北京大栅栏历史文化保护区改造振兴规划与实施策略--终稿

北京大栅栏历史文化保护区改造振兴规划与实施策略北京市大栅栏投资有限责任公司北京富达尔经济技术咨询有限公司二零零七年十月i项目委托方：北京市大栅栏投资有限责任公司项目承担方：北京富达尔经济技术咨询有限公司项目领导小组：组长：申献国大栅栏投资公司董事长副组长：徐正榕大栅栏投资公司总经理刘世能富达尔咨询公司总经理项目负责人：刘世能富达尔咨询公司总经理博士王韧富达尔咨询公司高级经理博士项目组成员：路伟黄国成李保平王竹梅许春永牟笛王勇席红霞葛文彤周济富达尔咨询公司业务总监MBA富达尔咨询公司高级经理博士富达尔咨询公司顾问博士富达尔咨询公司高级经理硕士富达尔咨询公司高级经理硕士富达尔咨询公司高级经理本科富达尔咨询公司高级经理本科大栅栏投资公司工程师大栅栏投资公司经理大栅栏投资公司经理ii目录第一章诊断：大栅栏地区改造开发的现实与挑战.............5一、大栅栏地区改造开发迫在眉睫..................................................................................................5二、大栅栏地区改造开发具有重大深远的现实意义......................................................................6三、大栅栏地区改造开发面临的特殊矛盾....................................................................................10四、大栅栏地区改造开发困难重重................................................................................................13五、大栅栏地区改造开发困境的深层原因分析............................................................................18六、大栅栏地区改造开发的条件已经成熟....................................................................................22七、大栅栏地区改造开发必须遵循的路径方向............................................................................24第二章立纲：大栅栏地区发展定位........................26一、大栅栏地区已有发展定位评述................................................................................................26二、大栅栏地区发展定位初步判断................................................................................................30三、大栅栏地区具体发展定位选择................................................................................................37第三章定向：大栅栏地区改造开发的产业选择..............40一、大栅栏地区产业选择的现实条件............................................................................................40二、大栅栏地区产业选择的基本原则............................................................................................47三、大栅栏地区产业选择的具体方案............................................................................................48第四章布局：大栅栏地区改造开发的空间设计..............52一、大栅栏地区产业业态空间布局的限制因素............................................................................52二、大栅栏地区产业业态空间布局的基本思路............................................................................54三、大栅栏地区产业业态空间布局的功能规划............................................................................57四、大栅栏地区产业业态空间布局的其他问题............................................................................83第五章引资：大栅栏地区改造开发的招商策略..............92一、大栅栏地区招商的总体思路....................................................................................................92二、大栅栏地区招商的目标原则....................................................................................................94三、大栅栏地区招商的内容方式....................................................................................................96四、大栅栏地区招商的具体策略....................................................................................................98第六章谋划：大栅栏地区开发模式与政策设计.............109一、国内典型旧城开发模式及其经验借鉴..................................................................................110iii二、大栅栏地区现行开发模式及其存在的问题..........................................................................118三、大栅栏地区改造开发思路......................................................................................................125四、大栅栏地区开发模式与政策设计..........................................................................................129五、大栅栏地区改造开发内容与进度安排..................................................................................141第七章定量：大栅栏地区改造开发的投入产出分析..........150一、大栅栏地区投入产出分析的数据基础..................................................................................150二、大栅栏地区改造开发的单项成本估算..................................................................................152三、大栅栏地区改造开发的财务预测分析..................................................................................153四、大栅栏地区投入产出分析的相关结论..................................................................................155第八章展望：大栅栏地区经济增长预测...................156一、大栅栏地区经济增长的宏观数据分析..................................................................................157二、大栅栏地区经济增长的分模块微观数据解析......................................................................162三、大栅栏地区经济增长的相关指标预测..................................................................................166iv5第一章诊断：大栅栏地区改造开发的现实与挑战一、大栅栏地区改造开发迫在眉睫（一）大栅栏地区是北京城市形象和文化生命的重要组成部分大栅栏地区是北京城市发展和文化传承的见证者和标志地，已经成为北京文化生命的重要符号。大栅栏地处首都心脏地带，历经700年风雨洗礼，沉淀了深厚的历史文化底蕴，保留了京城历史延续最长的城市肌理，累积了浓郁的商业氛围和丰富的商业资源。本区域在建筑、历史文化遗产和商业业态诸方面都形成了独有的特征——传统商业老子号集聚、银号旧址集中、四合院民居群落及餐饮旅店娱乐场所集中、重要历史遗存、城市肌理、街巷等人文景观基本清晰完整，是北京市25片历史文化保护区之一。可以说，大栅栏的每一寸土地上都深深镌刻着北京文化的烙印。大栅栏地区浓厚的文化底蕴和民族符号是驱动北京国际化车轮的强大动力。伴随《北京城市总体规划（2004-2020年）》实施、奥运举办等提升城市发展质量的各项建设，大栅栏地区还将焕发新的活力、体现新的价值——紧靠城市中轴线，与故宫、天安门广场、人民大会堂、国家历史博物院和国家大剧院等国家大型政治文化活动中心相联的独特区位，要求大栅栏地区承担首都服务的重要职能；区内建筑、城市肌理、业态、历史文化遗产等丰富的资源使得大栅栏地区成为首都建设历史文化名城的重要载体；其所代表的中华传统文化、老北京文化更是向世界展示中国、与世界进行文化交流的重要舞台。6（二）大栅栏地区的发展现状与首都形象格格不入辉煌的历史与内在的价值却无法掩盖大栅栏地区的尴尬现状。在过去一轮以追求速度为核心的城市发展过程中，大栅栏地区长期处于被忽视和忽略的地位，并在边缘化的困境中逐步沦为北京市人口最为密集、房屋最为破旧、市政基础设施最为落后、居民生活条件最差、热岛效应最为集中的地区。首先是城市功能的边缘化。伴随商业模式的改革和市场竞争的加剧，大栅栏地区逐步丧失了全国最繁华商业中心、金融中心、娱乐中心的特殊地位，区域服务功能日益退化，而新的功能又未被培育，严重制约区域的发展。其次是居住环境的恶化。长期以来，大栅栏地区通信、排水等公共