房地产融资案例

一、上海绿地1、扩张房地产领域寻求多元化融资多元化融资在08年中期，张玉良曾表示，“在融资收紧的情况下，我们有三分之一的资金是来自境外银行和信托等的支持。仅最近半个月，绿地就再将引入十几个亿的资金，内资银行在我们二三线城市项目的贷款上也给予了较大的授信额度。”但显然，出让参股企业的股权进行套现也是绿地的一种选择。1月份，绿地将所持有的东方证券2.77%股份中的1000万股(占总股本的0.3036%)在上海联合产权交易所挂牌转让，挂牌价格1.5亿元。每股15元的挂牌价较东方证券每股净资产2.66元溢价约4.6倍。4月14日，绿地在上海联合产权交易所挂牌转让上海新华发行集团有限公司10%股权，挂牌价为3.69亿元，该价格已超过当初绿地拿下新华发行集团49%股权时的3.48亿元。通过上述股权转让，绿地也因此直接回笼资金5.19亿元。因此有业内人士表示，这些资金显然为绿地集团扩张房地产业务助了一臂之力。在张玉良看来，2009年随着各项政策规定的出台实施，预计市场总体将逐步趋于稳定。同时，土地、资金将进一步向优势企业集中。“大企业掌握资源优势后将实现更大的发展。”张玉良表示。这或许是绿地集团在房地产市场的低迷期，多元化融资，募集资金快速扩张房地产业务的重要原因吧。2、绿地集团海外融资取得成功绿地集团海外融资取得实质性突破。日前，绿地集团与德国著名房地产投资机构——国际房地产投资银行（HI）达成合作协议，该行向绿地集团提供高达7亿元人民币的贷款额度，第一笔资金已经于近日到位。这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作的单项金额最高的案例之一，该项融资不但能有效地促进绿地集团的房地产项目开发，更将绿地集团的项目开发和管理提升至国际水平。2005年以来，绿地集团继续快速健康发展，规模和实力进一步快速提升。在突出房地产主营业务的同时，绿地集团实施了相关多元化的发展战略，组建了建设、商业、能源、汽车服务四大产业集团。绿地集团良好的发展态势也得到了海内外金融机构的认同，银企合作项目接二连三。今年下半年，中国农业银行总行和中国工商银行总行相继向绿地集团授信。此次与HI的合作也进行得非常顺利。源源不断充沛的现金流为绿地集团的经营拓展和快速健康发展提供了资金保障。据悉，本月集团还将在上海和外地开工多个房地产项目和一个大型房地产企业的收购工作。3、德资投资银行再入中国楼市七亿注资上海绿地2005年12月07日12:07德国投资银行HI继投资万科后再入中国楼市，内地房企海外股权融资风渐起绿地集团总裁张玉良在公开场合多次谈及的海外融资，终于取得实质性突破。《每日经济新闻》昨日获悉，上海房企龙头企业绿地集团获德国国际房地产投资银行(HypoRealEstateBankInternational)(以下简称HI)融资，额度为7亿元人民币。“这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作获得单项贷款额度最高的案例之一。”世邦魏理仕高级经理杨东宇指出。事实上，绿地对于融资问题一直表现得相当积极。今年三季度以来，绿地已先后获得中国农业银行总行和中国工商银行总行的授信。张玉良也曾表示绿地有三大融资渠道———用经营性的物业向银行筹资、境外融资和国内银行的支持。尽管此次绿地集团没有透露与HI的具体合作方式，但绿地有关人士昨日向《每日经济新闻》表示，此次合作在股权融资的基础上设置了更多的协商条款，融资额度主要用于绿地在上海项目的开发，绿地也希望借此将项目开发和管理提升至国际水平。业内人士指出，诸如绿地与HI此番类似股权融资的模式，在未来半年内将越来越常见。“从目前情况来看，对于物业抵押贷款和传统的银行开发贷款，发展商能申请的都已申请完毕。可以预计，接下来的半年之内，以项目赢利为担保的股权融资，将成为越来越多见的手段。”中穗投资管理有限公司董事总经理俞斌表示，根据今年10月份对上海50强开发企业进行的融资意向调查，大约70%的发展商表示愿意选择股权融资。以FDI之名行商业贷款之实HI-万科合作案广受关注HI去年7月首度投资中国内地房地产业，为中山万科城市风景花园项目注资3500万美元一事，曾在业内广受关注。值得注意的是，这不是一笔简单的股权融资，而是以外国直接投资(FDI)为名，行商业贷款之实的信贷融资。业内分析人士指出，“房地产企业取得境外贷款，万科还是第一家。”据报道，万科此次与HI的合作是在与“所有有分量的境外投资机构”密切接触后的一种选择，并且独辟出一条境外贷款的蹊径。“在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为BestGainInvestment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。”万科总经理郁亮在接受媒体采访时坦言，从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，属于FDI。而实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”。而万科境外贷款的“成功一跃”，给了房地产企业从外资银行取得贷款的种种“猜想”。(文/王舒)4、绿地集团新获中行、农行总行授信逾170亿2009-4-7=7025、绿地集团获国家开发银行300亿授信2009-9-1=7196、绿地的国际化视野=2094&ClassID=1&SpecialID=张玉良一再强调，绿地发展策略是“保持速度，控制风险”。而作为这一策略保证的，是其投融资方面的国际化视野和实际运作。今年4月，绿地收购了上海南汇区一幅600亩土地51％的股权，以及400亩净地。6月，绿地斥资两亿元，在常熟拿下一幅291亩的地块。而据悉绿地正在运作一次性收购东北某市6个房地产企业。在各地持续增加土地储备的同时，有消息称绿地正在酝酿引入国际策略投资者。对此，张玉良表示，目前一切尚在谈判阶段，具体细节不便透露，“但可以肯定，将来绿地的股权、人才都是国际化的，第一步是在规划设计、酒店管理等方面和全球性企业合作。”（信托法律网编辑）据张介绍，绿地计划将旗下上海及外地4-6个商业地产项目，包括酒店、写字楼和商场等，打包成为REITS（房地产投资信托基金）到香港上市，有三家海外投行正在准备有关的方案。“投行希望我们打包的是全部建好的项目，而我们则希望注入一些在建项目，这样我们在项目资金安排上更有灵活性。”他补充说。二、复地集团1、牵手SEB基金复地多渠道融资助力兼并扩张2007-10-2316:06（官网报道=287）宏观调控下的银根缩紧，使得不少融资通途匮乏的房地产企业如坐针毡，拥有与多家国际房地产基金合作背景的复地集团则显得胸有成竹。10月14日，复地集团宣布，将与北欧金融集团SEB旗下的房地产投资管理机构SEBImmobilienInvestmentGmbH合作，双方计划共同出资2亿美元，在国内合作开发地产项目。虽然2006年才进入中国市场，但SEBImmobilien从去年年底到今年上半年，已先后大手笔从麦格理手中买下新茂大厦，及自高盛集团手中接手高腾大厦，收购总投资接近4亿美元。“前期进行整体收购之后，随着对市场的熟悉程度日益提高，我们开始尝试与复地这样的本土企业合作介入开发阶段，”SEBImmobilien董事总经理蔡财顺称，“但双方目前尚未确定具体投资目标”。股权收购成拿地捷径据了解，双方没有确定具体的投资目标，也没有透露各自的出资比例。按照复地的以往惯例，与基金合作的基本模式都是由基金公司进行资本注入，而项目运作开发则由复地全权操作。此次与SEB的合作也不例外。SEB的中国投资轨迹是其“前辈”们的翻版，在前期进行整体收购后，随着对市场熟悉度的加深，公司开始与本土企业合作介入前期开发。自今年年初以来，复地宣布公司回归A股计划，其攻城略地步伐便逐步加速。这样的快速扩张，令一些业内人士认为，复地积极与海外基金合作，某种程度上是出于资金之需。但范伟表示，“这并不是复地集团缺乏资金的表现，而是扩大企业规模、增强竞争力的战略之需。获得更多的融资渠道和资本支持，复地将可能在资产规模上有长足的发展”。国际化之路事实上，从2004年开始，复地就已先后和摩根士丹利、荷兰ING等国外著名房地产基金进行了多次合作。在房地产调控时期，很多企业都受困于资金筹集之困局，复地则及时抓住资本市场摇动的橄榄枝，多种融资途径的开拓，使得银根收紧对复地的影响甚微。继2004年与复地首次合作开发松江复地香堤苑后，荷兰ING房地产基金于2005年8月中旬与复地二度携手，共同投资6亿元打造虹口“复城国际”项目。适时荷兰ING房地产亚太区总裁RobertLie即表示：“荷兰国际与复地集团的合作关系将紧密而长远。”2006年2月，复地与加拿大著名投资基金CDP旗下房地产投资集团Cadim合作开发位于无锡市惠山区的“复地公园城”项目，总投资额预计超过10亿元人民币。同年9月27日，复地还对外宣布与扬子基金合作开发位于天津市和平区的“天津中心”项目，这一建筑面积15.19万平方米的项目系包括甲级写字楼、五星级商务酒店、顶级酒店式服务公寓以及国际购物中心为一体的商业商务综合体。据记者了解，复地集团与基金合作的基本模式都是由基金公司进行资本注入，而项目运作开发则由复地全权操作。而在范伟看来，这些合作的价值不仅仅限于融资层面，它所带来的启示更为重要。“比如在管理和开发模式上，国际房地产投资机构让复地真正认识了差距。这种眼界的开阔，不仅给企业发展指明方向，更在追求目标上有了层次提升。”范伟表示，未来复地仍将继续探讨与境外投资者合作的可能性。“目前宏观调控带来的市场格局调整，复地的竞争力反而可能会更显性一些”，正如范伟所言，也许对于复地这样的企业，直接进入国际资本市场筹集资金，只是一种必要的途径，而通过引入国际机构投资者，实现资本结构国际化，才是终极目标。SEB成立于1856年，是北欧老牌金融集团，旗下的SEBImmobilien总部位于德国，目前在全球管理的物业投资总资产逾100亿美元。SEBImmobilien2006年进入中国市场，该公司已在上海完成两宗收购，分别是去年年底从麦格理手中接手新茂大厦（已改名白金大厦），收益率达6%；以及今年从高盛集团手中接手高腾大厦，公开数据显示，两笔收购总投资接近4亿美元。2、复地集团联手大摩再融资所得款用于房地产=47601442005/02/2813:35复地集团（2337.HK)于上周宣布，公司与摩根士丹利于2005年2月24日签署一份与配售有关的股份配售协议。业内人士评析说，这是摩根士丹利和复地集团合作的新形式。根据协议，作为独家配售代理，摩根士丹利同意在国际资本市场上完成一次快速建档方式的股本融资，共