房地产信托的风险管理

信托财产的风险管理——房地产信托财产的风险管理一、房地产信托对信托公司业务的重要性。1、房地产信托产品的高回报率。月份发行数量平均预期收益率9月份其他投向的信托产品平均预期收益率8489.8%金融投向7.28%94110.19%工商企业投向7.91%102310.8%基础设施投向8.1%2、房地产信托业务是信托公司重要业务。截止2010年11月19日为止，我国共发行房地产信托产品502个，占全年集合信托产品总数的31.79%；发行总规模达到1631.32亿元，占集合信托产品总规模的56.11%。3、监管层对房地产信托业务的风险提示（1）《信托投资公司房地产信托业务风险提示的通知》（2）政策影响解读二、房地产信托的投资模式及风险分析1、贷款模式（1）《关于加强信托公司部分业务风险提示的通知》（2005年）（2）信托贷款主要有三种具体方式A债权信托B前期贷款（过桥贷款）C主要信托（3）该模式的法律风险控制要点：合理评估担保物的价值，调查抵押物权利状况，防止担保物不足值或权利受限；房地产企业提供信用保证，分解担保风险；按施工进度发放贷款，严格监督贷款运用，防止贷款被挪用。2、股权融资模式该模式的法律风险控制要点：明确信托公司用以购买股份的资金系信托资金，而非其固有资金，防止被认定为企业间借贷或信托公司到期不回转房产；选派具有房地产开发经验的人员代表信托公司参与管理，防范项目开发风险；由房地产企业对其股东购回股份进行担保，防止股东不回购股份。3、融资租赁模式该模式的法律风险控制要点：认真审查投资房产项目的相关证照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出让金交纳情况等，避免采取预售、预租方式；以低于房产价值的价格购买，并由房地产企业提供足值担保，防止其不按期支付租金，或到期不回购，或者所购房产到期无法处置；如果整体收购房产项目，可以采用收购股权的方式，以减少交易成本。4、三种模式房地产资金信托的风险比较三、案例分析1、中信信托“聚信汇金地产基金2号集合信托”（1）星耀控股以其持有的星耀体育城公司100%股权（评估价值为48亿）认购信托计划，成为一般收益权人。普通投资者以现金认购不超过20.4亿元，成为优先收益权人。（2）信托资金0.3亿元将用于向星耀体育城收购其持有的星耀房产100%的股权；（3）中信信托6亿元用于向星耀房产增资；（4）星耀房产获得增资后将用其中的1亿元向星耀体育城购买嵩明项目公司全部股权；并继续向嵩明项目公司增资5亿元。2、房地产信托计划的外部风险3、房地产信托计划的内部风险（1）信托计划规避法律的风险（2）信托公司缺乏相关领域专业人才的风险（3）道德风险（4）信息不对称导致的风险（5）财产流动性风险THANKSEND