即墨市房地产调查报告

2020/3/191即墨市房地产市场调查2020/3/192即墨市房地产市场调查1.即墨市房产概述(1---23)2.项目概述(24---33)2020/3/193即墨市房产概述2020/3/1941.即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里，2007年建成区面积达到47.5平方公里。辖18个镇、4个街道办事处和即墨经济开发区、田横岛省级旅游度假区,总人口110万人。2.即墨区位优越，交通优势得天独厚，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青高速公路、青银高速公路、青烟、青威、青沙等5条国家和省级公路纵贯全境。即墨城区距流亭国际机场不足15公里，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。3.居民收入水平稳步提高，收入来源更趋多元化。全年社会职工平均工资18621元,比上年增长19.9%;全年城市居民人均可支配收入15813元，增长18.6%;农村居民人均纯收入7382元，增长14%。在工资性收入保持稳定增长的基础上，财产性收入和转移性收入比重提高。居民家庭恩格尔系数(居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)，城市为34%，农村为39.2%。4.城乡居住条件继续改善。全年城镇投资竣工住宅建筑面积98.4万平方米。年末城市人均居住建筑面积33平方米，农村居民人均居住建筑面积29.3平方米。即墨市区域概况2020/3/195即墨市地理位置2020/3/1961.经济总量持续攀升，产业结构稳步改善。经初步核算，2007年全市实现地区生产总值433.8亿元，按可比价计算同比增长17.6%，总量和增幅稳居青岛五市首位，2008年地区生产总值达到499亿元，县域经济基本竞争力名列全国百强县第19位。2.产业结构逐步优化。三次产业结构的比例关系由上年的8.5：54.5：37.0调整为8.6：56.0：35.4，二产继续保持对全市经济的主导支撑。经济结构有了新变化，在规模以上工业总产值中，国有经济、集体经济、股份制、三资企业及私营经济类型分别占到2.0%、2.4%、17.7%、41.3%和36.5%；在社会消费品零售额中，国有经济、集体经济、私有经济、港澳台经济、外商经济所占比重分别为11.2%、3.1%、81.4%、2.0%和2.3%。民营经济创造的增加值在生产总值中的份额达57%，截止2007年末，全市经工商注册登记的个体工商户达7.9万户，年内新发展5910户；民营企业达7717户，年内新发展1509户；民营经济从业人员达到19.2万人，民营经济新吸纳劳动就业2.2万人。民营经济税收17.1亿元，占全市税收的61%。民营经济投资100.3亿元，占规模以上投资的49.8%。3.经济社会发展中存在的主要问题：经济发展的质量、效益还不够高，现代服务业发展相对滞后，企业自主创新能力不强，节能降耗工作难度较大，市场价格涨幅较大，社会救助制度有待进一步完善。4.建筑业持续健康发展。全市建筑施工企业实现施工产值25.8亿元，比上年增长4%，施工面积326万平方米，竣工面积163万平方米，分别比上年增长5.5%和74.3%。5.房地产开发投资受国家调控政策的影响出现下降。全市房地产开发投资达11.8亿元，比上年下降24.1%，其中：住宅9.2亿元，下降30.7%。房地产施工面积202.4万平方米，增长2%；竣工面积51.5万平方米，下降33.8%。商品房销售面积80万平方米，下降38.7%,商品房销售额23.7亿元，下降30.9%。6.即墨市荣获“中国优秀旅游城市”称号，发展步伐进一步加快。全市接待国内外旅游者369.9万人，实现旅游总收入22亿元，占地区生产总值的5.12%；旅游商品收入达8.15亿元，占旅游总收入的37%。综合经济2020/3/19720年间，一个“商贸兴市”战略催生出一个聚集145处市场的江北最大市场群，其中专业市场25处，年成交额突破500亿元。市场周围，大润发、利群、家乐佳、国美、五星电器等商场超市鳞次栉比，民生、华夏、浦发等15家银行机构竞相抢驻，每天车水马龙，天南海北的客商络绎不绝。今年，在《福布斯》“中国大陆最佳商业城市百强市”排行榜中，即墨市名列81位，成为山东省排名最高的县级市。如今的即墨，市场商贸、高端旅游、运输物流、金融服务、服务外包“百花齐放”，现代商贸物流聚集区、高端旅游聚集区、服务外包聚集区和金融产业聚集区等构筑起与大青岛服务业有机接轨的现代服务业体系。即墨东部，聚集了港中旅海泉湾度假城、温泉国际会展度假城等25个涉及总投资360亿元的高端旅游度假项目，该区域即将建成全国一流、世界知名的“会议之城、运动之城、养生之城、观光之城、生态之城、教育之城”。在即墨，从针织服装服饰、电子及电子配件、食品饮料、机械制造四大传统优势制造业集群，到船舶制造、汽车及零部件两大新兴产业集群，总投资117亿元的42个先进制造业大项目形成了一条条强劲的产业链，促使即墨这一青岛“环湾保护，拥湾发展”战略内圈层和“轴线辐射”重要节点，在先进制造业优化升级中不断释放出新的经济活力。2008年，该市万元GDP能耗下降到0.59吨标准煤，取水量下降到20.66吨，COD和二氧化硫下降10.5%和16.1%。与之对应，地区生产总值达到499亿元，县域经济基本竞争力名列全国百强县第19位。半岛“蓝色硅谷”在即墨呼之欲出。立足于183公里海岸线，2517平方公里海域和481平方公里的七大海湾，该市确定了建设黄金海岸旅游开发带、临港产业带、现代渔业养殖带，旅游度假和休闲居住功能区、海洋科研教育和IT服务外包高端产业聚集功能区、港口物流功能区、海珍品健康养殖功能区“三带四区”的海洋产业空间布局。目前，国家海洋与科技实验室、青岛水产种苗产业化基地、青岛海珍品养殖基地、青岛扬帆船舶制造等一大批项目聚集其中，初步拉起了蓝色经济区的发展框架。站在撤县建市20周年的历史节点，即墨决策者们把责任看得更重，把眼光放得更广，把目标定得更高。他们聘请美国科尔尼公司编制完成了新的区域和产业发展规划，深入实施扩大对内对外开放、新型工业化、城乡一体化和可持续发展四大战略，不断推进新农村建设、和谐社会建设、生态文明建设、文化建设和党的建设，全力建设开放兼容、特色鲜明、富有魅力的生态化、花园式大青岛现代新区。2009年9月30日《大众日报》—“即墨：大市场群里崛起现代新区”2020/3/198即墨市房地产市场调研分析2008年，受国际金融危机的影响，全国房地产市场受到了前所未有的冲击影响，即墨市房地产市场虽然同样受到了一定影响，但同其他城市相比，房地产市场总体发展态势良好。即墨市辖区内房地产住宅开发建设基本情况(一)房地产开发投资保持持续稳步增长。2008年，即墨市房地产开发投资增长态势稳定。全年完成房地产开发投资额19.52亿元，同比增长28%，环比增长7%；其中，完成住宅投资额17.25亿元，同比增长48%，环比增长6%。住宅项目投资依然在房地产开发投资中占较大比重，据统计，今年，住宅项目投资占全市房地产开发投资的比重达88.37%。(二)房屋施工面积与去年同期持平，新开工面积与去年同期有所增长。2008年，全市房屋施工面积246.26万平方米，与去年同期持平，其中，住宅项目施工面积为207.84万平方米，写字楼项目施工面积0.44万平方米；商业项目施工面积30.39万平方米；其他项目施工面积7.59万平方米。2008年全市房屋新开工面积为111.66万平方米，同比增长3%,环比增长3%；其中，住宅项目新开工面积97.72万平方米，同比增长10%，商业项目新开工面积为13.21万平方米。(三)商品房销售量大幅下降，但商品房销售价格稳中有升。今年，全市商品房销售量与去年同期相比大幅下降，但是商品房销售价格稳中有升。2008年，即墨市商品房屋预销售面积为74.79万平方米，同比下降32%，其中住宅预销售面积为66.19万平方米，同比下降37%；商业营业用房预销售面积为7.08万平方米。销售量萎缩的原因主要是：受全球金融危机影响，当前全国多数大中城市房地产价格下降，潜在消费群体对房地产市场存在降价的预期期望，多采取持币观望的态度，导致住房销售量持续走低。2008年,即墨市城区住宅的平均销售价格为2991元/平方米，同比增长12.99%。商品房预销售总套数为7185套。其中90平方米以下5106套，占总销售套数71%；90-120平方米1619套，占总销售套数22%，120平方米以上460套，占总销售套数6%。(四)商品房竣工面积大幅下降，空置面积增长较大。2008年，即墨市房屋竣工面积为73.07万平方米，同比下降34%。其中住宅竣工面积为62.26万平方米，同比下降58%；商业营业用房竣工面积为5.42万平方米；其他项目竣工面积为5.31万平方米。竣工住宅套数为6650套，竣工房屋价值为11.41亿元。累计空置房屋面积为21.85万平方米，比去年同期增加11.03万平方米；其中住宅为14.06万平方米，商业营业用房为7.72万平方米。(五)即墨市房地产下一步对策和措施：针对金融危机对房地产业的冲击，为扶持房地产市场的健康发展，自2008年10月份以来，国家频频颁布房产新政，扶持房地产企业发展和鼓励居民购房。但由于楼市交易低迷，消费群体观望气氛较浓以及政策的相对滞后性，房地产市场的低迷状态短时间内难以有较大改善，所以需要一个较长时间的调整期。09年即墨市房地产将进入调整阶段。根据即墨市2009年住房建设开工计划，预计09年新开工项目22个，新开工建筑面积约126万平方米，其中城区项目18个，总建筑面积88万平方米。因此开工量仍会延续往年的发展速度。2020/3/199即墨市房产供应情况即墨的房产市场发展较为落后，这里与城阳相距仅10分钟的车程，房价却仅是城阳的一半。当地开发商坦言：一进入即墨真的寂寞。过去，即墨很多楼盘都是单兵作战，产品方面，前些年户型、外立面、小区规模都基本相同，虽然价格较其他区市便宜，但对购房者形形不成吸引力。随着即墨市西接、北扩的总体发展规划的提出，及在青岛发展现代化国际大城市的发展战略带动下，这里逐渐成为了地产开发热点，万科、中港旅和2001年已进驻的天泰，将掀起了西部开发潮流。据估计，2008年即墨市区的楼盘供应量将达到150万平方米左右。除东部一些高端别墅项目主打温泉牌外，中部和西部、北部的楼盘也都在遥相呼应。今天的楼盘，强调社区规模、档次、社区配套生活、环境营造，多种住宅模式的共同发展存在，从某些意义上说，差异化、品牌竞争是市场竞争的最终格局，是一个由市场调控的“平衡动态”之下的差异化产品格局。2020/3/1910即墨市商住楼盘现状即墨楼市商住楼盘主要分布三个区域：中心城区：目前进行旧村改造，未有具体的相关楼价。西区：新楼盘分布比较集中，主要代表楼盘以：即发-阳光城二期为代表，楼盘层高以多层为主，销售价格区间：4500元/㎡——5000元/㎡，项目是属于西区较为高端楼盘。东区：主要以万科——四季花城为代表，楼盘层高分为多层与高层，销售价格按套计价：均价约5000元/㎡——5500元/㎡，项目是属于东区最为高端的楼盘。2020/3/1911银座动感世代2020/3/1912万科四季花城2020/3/1913即墨市典型楼盘分析（项目周边）项目名称开发商占地面积/总建面容积率均价开盘时间开发期数物业公司物业类别物业费银座世代青岛银座地产有限公司180亩1.4733002007年6月2期瑞纳物业多层/小、高层0.50万科四季花城青岛豪仁置业有限公司27万1.650~70万/套08年8月3期北京万科物业股份有限公司青岛分公司多层/小、高层2.20东岸澜庭青岛科林置业有限公司6万1.19290009年4月1期多层信特。景瑞名都青岛信特房地产开发有限公司9.67万1.5400007年4月2期信特物业多层/小、高层0.90海信。马山新城青岛海信北都置业有限公司30万1.35350006年4月3期海信物业多层/小高层0.50即发。阳光城二期青岛即发房地产开发有限公司2