世联-惠州城市1号公寓商业报告

本报告严格保密。惠州城市壹号公寓商业报告谨呈：惠州市申润房地产开发有限公司世联地产2005年3月本报告严格保密。本报告解决什么问题？确定商铺经营方向商业定位业态分布明确解体目标本报告严格保密。限制发展因素项目分析商业环境分析商业定位项目概况本报告结构本报告严格保密。项目概况人人乐时代广场百佳顺电城市壹号购书中心区位描述本项目处于惠沙提路上，北临滨江公园，西枝江贯穿其上，使之与江北隔离开；从住宅角度上看，本项目处于住宅集中区；但从商业角度上看，本项目处于相对偏郊的地区；本报告严格保密。项目概况项目数据主要户型：总户数：居住人数：住户类型：商业面积：商业层面：每层面积：柱间距：停车位：单房、一房一厅634户约1000人左右城市白领、单身贵族约5642.54㎡0层、1－3层；共四层约1400㎡3.9m－7m不等地下车位，46个本报告严格保密。项目概况项目描述西提路惠沙提路0层1层2层3层商业面积：商业层面：每层面积：柱间距：停车位：约5642.54㎡0层、1－3层；共四层约1400㎡3.9m－7m不等地下车位，46个四层商业层面，两面临街；其中0层临西提路，1层临惠沙堤路；本报告严格保密。限制发展因素建筑因素单层建筑面积千余平方米柱间距较小，且大小不等商业总建面五千余平方米商业规模有限；不能支撑大型商业；单店造就的商圈不足以在惠城市场上造成较大影响力；本报告严格保密。限制发展因素外部道路及交通状况•项目前后道路，均为双向双车道；•交通畅顺，但来往的车流人流较少；•附近道路无公交系统；•非城区主要道路；没有迹象表明未来车流人流量会有较大幅度增加；道路交通因素限制商圈范围；惠沙堤路西堤路本报告严格保密。限制发展因素正南侧面地块，目前尚是荒地，既无住宅又无商铺；不仅严重影响项目外部形象，也对商业运作产生不良影响；市政广场部分高架于项目西侧的西提路上；使之形成事实上的商业隔离效果；项目南侧住宅楼宇外观陈旧，对将来运作的商业档次有不良影响；外部环境本报告严格保密。限制发展因素北侧滨江公园提供上佳的休憩空间，每天都产生一定数量的休闲人流；但公园、广场等并非商业元素，休闲气氛过度，不利于商业氛围的营造；滨江公园存在的另一结果：只有单面商业街，而非双面商业街道，商业氛围呈几何级数下降；其它因素本报告严格保密。项目分析综述本项目商业体量不适合发展大型商业；受地理位置、商业规模以及道路交通因素的影响，要扩大本项目商业经营的商圈范围有一定难度；从目前情况看来，本项目周边环境还需要一定程度的改善；本项目紧临滨江公园，并设有广场，不利于商业氛围的营造；本报告严格保密。项目分析商业环境分析商业定位本报告结构挖掘可用资源商业概况本报告严格保密。周边商业环境描述人人乐时代广场百佳顺电城市壹号购书中心主要商业点的相对区位描述购书中心紧临本项目人人乐、百佳是大型零售业购物场所，分别距离本项目800米、300米时代广场是新落成的大型中高档次服装卖场，距离本项目约300米；南坛路已经是惠城居民日常逛街购物的主要商业街道之一，中档、中低档服装是主要业态；本报告严格保密。周边商业环境描述临近街道的商业分布惠沙堤路段：1F层，主要业态是餐饮和美容美发类，租金一般在￥60－80/㎡，少量空置；2F以上，租金较低，约￥20/㎡，且空置率较高，其中不少商铺已大面积转向写字楼用途；西堤路段：主要业态是汽车护理行业、酒吧娱乐业、美容业、装修装饰器材及杂货零售行业，大部分外观环境较差，西侧商铺较新，但空置率也较高；整体商业经营环境较为衰败；本报告严格保密。周边商业环境描述综述与城区主要购物场所的距离较近；业态无规模，分布无序；地段价值较低；商铺空置率较高；部分商铺因招商问题难以解决，已降低身价向写字楼用途转变；如何整合处理2F以上楼层的商业经营是难点；本报告严格保密。周边商业环境描述综述本项目距离商业旺街下埔路仅300米距离，但商业状况则天差地别，鉴于现实情况，消费者基本上都会步行至更好的消费场所。造成“强者恒强、弱者恒弱”的局面。从周边商铺供求情况看来，空置率较高，且有部分因经营问题而转手。在一定程度上给招商带来较大障碍。在此情况下，商铺投资者无法看到项目前景，商铺几乎无法零售。本报告严格保密。可利用资源挖掘购书中心本项目姐妹楼的裙楼商业。与项目毗邻而立；购书中心在城区内有较高知名度；可为本项目带来具备固定消费特征的消费群体；本报告严格保密。可利用资源挖掘滨江公园滨江公园每天都为项目带来一定数量的固定类型的休闲人群；虽然淡化商业氛围，但所提供的人流为项目宣传有积极作用的一面；本报告严格保密。可利用资源挖掘周边居民周边是住宅集中区域，居住人口较集中；人口是消费的主体，驻扎人口越多，潜在商机越大；本项目年底入伙，届时将提供上千年轻消费群；新居民没有现成的消费习惯，更加容易发展成本商业项目的目标消费群体；本报告严格保密。可利用资源挖掘市政广场市政广场是环境较好的城区中心景观之一；南面直连城区商业地带；因项目与广场的道路暂时未能直接相连，这是个潜在的可利用资源；本报告严格保密。可利用资源综述购书中心滨江公园周边居民市政广场购书中心在城区内有较高知名度，具备相当影响力；经营想关联产品或者提供相关服务，能借势提高市场接受程度；消费的主体、商业运作基础以满足住户日常消费需求为目的，可以消化一部分商业面积若市政广场能与本项目直接相连，有机会重新塑造商业氛围，并可借机扩大商圈；为项目带来固定特征的某类人群；本报告严格保密。项目分析商业环境分析商业定位本报告结构业态方向定位业态分析业态分布建议本报告严格保密。商业定位定位原则分析市场现状，寻找市场缝隙充分利用资源环境，避免不利因素影响本报告严格保密。商业定位业态分析零售行业消费者对于日杂零售商品，在售价、质量基本相同的前提下，采取就近原则；对于批量购物者而言，更倾向于可选择商品范围较大的购物场所；以本项目所处地理位置和交通状况而言，无法吸引较远的日杂零售消费群体；以规模而言，商业体量对于人人乐、百佳等商场处于劣势；结论：中大型零售业不是本项目的发展方向；零售业方向应立足周边近距离消费；社区型超市、便利店、社区肉菜市场是可选择零售业形式思考分析结论本报告严格保密。商业定位业态分析讲究成行成市，各卖场共享消费人流；对于消费者来说，有选择，才愿意去；服装市场中，客户对品牌的忠诚度要比其它行业低；高端服装市场面临时代广场等商业项目的直接竞争；距离仅300余米的南坛路已经是当地居民心目中购买服装的主要地区；结论：结合周边商业环境考虑，本项目不适合发展服装消费市场；服装行业思考分析结论本报告严格保密。商业定位业态分析上档次成规模的中西式快餐店的选址条件要求相当的严格，一般需要设在中央商业区或区级商业区；正餐酒楼的选址对于人流量的要求相对较宽松，但是应该有便利的交通条件和停车方便，地段也不宜离目标消费群体过远；本项目周边人流车流量较少；周边居住人口较多，且集中；周边已有数家中档酒楼；本项目具备少量停车场，且路边可以提供临时停泊场地；结论：高档快餐业不适合本项目，但可考虑休闲型中档次餐饮业；正餐酒楼要有特色，以对应市场竞争；餐饮行业思考分析结论本报告严格保密。商业定位业态分析娱乐业周边的娱乐业主要形式为酒吧；西堤路上已有数间酒吧；多数为低成本经营，且经营状况并非十分良好；酒吧之外的其它娱乐事业比较缺乏；结论：可针对本项目住宅居民和周边居民开发小型室内运动项目，如台球、乒乓球；可开发具备一定特色的室内休闲活动项目，如沙弧球具备稍大的商圈本报告严格保密。商业定位业态分析独立的专业市场至少具备以下条件之一：必须有一定的规模使之成为市场中心；有一定的大型产业在背后支撑；有下游产业链支撑；所处位置是重要的产品中转地；本项目不具备上述任一条件，若建设为独立的专业市场，须承受较大市场风险；购书中心是紧靠本项目的最大的专业市场；结论：本项目专业市场的商业方向，只能依靠购书中心的拉动，启动与之有关联的行业；具体行业如：文具、音像制品、工艺品等；专业市场思考分析结论本报告严格保密。商业定位商业方向分析依据商圈范围分析小半径商圈大半径商圈以满足周边生活居住、商务、娱乐等需求为目的，提供相应的商品、服务的商业。特殊业态、城区内无竞争的业态；经营内容是市场空缺的相关产品或服务。本报告严格保密。商业定位商业方向分析小半径商圈满足附近居民的生活需求便利店、洗衣店、餐饮、装修、美容美发康体健身会所、水果连锁店、生鲜肉菜市场具备独特经营特色的中式餐厅、酒楼针对滨江公园的休闲人群休闲娱乐器具，室内休闲运动；茶馆、休闲饮品店；针对购书中心人流关联产品销售：如音像店、特色文具店等提供相关服务：快餐厅、休闲饮品店、咖啡厅等南侧不达下埔路,北以西枝江为界，商业半径在500米内；本报告严格保密。商业定位商业方向分析大半径商圈能突破交通因素制约而具备较大范围商圈的商业形式；专业市场：中大型音像制品，文具批发、运动器材充分挖掘购书中心潜在价值娱乐业：沙弧球等休闲活动中心、酒吧；寻找市场上新鲜的娱乐品种本报告严格保密。建议业态及业种汇总业态类型推荐业种备注/说明零售业社区超市为居民日常生活提供便捷便利店若社区超市招商成功，则便利店失去存在价值水果连锁专营店社区肉菜市场环境良好、清洁卫生、有一定档次的专业店餐饮业中档中式快餐300㎡左右，若过大，市场容量未必能够支撑中档休闲咖啡厅休闲饮品店社区服务美容美发占用部分临街铺面，小规模经营洗衣店商务冲晒店娱乐、体育健身俱乐部消费针对性强，可以放置在较高楼层乒乓球、台球馆类似沙弧球的休闲经营场所酒吧专业市场文具批发零售影像制品批发零售运动器械专卖其它家居、装饰、房产三级地铺仅在入伙后一段时间内存在本报告严格保密。业态分布建议1F2F3F休闲活动中心休闲咖啡中式快餐便利店休闲饮品店0F中式快餐社区服务社区超市肉菜市场便利店大型音像专卖文具批发零售特色酒楼健身会所特色文具经营大型音像专卖文具批发零售本报告严格保密。附件：计划时间表本报告严格保密。结束FINISH&THANKS