北京市CBD写字楼市场分析

1北京CBD写字楼市场分析北京CBD形成于上个世纪90年代中期，是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区（CBD）。北京的CBD范围为：西起东大桥路，东到西大望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约3.99平方公里，以东三环路为轴线，分东、西两个区。近年来，CBD写字楼需求呈现旺盛态势，供应量也持续增加，售价逐年攀升，平均租金处于北京市最高水平。一、CBD区域概况1、CBD的功能定位及规划CBD(商务中心区)的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。CBD前期规划提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约占50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。其中，大北窑立交桥东北角的区域被定为CBD核心区，占地约30公顷，规划建筑面积约为150万平方米，是CBD超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组标志性建筑群，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。2、CBD交通状况目前CBD内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道，还有一线地铁及几十条公交线路，路网发达，交通十分便利。考虑到区域的交通压力，CBD道路系统及内外交通组织较为超前，规划道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。CBD交通拥堵问题将借助立体空间体系来解决，CBD地下空间以东三环两侧的商务设施区为重点的规划范围，建成后南北长约2100米，东西宽约1300米，形成约177公顷的巨大地下走廊。到2008年，CBD地下空间将体现“一轴、一区、两点、三线”的框架：一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。2图1CBD写字楼项目空间分布图二、CBD写字楼供应分析1、2004年以来，CBD写字楼供应量较为稳定，保持在50万平方米左右据统计，截至2007年9月，CBD写字楼供应面积（现房及新增准售面积）约为328万平方米。自2004年至2006年，区域内写字楼供应量较为稳定，年供应量在50万平方米左右（详见图2）。2007年CBD区域入市的写字楼项目较少，2007年1-9月份，新增供应量约10万平方米。2006年以来宏观调控及2007年的多次加息，增加了开发商的融资难度，且随着拆迁难度的加大，延迟了部分项目入市；另外，随着区域内可开发用地逐渐减少及目前房价快速上升的态势，提高了开发商的未来预期，也进一步推迟了部分项目入市，使得2007年前三季度入市项目大幅减少。从供应的时间段来看，2002年及以前的供应量约为129万平方米，约占总供应量的40%，其中有大量上世纪九十年代建成的写字楼，如国贸中心、京广中心、嘉里中心、汉威大厦等典型写字楼项目；更多的供应量则是在2003年以后，其供应面积约为200万平方米，约占总供应量的60%，其中规模较大的项目有：北京财富中心、中环世贸中心、北京万达广场、北京银泰中心、东方梅地亚中心等大型高档写字楼项目。329535651101290204060801001201402003年以前2003年2004年2005年2006年2007年1-9月新增供应量（万平方米）图2CBD历年写字楼供应情况图2、现房租售是2002年及以前CBD写字楼供应的主要方式，2003年以后主要以期房预售供应方式为主据统计，CBD的写字楼供应方式主要为现房租售及期房预售。2002年及以前现房租售供应面积约为56万平方米，约占同期总供应量的43%，是CBD区域内写字楼供应的重要方式；2003年开始，区域内的写字楼供应主要采取期房预售方式，除个别开发商自持项目以外，绝大多数项目进行期房预售。2003年至2007年9月份，预售供应量总计185万平方米（详见表1、图3），约占同期总供应量的93%。294748511073010203040506070802003年以前2003年2004年2005年2006年2007年1-9月预售面积（万平方米）图32003-2007年9月份CBD写字楼预售供应情况图4表12003年-2007年9月CBD新增写字楼项目一览表序号项目名称地理位置办公面积（万平方米）1蓝堡国际中心朝阳区西大望路6.302温特莱中心朝阳区西大望路1号6.883阳光100朝阳区光华路2号1.604百富国际大厦朝阳区工人体育场东路18号8.985尚都国际中心朝阳区东大桥路8号6.486SOHO尚都朝阳区东大桥路8号5.467富尔大厦朝阳区东三环中路9号3.478世纪财富中心朝阳区嘉里中心的西侧9.589中环世贸中心朝阳区建国门外大街4号11.6710万通中心朝阳区朝外大街甲6号8.5111成中大厦（新华保险大厦）朝阳区建国门外永安西里6.7012北京万达广场朝阳区国贸中心正东500米2.7413朝外SOHO朝阳区朝外大街乙6号6.7114通用国际中心(德润大厦)朝阳区永安里地铁站南100米6.9615韦伯国际发展中心（中国第一商城）朝阳区光华路15号5.7516温莎大道（怡禾国际中心）朝阳区光华西里0.6217北京国际中心朝阳区呼家楼商务居住区15.2118北京银泰中心朝阳区建国门外大街2号15.2019华贸中心朝阳区西大望路6号22.1920CBD国际大厦朝阳区建外大街永安里甲16号3.9321东方梅地亚中心朝阳区光华路4号8.5822世华国际中心朝阳区中纺街30号、32号6.2823世界城朝阳区东大桥路10号4.7424光华路SOHO朝阳区北临光华路，东距东大桥路100米3.8325远洋·光华国际朝阳区光华路7号5.313、区域内甲级及顶级写字楼占绝大多数，所占比重超过97%据统计，CBD区域甲级写字楼供应面积约为320万平方米，约占写字楼供应总面积的97%。作为首都最富有活力和最具现代气息的中央商务区，入住企业以国际内外知名公司为主，这些企业对办公环境有很高的要求，使得甲级甚至是顶级写字楼云集于5此。在CBD发展的各个时期，都有许多达到顶级写字楼标准的项目入市。例如，上个世纪90年代的顶级写字楼代表有国贸中心和嘉里中心；2000年以后，则出现了北京财富中心、中环世贸中心、万达广场及北京银泰中心等多个顶级写字楼项目；未来入市的国贸三期，环球金融中心等项目将成为未来顶级写字楼的新标准。除此之外，该区域内也存在一些档次较低的乙级和丙级写字楼，供应面积不到10万平方米，所占比重约为3%，大多是建成于上世纪的小型写字楼项目。这些档次较低的小型写字楼恰好弥补了CBD区域写字楼档次过高、体量过大、不适于小型企业入驻的不足。4、区域内项目体量普遍较大，体量在3万平方米以上项目超过三分之二据调查统计，CBD商圈写字楼项目的体量都较大，约三分之二的写字楼项目供应面积都在3万平方米以上。其中，规模在5-10万平方米的项目所占比重最高，达到41%；超过10万平方米的项目所占比重约为10%。体量在10万平方米以上的项目大多是档次较高的项目，主要有：国贸中心、航华科贸中心、中环世贸中心、北京银泰中心等。3万平米方以下的项目所占比重约为32%，其中规模在1万平方米以下的项目所占比重约为18%，主要是前几年建设的项目，其中乙级写字楼居多，还包括个别公寓、办公、商业综合项目中的写字楼部分（详见图4）。1-3万平方米14%5-10万平方米41%3-5万平方米17%1万平方米18%10万平方米10%图4CBD写字楼体量供应结构图5、目前CBD区域内写字楼半数以上为只租不售，部分项目只售不租，租售结合项目最少据统计，虽然CBD内有近三分之二的写字楼项目通过期房预售方式供应，但由于早期开发的项目已经销售完毕，目前只能通过租赁方式进行供应，如嘉里中心、汉威大厦、SOHO现代城等。其中还存在一部分被整购之后转租的项目，如：中环世贸中心6被¿德置地整购后出租；德润房地产开发集团有限公司整栋购买通用国际中心，现更名为德润大厦对外出租；即将在08年初招商的泰康金融大厦原为北京国际1号楼，被泰康人寿保险股份有限公司整购，等等。大约20%的项目只租不售，为开发商自持经营，典型项目有：国贸中心、中服大厦、京广中心、艾维克大厦、双子座大厦等。三、CBD写字楼市场需求分析不同的商圈有不同的定位，其市场需求群体也有较大差别。如中关村商圈，定位于IT业及高新技术企业，同时作为租售价格相对不高的成熟写字楼商圈，中小企业也是中关村的主要客户群体；金融街是银行、证券、保险等金融机构最为集中的写字楼区域，目前金融街的入驻企业包括众多国家机关、国有大型企业，整栋购买的较多。而CBD商圈作为北京最成熟、市场最活跃的写字楼商圈，凭借其成熟的商务氛围，是世界500强企业、跨国公司、国内外知名企业办公场所的首选。CBD写字楼市场需求详细情况如下：1、区域内写字楼总体需求呈现平稳增长，但近几年供应量的持续增加造成平均空置率较高随着CBD地区的配套设施不断完善，写字楼档次的不断提高，商务氛围的日益增强，并借助奥运会举办在即所带来的商机，CBD写字楼经济发展前景更加广阔，近两年该区域的写字楼总体需求呈现平稳增长。众多外企和知名企业加快了进驻该区域的步伐，世界500强企业和跨国公司入驻CBD的数量越来越多，甚至许多中小企业为了追求CBD的商务环境也不惜成本选择在CBD建立办公场所，另外，还有许多投资者也看好CBD的发展前景，出现了众多写字楼的整购现象。受奥运经济的影响，CBD区域的写字楼供应阶段性特征比较明显，众多写字楼供应抢在奥运会举办之前入市，使得近几年的新增写字楼供应量较大，而CBD的写字楼需求却保持相对平稳的增长态势，因此在消化前期供应量需要一段时间的情况下，致使目前该区域的写字楼空置率较高，估计超过了20%。另外，CBD区域内很多写字楼以大单销售为主，不少楼盘私下洽谈整栋购买，所以因供应量增加导致写字楼空置率急剧上升的情形不会特别明显。目前的情况在短期内会加剧项目间的竞争，但CBD独特的位置与其良好的商务办公氛围使其将长期保持较好的发展前景。因此该区域写字楼的短期空置率较高属正常现象，不会影响大局。72、国内外知名企业看好CBD写字楼市场，投资需求较大，出现众多大单交易随着北京经济的快速发展及商务氛围的日渐浓厚，众多企业看好北京的写字楼市场，大单成交成为写字楼交易的重要方式，作为北京写字楼最集中的CBD区域，自然也成为众多企业关注的重点。近年来，CBD的大单投资需求十分旺盛，其交易面积超过了50万平方米，如¿德置地整购了中环世贸中心A、B座，面积约为11万平方米；日本Replus株式会社整购了华贸中心1、2号楼，面积约为12万平方米；中保集团整购了银泰中心，面积约为6万平方米；三星、泰康保险及安联投资分别整购了北京国际中心1、2、3号楼，面积达到18万平方米；通用国际中心B栋被德润房地产公司整栋收购，已更名为德润大厦，等等。3、金融保险业及中介、咨询等现代服务业是CBD写字楼最重要的需求客户群体根据CBD的定位，金融业、中介服务业是CBD区域的主导产业。区别于北京西城区金融街的定位，朝阳CBD将重点发展“国际性”金融服务业。目前北京CBD及周边聚集了104家经营性金融公司、109家外资金融机构代表处，其中金融企业总部达34家，经-营性金融公司和外资金融机构代表处占全北京的70%以上，已经成为北京重要的国际金融功能区和高端产业聚集区，是进入北京的国际金融机构总部首选区域。仅在2007年上半年，安邦财险、中意财险、民生人寿保险、韩国现代保险、人保财险都在该商圈成立金融总部，中英人寿保险也在CBD内设立结算中心。统计数据显示，截止到2007年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家，其中中介服务业企