房地产业五个开发阶段涉税问题分析及处理(深圳)

房地产业五个开发阶段涉税问题解析及防范处理2020/3/212主要内容•第一节企业取得土地阶段税收问题•第二节企业前期开发阶段税收问题•第三节企业开发建设阶段税收问题•第四节开发产品预售阶段税收问题•第五节开发产品完工阶段税收问题2020/3/213第一节企业取得土地阶段税收问题•1、土地征用及拆迁补偿费合法票据问题•2、土地使用税的纳税起止时间•3、取得土地使用权契税的计税价格•4、耕地占用税纳税人判断•5、购买股权方式取得土地的入账价值•6、股东转让股权税务机关检查关键点•7、土地使用权评估增值的税务风险问题•8、收到政府补偿的会计和税收处理•9、合作建房判断及营业税和土地增值税检查2020/3/214•一、土地征用及拆迁补偿费合法票据问题•土地增值税暂行条例实施细则•第七条取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。•国税发〔2009〕31号•第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。2020/3/215•国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知.doc•广州市地方税务局2012关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引第六条.doc2020/3/216•国税函〔2007〕969•国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发[1993]149号的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。2020/3/217•国税函〔2008〕277号•纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。2020/3/218•国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函[2009]520号）•国税函[2008]277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。2020/3/219•关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税[2005]45号）•对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。•广东省地方税务局关于法院代执行经济纠纷赔偿款开具发票问题的批复.doc2020/3/2110•《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）•第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。2020/3/2111•二、土地使用税征税起止时间•财税〔2006〕186号：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。•新征用的土地，依下列规定缴纳土地使用税:•—征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；•—征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。2020/3/2112•财税〔2008〕24号•对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。•开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。2020/3/2113•财税〔2006〕56号•根据当前集体土地使用中出现的新情况、新问题，经研究，现将集体土地城镇土地使用税有关政策通知如下：•在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。•本通知自2006年5月1日起执行，此前凡与本通知不一致的政策规定一律以本通知为准。2020/3/2114•国税发[2003]89号•购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。•财税[2008]152号•纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。2020/3/2115•三、取得土地使用权契税的计税价格•财税[2004]134号一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。2020/3/2116•没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。•(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。2020/3/2117•国税函[2009]603号•根据《财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。2020/3/2118•国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发〔2006〕100号）•国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款。2020/3/2119•四、耕地占用税纳税人判断•耕地，是指用于种植农作物的土地。包括水田、旱地、菜地、园地。•经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人；未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。2020/3/2120•国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知（国税发[2007]129号）•第一条、关于纳税人的认定。耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。2020/3/2121•五、购买股权方式取得土地的入账价值•城市房地产管理法•第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。2020/3/2122A企业固定资产土地资产股东1股东2股权A1股权A2股权与企业资产关系图开发产品其他资产2020/3/2123•国税函[2000]961号•深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能源（钦州）实业开发有限公司，两家分别占有钦州公司75%和25%的股份。由于受国家产业政策调整的影响，这两家公司（转让方）于2000年5月将其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石油化工股份有限公司和广西壮族自治区石油总公司（受让方）。2020/3/2124•在上述企业股权转让行为中，只是将其拥有的钦州公司的股权转让给受让方。不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为。•因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。2020/3/2125•国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复(国税函[2000]687号)•鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。2020/3/2126•六、股东转让股权税务机关检查关键点•1.企业股权转让所得税•国家税务总局公告2010年第19号•企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。2020/3/2127•国税函〔2010〕79•企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。2020/3/2128•2.个人股权转让所得税•个人股权转让所得需缴纳20%的个人所得税•个人转让股权不得平价或低价转让避税•国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知.doc•国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告.doc•国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复.doc2020/3/2129•七、土地使用权评估增值的税务问题•《企业所得税法实施条例》第56条企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。•问题：资产评估增值要缴纳企业所得税？2020/3/2130•八、征用土地收到政府补偿会计和税收处理•1、土地增值税处理•土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。•辽地税函[2012]92号；房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。2020/3/2131•2、企业所得税处理•土地征用及拆迁补偿费主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。•土地增值税中表述的拆迁补偿支出是指“净