第四章-住房抵押贷款证券化

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学房地产金融与投资分析周天建中国矿业大学土地资源管理系二○一三年三月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述§4-2住房抵押贷款证券化的运作§4-3发达国家住房抵押贷款证券化模式§4-4我国住房抵押贷款证券化的思考Chp4住房抵押贷款证券化SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述一、住房抵押贷款证券化的概念住房抵押贷款证券化（mortgage-backedsecuritization，MBS）是资产证券化的一种，是指相关金融机构将自己所持有的流动差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（SpecialPurposeVehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述二、住房抵押贷款证券化的产生住房抵押贷款证券化是资产证券化发展史上最早出现的证券化类型，它诞生于20世纪70年代的美国。当时，美国面临着严重的经济衰退，通货膨胀加剧。商业银行和储贷协会受到了《Q条例》存款利率上限的限制，因而竞争力下降，经营状况恶化。为了摆脱流动性不足的困境，以及为了防止流动性不足带来的更大的信用危机，金融机构不得不一方面出售一部分债权，其中主要是住房抵押贷款债权，以改善自身的经营现状；另一方面则尽力寻求新的金融工具。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述二、住房抵押贷款证券化的产生这时，一种新的金融机构应运而生，他们专门向银行收购住房抵押贷款，然后转售给政府信用机构或者以贷款为支持发行债券–住房抵押贷款支撑证券化诞生了。美国成立了联邦国民抵押协会（FNMA）、联邦住房贷款抵押公司（FHLMC）以及政府国民抵押协会（GNMA）。三家机构向银行和储蓄机构购买了大量的住房贷款，并且为许多金融机构的住房抵押贷款提供担保，这些机构的成立为住房抵押贷款证券化提供了良好的外部环境，在政府部门的推动下，住房抵押贷款证券化得到迅速发展。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述二、住房抵押贷款证券化的产生住房抵押贷款证券化之后，证券化的金融创新技术被广泛的运用于抵押债权以外的非抵押债权资产。一般而言，由非抵押债权资产为担保发行的证券被称为资产支持证券（asset-backedsecuritiesABS）,由抵押债权作担保发行的证券被称为抵押担保证券（mortgage-backedsecuritiesMBS）。汽车贷款、信用贷款以及与信用卡类似的其他分期还款的贷款，应收账款、普通工商贷款、无担保消费贷款、公用事业租赁等能产生现金流量的应收债权都陆续进入了资产证券化的领域。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型住房抵押贷款证券化所使用的金融工具统称为抵押贷款支持证券。最常见的分类是按照交易结构将其分为转手证券、资产支持证券和转付证券三种类型的证券。1、转手证券（Pass-throughsecurities）转手证券是证券化后的住房抵押贷款的所有权经过SPV的出售而转移，这些转移的住房抵押贷款从银行也就是发起人的资产负债表的资产项移出。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型1、转手证券（Pass-throughsecurities）转手证券的投资者拥有住房抵押贷款的所有权，SPV将扣除了一定费用后的住房抵押贷款产生的还款现金流“转手”给投资者。同时，住房抵押贷款的各种风险也几乎全部“转手”给了投资者。2、资产支持证券（asset-backedsecurities）ABS是发行人以住房抵押贷款组合为抵押而发行的债券。与转手证券不同的是住房抵押贷款仍是发起人的资产，留在资产负债表中，同时投资者是债权人，而不像转手证券的投资人那样拥有抵押贷款的所有权。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型2、资产支持证券（asset-backedsecurities）ABS一般都要进行超额担保，需要于相当于ABS本金110％－200％价值的担保品。因为有超额担保所以对参与机构的信用级别要被评为AAA级。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型3、转付证券（pay-throughsecurities）转付证券形成了，它综合了转手证券和ABS的优点。转付证券用抵押贷款所产生的现金流量来向投资者支付本息，这与转手证券相同。同时它像ABS一样由抵押贷款作为担保发行资产证券，抵押贷款的所有人仍是发起人，被保留在资产负债表中。目前应用最为广泛的转付证券是担保抵押证券（collateralizedmortgageobligationsCMO）。CMO的特点是对证券进行分档，通常按照期限的不同，设计不同档级的证券，每档的特征各不相同，较好的克服了过手证券的不足。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型4、不同交易结构证券的比较类型特征转手证券ABS（资产支持证券）CMO（转付证券）抵押担保资产的所有权属于投资者属于发起人属于发起人发起人资产负债表上证券化的资产是否保留不保留在资产负债表中仍保留在资产负债表中仍保留在资产负债表中资产证券本息的支付来源完全来自原始资产产生的现金流不依赖原始资产产生的现金流完全来自原始资产产生的现金流现金流量的确定性相对不确定相对确定相对确定抵押品利用效率高很低高到期期限同一次发行的所有的过手证券期限相同同一次发行的所有ABS期限相同到期档次一般分为3－6档，本金的偿还有先后顺序信用级别从政府担保的AAA级证券到A级的私人过手证券很高，大多数是AAA级或者是AA级的绝大多数是AAA级SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述四、住房抵押贷款证券化的作用1、对房地产行业的作用住房抵押贷款证券化增强了金融机构的资产流动性，从而有助于金融机构贷款向个人购房者倾斜，形成以买方贷款为重心的融资格局，促进住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。2、对金融机构的作用（1）提高了资产的流动性，改善银行的资产负债结构。（2）有效地分散和转移银行信贷风险。（3）提高了银行的资本利用率。（风险资本储备金）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述四、住房抵押贷款证券化的作用3、对购房者的影响推行住房抵押贷款证券化，可以提高居民的购房能力。4、对投资者的作用证券化为其提供了新的业务品种。证券化所带来的转让手续的简化，使得交易更为便利。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作一、住房抵押贷款证券化的主要参与者1、发起人（originator）。即原始权益人。住房抵押贷款证券化的发起人通常是发放住房抵押贷款的金融机构，如商业银行、住房专业银行等。他们发起贷款，并根据融资需要组建合适的资产池，将其真实出售给SPV。2、发行人，即特设机构（SPV）。SPV通过向不同的发起人收购住房抵押贷款资产组建住房抵押贷款资产池，然后整合包装后发行住房抵押贷款证券，并负责住房抵押贷款证券的本息支付。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作一、住房抵押贷款证券化的主要参与者3、投资者（investor）。它是抵押贷款支持证券的市场交易者。对于投资者而言，投资住房抵押贷款证券可以获得较高的投资回报优化投资组合，大大降低了投资风险。4、市场中介机构。中介机构主要包括：服务商（servicer）从事每月偿还本息、还款收集等的相关活动，受托机构（trustee）其主要职能是持有抵押品并向投资者偿付本息等，以及信用增级机构（creditenhancementagency）和信用评级机构（creditratingagency）。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作二、住房抵押贷款证券化的操作流程1、组建住房抵押贷款证券化的资产池（assetpooling）。2、设立特殊机构SPV，实现破产隔离（bankruptcyremote）。3、进行信用增级（creditenhancement），完善交易结构。4、设计证券，信用评级。5、住房抵押贷款证券发行。6、管理资产池，偿付证券权益。住房抵押贷款证券化的基本运作如下图所示：住房抵押贷款证券化的基本运作图借款人发起人特设信托机构（SPV）投资者受托机构资产池偿还本息破产隔离信用增级提供贷款现金收入流积累收入剩余价值资产池真实出售购买价款发行证券支付利息证券购买款一级市场二级市场SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作三、住房抵押贷款证券化的风险控制1、利率风险利率风