中小户型偷面积专题

中小户型“偷面积”专题花样年营销中心2008年7月前言近年来，随着房地产市场竞争的不断加剧，市场对产品创新的要求正在不断提高，出现了众多创造性的”偷面积”设计，作为产品创新重要部分的“偷面积”设计，也已经逐步发展成一门显学。对任何试图在产品创新领域有所进步的开发企业来说，探讨并分析这一市场现象都已经变得非常必要。而对于目前市场上出现的纷繁芜杂的“偷面积”现象，也需要有一个系统的总结性梳理。考虑到各种不同产品类型“偷面积”方法的通用性，本次研究将主要针对普通住宅中的中小户型住宅产品的“偷面积”现象而展开。中小户型的定义偷面积限制政策导读“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述市场结论报告架构中小户型定义所谓中小户型其实是一个模糊的相对性（相对于大户型）慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。一般来说，中小户型在房间数量上不超过2个，卫生间数量则以1个为主。中小户型的面积标准通常也是不同的：深圳、北京、上海等大城市一般在80平米以下；而在一些二三线城市，则有可能达到90平米左右。另外，南方城市与北方城市相比，由于气候的条件不同，也导致南方城市的中小户型户型面积相对要小一些。相对性区域性中小户型特点中小户型但虽然面积较小但并简单的不等于档次低，比起大户型，中小户型房屋更需要设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能居住的一般性功能。由于中小户型的客户特点（年轻的工作人口居多），导致其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；周边或者小区本身的配套设施也比较齐全。由于户型面积较小，也使得中小户型的总价相对较低，对占市场主导地位的中低收入人群具有较强吸引力。功能全地段好总价低特点中小户型的定义偷面积限制政策导读“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述市场结论报告架构市场背景—房价因素房价高企使许多居民相对购买力降低，造成户型建筑面积不断变小。由于房价走高，导致人们在有限的购买力情况下不得不购买小户型单位（其实消费者对宽大户型需求几乎是绝对的），因此，开发商为消解决消费者对户型面积的这一心理预期与现实之间的落差，开始进行“偷面积大赛”，从而适当满足普通消费者在房价高企的市场形势下对大面积的心理需求。注：以上数据来自各城市年度统计年鉴。深圳“人均可支配收入”在o5年由于统计口径发生变化而出现下降。市场背景—土地成本/市场竞争最近几年，土地价格开始直线上升，在土地价格和房价双双提升的情况下，建筑成本在开发成本中的比重实际上有所下降。在此情况下，商品住宅由于偷面积而新增的建筑成本在总成本当中并不显著，对于希望在市场竞争中出彩的楼盘来看，偷面积具有莫大的吸引力。土地成本在开发成本中比重加，建筑成本比重下降。市场竞争的烈度在加强，对产品创新不断提出新的挑战。随着楼市竞争的不断加剧，在全国大多数地区，商品房供不应求的时代已经不复存在。市场竞争对产品创新提出了空前的挑战，在某种程度上，偷面积是得到开发商和业主双方都积极追捧的为数不多的共同语言之一。市场背景—70/90政策/计算标准06年6月推出的70/90政策对90平米以下的中小户型比重作出了强制性规定，但许多楼盘由于地段和市场的差异需要更大比重的大户型产品，因此，在保证建筑面积满足政策限制的前提下，通过“偷面积’的方法扩大户型的使用面积逐渐成为一种市场主流。必须要出的是，近乎全国统一的计算建筑面积的标准存在一定的可利用空间是导致偷面积出现的直接原因。除此之外，许多地方政府出于各种各样的考虑，在较长一段时间内，对于游走的法规边缘的偷面积行为也采取了近乎默认的政策，这也是偷面积得以产生并发展的重要前提。70/90政策限制了户型面积，使偷面积成为必要。计算建筑面积的的标准存在利用空间。中小户型的定义偷面积限制政策导读“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述市场结论报告架构一般性方法分类分析一般性方法低台凸窗和落地凸窗主要方法：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效到面积。注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑施工上下功夫。目前,“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。案例—招商城市主场户型32平米，凸窗赠送面积达10平米。城市主场在偷面积创新处主要体现在大进深的落地凸窗设计和可打掉的隐藏式凸窗上梁。户型62平米凸窗赠送面积达到9平米代表项目：大凸窗设计在深圳已经属于比较普遍的设计方式，目前市场上典型的项目有优山美地的2房单位、侨香诺园的3房单位等。项目简介：城市主场位于八卦岭片区，总建面65400平米，高层单位，精装修中小户型为主，05年销售均价约8000元/平米。超大入户花园和大阳台主要方法：入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大入户花园和阳台“偷面积”，这一招不但能偷到很大面积，甚至能偷出一个房间！注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。案例—富通城三期1房2厅1卫，建筑面积约50多平米，入户花园赠送一半面积为3.84平米。左上侧户型赠送面积约12平米。赠送部分为入户花园一半面积和餐厅卫生间(凸窗部分，全送）2房2厅1卫，建筑面积约70平米，入户花园赠送一半面积为3.16平米。右下侧户型赠送面积约8平米。赠送部分同上。项目简介：项目位于宝安中心区滨海大道，总建面148600平米，三期户型面积在32～77㎡之间，07年销售价格在12000-18000之间。案例—云栖西岸阁建筑面积77.5平米建筑面积77.5平米上述户型除采用入户花园赠送面积以外，还采用了大进深的露台和阳台赠送面积。项目简介：项目位于前海路西，总建面19620平米，高层单位，07年销售价格在15000元/平米左右。大露台主要方法：无盖露台通常采用退台方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到面积最大的方式。案例—鼎太风华五期01户型露台面积达到25.1平米；06户型露台面积达到25.9平米。04户型露台面积达到20.2+6.4=26.6平米。项目简介：项目位于南山区前海路西、桂庙路南，第五期总建面52725平米，高层单位，05年销售价格在11000元/平米左右。带大露台户型开盘非常受市场欢迎，开盘即销售一空。案例—君悦龙庭小复式建筑面积为93平米，赠送露台面积为16.8平米。除露台以，该户型还设计有入户花园，并通过利用双层层高增加室内使用空间。项目简介：项目位于龙岗中心城，总建面172755平米，高层单位，08年6月销售价格在9200元/平米左右。赠送半地下室主要方法：一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。注意事项：赠送地下室存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要有一份严密的解释条款。案例—万科东海岸一般来说，以大户型的别墅类产品赠送半地下室的情况比较多，中小户型普通住宅产品赠送半地下室的情况比较少见。项目简介：项目位于盐田区大梅沙区域，产品以联排别墅和高层住宅等大户型产品为主，总建面约为27.5万平米，06年联排销售均价在25000元/平米左右。由于交通距离，东海岸销售进度相对较忙。共享梯厅主要方法：电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。注意事项：共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间，但对电梯的配置要求较高。案例—香诗美林电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。所“偷的面积”，是下层的共享梯厅花园。项目简介：项目位于深南大道园博园旁，高层住宅，总建面约为10万平米，05年销售均价在7500元/平米左右。层高做高，增加竖向利用空间主要方法：这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。在商业建筑中，由于对层高限制不是很强，因此，可以做到层高6米，入伙验收后再隔出一层。常见的有LOFT建筑。注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中限高要求限制，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少。案例—鼎诚国际由于住宅类产品对层高的限制较多，因此，深圳的LOFT住宅产品相对较少，华强北鼎诚国际的LOFT办公空间具有一定的参考价值。项目简介：项目位于福田区振中路，高层住宅，总建面约84806平米，05年销售均价在12500元/平米左右。内院露台与空中院馆内院露台：两层高的开敞式空间，全部不计入建筑面积；空中院馆：一层高的开敞式空间，计算一半建筑面积，也称为内阳台。双层高内院露台一层高空中院馆案例—天悦龙庭天悦龙庭的超高内院（内院露台）达到两层高，增大了室内的使用空间；而窗外花廊也有利于美化环境，但不增加建筑面积。超高内院建筑面积约为14平米超高内院建筑面积约为13.2平米项目简介：项目位于宝安新中心区，高层住宅，总建面约为171000平米，05年销售均价在5400元/平米左右。案例—深业新岸线三期凹进户内的阳台，计算一半建筑面积。户型面积101平米，空中院馆建筑面积约5.8平米。户型面积142平米，空中院馆建筑面积约9平米。项目简介：项目位于宝安新中心区，小高层、高层住宅，第三期总建面约为104184平米，08年6月销售均价在12700元/平米左右。隐藏式衣橱主要方法：隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。注意事项：可能会影响室内空间的舒适度。代表项目：桂芳园六期按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算”。外挂廊既能节省建筑面积，又能够形成一梯两户的格局。一般来说，外挂廊建筑大多属于板楼。外挂廊案例—五米阳光项目简介：项目位于宝安区龙华，小高层住宅，总建面约为38754平米，05你啊11月销售均价为6300元/平米。该项目以创新的外挂廊薄板楼形式、整体东南37度的朝向进行设计，每户平均5.7米的短进深，使所有空间均能享受到阳光直射，在小户型楼盘中比较少见。案例—山海家园走廊外挂，即减少面积公摊，又保证了户型的通透性，不足之处是私密性不佳。外观项目简介：项目位于盐田区沙头角，小高层、高层住宅，总建面约为29471平米，价格未推出。案例—金地名京AB项目简介：项目位于北京朝阳区东四环，AB两栋公寓式板楼，项目总建面为12万平米，A\B栋为LOFT产品，销售均价为28000元/平米。与山海家园相比，金地名京的外挂廊在造型上丰富了一些，通过凹凸不平的外墙设计，增强了走廊的趣味性，对业主私密性的保护也有所提升。其他空中单元连廊（空中花园）：在两个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间；空调机安放处变生活阳台：在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。将空调机安放处改为生活阳台，一般能“偷”