市行政中心、文化中心、体育中心、软件产业基地。重点发展方向：向北发展。旅顺城区定位：东北亚国际旅游胜地之一；东北地区区域经济门户；大连市文化创意产业基地、高等教育科技研发基地和国际航运中心组合港之一。重点发展方向：保留城市绿心和生态廊道，在旅顺老城区、水师营、旅顺开发区、塔河湾等地区组团式发展。金州新区-保税区城区定位：东北亚国际航运中心的核心海港区和国际空港区，临港生产服务业中心和物流业、高新技术产业、战略性新兴产业、先进制造业基地，逐步创建改革试验区。重点发展方向：沿黄、渤海岸向北发展。大连地理位置介绍各城区定位及重点发展方向Page5大连城市特征介绍广场作为城市节点，勾画出这座北方海滨城市的丰姿神韵大连现有较大的广场48个，可谓中国广场最多的城市。广场大都是建在城市的主轴线上，并以此为中心呈放射状，从而使整个大连就像是由无数个广场作为节点连缀起来的城市。大连的广场各具特色，最有代表的是有着“10座楼10个样，10条道路10个向”的说法中山广场和号称亚洲最大的星海广场。市内路网密集、高架桥较少，堵车现象较少大连为丘陵地形，因此夹杂着较多不确定方向的交叉、转弯坡路，街道多是以广场和周边放射状街道形成的。道路以矩形路网为主，并且十分密集，通达性较强。大连的城市设计者在治理交通问题上并不是简单的加宽道路、修建立交桥，而是利用大连密集的路网设置单行线来对车辆进行分流。在考察的过程中不论时间早晚均未遇到堵车现象。大连的道路也存在着较多问题，例如交通指示牌较少、过街人行道红绿灯较少等。欧式建筑较多，成为城市建筑一大特色走在大连的街上，可以发现欧风盛行，一部分是存留下来的历史建筑，见证着大连不同时期的城市风貌，另一方面与20世纪90年代以后，市政府积极倡导欧式建筑有关。缺乏夜生活氛围，夜经济尚未激活大连同大部分北方城市一样，城市夜生活并不丰富，一方面与气候有较大的关系，另一方面在11月份下午5点左右便天黑，考察期间晚上8点以后街上变人、车较少。中山广场中山广场夜景大连宾馆Page6大连市商业体系分析核心商业区：青泥洼桥、西安路；次级商业区：奥林匹克广场、马栏广场、三八广场、华南广场、黑石礁、岭前区域。自大连建市以来一直到20世纪80年代，大连市商业网点的发展范围主要集中在中山区青泥洼桥、天津街一带。随着城市形态的西拓北进，大连逐渐从单中心城市向双核心的城市区域演进，20世纪90年代原来处于城乡结合部的西安路成为了第二个市级商业中心。到2000年以后，随着城市的发展，城市空间具有商业价值的节点的增加，目前大连已形成两个市级商业中心、十二个区级商业中心以及三十个社区级商业中心。Page7大连市商业中心案例分析青泥洼桥商业区基本信息青泥洼桥商业中心地处大连市中心区域，是大连市历史最久远、最繁华的商业中心。零售商业网点十分密集，且以较大规模的百货商店和购物中心、大型超市为主。主要商业网点有新玛特购物广场、麦凯乐大连商场、百年城、大商男店、秋林女店等。同时青泥洼也是中国最大零售业集团之一大商集团的起源地，商圈内麦凯乐、新玛特、大连商场均为其所有。大连商场百年城新玛特购物广场麦凯乐Page8大商集团简介大商集团是中国最大的零售业集团之一，在2009年中国500强企业排名第86位，营业收入625.55亿元。目前共拥有大型店铺160家，分布在11省50多个城市，总建筑面积300万㎡。截至2011年11月23日，大商集团集团销售额突破1000亿元，提前完成全年销售目标，成为辽宁省首个千亿规模的本土企业，同时也成为我国百货行业中第一个千亿级企业。四大主力业态百货店是大商集团的主力军。营业面积一般在2万—6万㎡，代表性品牌有现代高档百货（麦凯乐）、现代综合百货（大连商场）、时尚流行百货（千盛）、特色百货店（秋林女店、大商男店）。代表品牌有新玛特和NTS。新玛特面积一般在10万㎡以上，打造一站式购物休闲服务，目前已在大连、沈阳、大庆等开设了31家新玛特店。NTS（新城镇购物中心）是大商集团为加快农村中心镇商业建设而打造的新商号。大商超市于1998年通过自主投资建设和收购等方式起步，目前现已近百家，分布于大连、沈阳、抚顺、锦州、本溪、大庆、牡丹江和齐齐哈尔等东北城市以及北京、石家庄等地。大商电器是中国家电销售领域的著名品牌，是大商集团商品经营最强项之一。目前拥有百家专业电器连锁店，年销售突破100亿元，是家电类商品在东北地区销售的“主渠道”，东北家电市场的龙头霸主。百货店购物中心大型综合超市专业店Page9新玛特购物广场基本资料项目名称位置开业时间建筑面积（m2）层数新玛特购物广场青山街1号2001-10148,000地上8层地下2层大连新玛特购物休闲广场是大商集团于2001年全资兴建的综合性购物休闲广场，坐落于大连市最为繁华的商业中心“青泥洼商业圈”，南临劳动公园，北靠大连火车站，环境优越，交通便利。作为大商集团步入现代化、国际化的标志性店铺，是大连市第一家真正具有SHOPPINGMALL理念的购物中心，集百货、超市、休闲、娱乐、餐饮和生活服务等多种功能于一体。Page10新玛特购物广场外立面展示新玛特购物广场的外立面与大连大部分建筑一样欧式风格明显。临步行街面一层均有临街商铺；临友好街面入口较有特色，采用下沉式的广场将地下一层超市凸显出来，地面用一条通道与一层连接起来，造型较为现代，给人一种时光通道的感觉。Page11新玛特购物广场内部环境新玛特购物广场定位于休闲、购物场所，室内铁索吊桥、俄罗斯风格小亭等给人一种轻松、享受的感觉；在颜色搭配上也十分大胆。广场内部白色的墙壁和天花板将整个广场称得格外明亮；在各楼层脊梁处用上跳跃式的颜色，又将整个广场衬得活力四射。Page12新玛特购物广场中庭设置新玛特购物广场的中庭连接着百货和购物中心两大商业主体。中庭面积大，视野广阔，从地下到七层留有很大空间可作装饰用途。在中庭的一侧建别致的欧式小亭加以点缀，与新玛特定位休闲娱乐十分吻合。Page13新玛特购物广场主力店大连商场大连商场——大商集团的母店，于1936年建成开业，是大连最老牌的商场，也是中国十大商场之一，有“东北第一店”之称。大连商城由南、北楼组成，与新玛特购物中心相通，营业面积4.2万㎡。主要经营家电、日用百货、钟表眼镜、工艺首饰，服装鞋帽、烟酒糖茶、干鲜果品等。档次定位：中档品牌目标客群：中档收入、消费成熟的客户群。最具影响力的商场Page14新玛特购物广场业态布局楼层商品B1F新玛特超市、干果店、通讯店1/F名店广场（化妆品、珠宝、名表、皮具、鞋、服饰、荣盛时尚大街、精品专卖店）2/F绅士少女服饰—绅士装、少女装、儿童世界、咖啡厅、中国邮政、中国人寿保险公司、旅行社、银行3/F淑女服饰馆—淑女服饰、内衣、文具、新华书店、滑冰场、通讯4/F运动休闲、家居馆、体育用品、运动服装、家居用品、电子游乐场、休闲水吧5/F美食广场6/F娱乐及游泳馆、空中停车场、电影院、泳池、电子游乐场、休闲水吧、网吧7/F健身会所、会员区、多功能区8/F空中休闲广场、卡丁车赛场、网球场、高尔夫球场、篮球场、羽毛球场从新玛特整体业态配比上可以发现，休闲娱乐占比较大远远大于餐饮占比，充分体现了购物休闲广场的方向。业态布局上与大多购物中心区别不大，部分业态针对项目特色进行调整：例如将儿童用品设于二楼吊桥处，可利用吊桥的趣味性吸引儿童前往，带动消费。Page15新玛特购物广场规划特征新玛特购物广场建筑本身为欧式风格，同时加强广告位设置，为商户提供了有效的宣传，增强商业氛围。在主入口采样下沉式广场、一层通道、二层扶梯让消费者直接前往目的区域。设置处于商业街的入口人流量大，并与商业街上其它项目紧密衔接，将周边消费者很习惯性的引入购物场所。建筑内部多个共享空间与中庭的设计，营造了具有游玩休闲空间特色的舒适环境，提供顾客的是无限乐趣与享受。停车场设置为空中停车场，增加项目的停车位，解决了项目周边停车难的问题，保持人流车流通畅。人流动线车流动线大连商场出入口新玛特出入口大连商场出入口空中停车场新玛特出入口下沉广场下沉广场共享空间中庭广场广告设置Page16麦凯乐大连总店基本资料麦凯乐大连总店于1998年9月19日开业，由日本国株式会社麦凯乐和大商集团合资兴建，但目前日本运营方已撤出，由大商集团独立管理。总营业面积5万㎡，由地下一层至地上六层构成，定位为“年轻健康的舒适生活”。2011年4月，大商集团为了强化该店的商圈地位，将与其紧挨的家家广场改造为大连麦凯乐总店的新馆，与麦凯乐本店采用上下层廊桥相连接，与原馆联袂经营高档百货。麦凯乐新馆已于2011年11月开业，建筑面积约3.8万㎡，包括地下一层至七层。Page17麦凯乐大连总店外立面麦凯乐大连总店的外立面无任何商品的广告牌，出入口的规模、形式也显得十分低调，在无活动期间整体商业气息不强。Page18麦凯乐大连总店内部环境考察期间商场内部顾客较少，略显冷清。但商品摆设井然，内部环境与大连商场相比更加精致。残疾人专用的卫生间及电梯按钮、温馨的母婴室等处处体现着先进的日式管理模式。Page19麦凯乐大连总店业态布局麦凯乐大连总店定位为“年轻健康的舒适生活”。从布局和实地考察中可知，麦凯乐目标定位偏女性，而且从整体风格来看尤其偏知性，给人感觉档次较高，但不够时尚新潮；男性较偏向中年男人，运动休闲放至顶楼，从一到五楼都没有给人青年时尚的感觉。因此在对该店进行扩建时，将原店的女包、女鞋、寝具、厨房用品、儿童用品、生活用品、家电等业种进一步优化升级后迁移至新店，并且增加国际名表、时尚饰品、时尚男女装业种，为麦凯乐大连总店的品牌构成增加了较多年轻、时尚元素。整体看来麦凯乐大连总店属于中高档精品流行百货。Page20麦凯乐大连总店规划特征麦凯乐大连总店在入口设置过程中，同样采样下沉广场设计，广场边放置了大量休闲凳和花坛草木，给消费者提供舒适的休闲环境。广场周边的商铺展示大大提升了广场周边的商业氛围。为考虑不同消费者的需求，还特别设置的直达二层的购物电梯，使不愿走路的消费者可以更轻松的、更方便的购物。后期物业改造，运用空中连廊设计将原家家广场建筑和麦凯乐建筑连成整体，方便消费者购物。下沉广场青泥街入口入口展示入口展示人流动线车流动线下沉广场商业入口商业入口Page21百年城基本资料百年城于1999年奠基，因大连建市百年标志性建筑而得名。项目占地15790㎡，建筑面积约7万平米。2001年，百年城正式开业。从此，这里成为了青泥商业中心的又一大亮点。百年城诞生在众多大型商场和购物中心云集的繁华地段，之所以能够创出自己的品牌、在短时间内得到顾客们的认同，与它独具的特色是分不开的。除了作为百货所具有的多样的商品、著名的品牌、优质的服务以外，百年城还是个以建筑特点吸引人们目光的地方，可以说这座大楼本身就是一个有观赏价值的艺术品。百年城的产品国际化、年轻化、高档化，商场内两种商场经营模式：一半是太平洋百货，另一半是封闭单体的品牌专卖店。从建成起百年城便定位在高档购物中心，内部世界顶集品牌云集。这个融合了餐饮、休闲、娱乐等诸多时尚元素的一流购物中心，已经成为大连高尚生活的主流。薄熙