0719世联策划商业项目案例

世联地产商业项目策划案例版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。20102Milestone历程在深圳注册成立世联深圳公司1993Since整体改制，深圳世联地产顾问股份有限公司成立全国化布局继续推进珠海/厦门/杭州/长沙/沈阳/成立广州佛山东莞珠海世联行/成立2007东莞/世联行成立建立经纪业务2004取得第一张房地产咨询企业正式批文1994开始对各种物业类型代理销售的全面探索1997世联顾问业务高端起步建立两大业务线1999惠州/天津成立环渤海布局形成2005上海/成立长三角战略启动2003正式明确珠三角、环渤海、长三角三大业务区域20062008世联上市申请获证监会审核通过16年发展历程品牌价值超过10亿元北京/成立由区域型公司向全国化发展的战略起步20012009成为首家通过IPO登陆A股市场的房地产服务企业3Layout服务中国世联旗下拥有23家分支机构，已为全国90多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高质量的房地产综合服务4Honors荣誉2005-2009中国房地产策划代理综合实力TOP102005-2008中国房地产策划代理企业品牌价值TOP102008世联荣获万科“最佳服务商”2008中国大学生十大行业最佳雇主（房地产行业）2006-2007中国房地产最佳综合服务品牌2007中华英才网杰出人力资源管理企业2006全国优秀房地产经纪机构2005-2009年度中国房地产诚信企业2005-2006中国住宅策划代理机构百强2005中国品牌年度大奖2005中国诚信地产经纪10强深圳市科学技术进步三等奖……52009年完成咨询项目387个累计顾问收入1.5亿OurService咨询世联地产始终坚持以影响行业的专业服务带动业务的持续高速增长6取地阶段顾问服务工商全程顾问服务链城市相关产业及商业地产市场发展前景预测/相关领域市场进入战略及发展策略/企业取地策略及经济评价/立项报告/可行性研究报告/金融投资机构项目咨询/商业机构投资合作咨询招商服务内容项目商户定位优化及调整/招商策略及条件制定/招商实施及推广方案/月底推广总结及调整建议/招商现场管理及控制/活动方案实施指导与监督/协调并监控合作单位工作/招商团队招聘及培训/招商组织框架及管理制度建议/招商人员测评/招商现场管理及控制销售服务内容项目市场定位优化及调整/营销执行策略制定/营销实施及推广方案/项目入市营销执行方案/项目价格策略及价格方案/月度推广总结及调整建议/销售现场管理及销售控制/方案实施指导与监督/协调并监控合作单位工作/销售诊断及调整方案/销售团队招聘及培训/销售组织框架及管理制度建议/销售人员测评取地阶段顾问服务消费市场顾问/项目发展战略定位/市场定位案例专题研究/项目物业发展建议/项目启动策略研究/规划方案的市场评价/主力店招商顾问/次主力店招商顾问/租售价值及项目财务评估/设计顾问/项目营销战略与策略产品力阶段顾问服务营销执行顾问服务出具规划设计任务书/设计交底会/概念设计修改方案建议/详规划建议/建筑方案讨论/户型设计细节把控/单体设计建议规划跟进顾问服务7ClassicCases顾问服务案例北京顺义新城的发展战略研究深圳盐田区房地产业与市场研究海口美丽沙项目土地出让营销西安高新区中央行政区项目发展顾问合肥政务新区规划研究广东房地产预售许可制度研究深圳市福田区15个城中村改造项目88在增长中持续领先2009年，全国每销售100套商品房，就有大约1套为世联销售；每销售100元中，就有2元是世联销售。代理销售面积838.5万平方米销售金额842.3亿元销售套数7.7万套同比增长158.2%同比增长154.3%同比增长149.5%999泰和红树林－前期策划龙旺南屿－销售代理三盛托斯卡纳－前期策划福建煤炭集团2000亩－前期策划建发领域别墅－销售代理嘉德荔园别墅－销售代理龙江云山墅－销售代理长乐山水湾别墅－销售代理长乐皇庭丹郡－销售代理长乐皇庭美域－销售代理平潭世界城－销售顾问平潭财富天下－销售顾问06年世联进入福州市场，目前有9个销售代理，8个策划顾问项目三盛中央公园－销售顾问华商金山－前期顾问鼓山1号－销售代理福清中联地王－前期策划鸿博项目－销售代理10实际案例1•世联商业地产顾问项目成功案例简介11世联世联------商业物业专家商业物业专家1213141516171819合肥金地国际城项目Ø项目规模：占地9万平米，建面30万平米，商业面积5万平米Ø项目类型：情景式主题商业街Ø工作成果：ü整体定位及发展战略ü物业发展建议ü规划方案修改建议ü营销战略与策略ü营销执行顾问u顾问效果：ü06年9月10日大客户有限选铺，当天成交接近1亿。ü06年9月16日开盘，总成交接近2亿，销售70％。20深圳东门立新路商业街项目Ø项目规模：占地1万平米，建筑面积5万平米Ø项目类型：商业街改造Ø工作成果：ü立新路文化商业街定位的可行性及可实施性ü立新路文化商业街改造模式ü立新路文化商业街改造实施策略ü立新路街区改造实施步骤深南大道建设路解放路二横路风貌街立新路200～400元/月·平米200～400元/月·平米1500元/月·平米左右1500元/月·平米左右1000元/月·平米左右1000元/月·平米左右1000元/月·平米左右21深圳盐田区三、四村商业项目Ø项目规模：占地28.98万平方米，计容积率建筑面积108万平米，商业面积12万平米Ø项目类型：大型商业综合体Ø工作成果：ü商业规模研究ü商业业态研究ü地块指标、功能的划分及与市场的衔接ü开发及启动模式2层商业133973层商业226402层商业16862层商业150302层商业124002层商业73602层裙楼4350沿街2层裙楼，115002层商业4230沿街2层裙楼，625022淮南龙湖路1号商业项目Ø项目规模：占地2万平米，建筑面积8万平米，商业面积2万平米Ø项目类型：商业步行街Ø工作成果：ü整体定位及发展战略ü物业发展建议ü营销战略与策略ü营销执行顾问23六安新鸿意商业项目Ø项目规模：占地4万平米，建筑面积13万平米Ø项目类型：购物中心Ø工作成果：ü规划调整建议ü营销战略与策略ü营销执行顾问西南部专业市场群北部粮贸、农场品市场东部专业市场群商业南部皖西路核心商圈住宅工业24合肥财富广场三期Ø项目规模：占地1.94万平米，总建面近8万平米，商业面积5万Ø项目类型：写字楼+购物中心Ø工作成果：ü整体定位及发展战略ü物业发展建议ü营销战略与策略ü营销执行顾问11223325经典案例：中天遵义商业项目26占地12万平米建面60万平米的遵义最大的旧城改造项目占地面积：116933平米，分成两块，临万里路1160m，进深15-110m；土地价格：约4.19亿元，拆迁改造项目，政府承诺为净地，07年6月交付，目前拆迁进展比较顺利，最迟年底可以交地；容积率：5.0，可调，建筑面积约60万㎡，其中商业初定10万㎡。占地面积：116933平米，分成两块，临万里路1160m，进深15-110m；土地价格：约4.19亿元，拆迁改造项目，政府政府承诺为净地承诺为净地，07年6月交付，目前拆迁进展比较顺利，最迟年底可以交地；容积率：5.0，可调，建筑面积约60万㎡，其中商业初定10万㎡。会址☆距遵义会址1200m距遵义会址1200m距丁字口商圈200m距丁字口商圈200m地块2——占地6210㎡沿万里路140m火车站市政府地块1——占地104398㎡沿万里路1160m进深15-110m进深15m进深110m中天遵义商业街项目27►核心问题分解：1.如何分期滚动开发？2.各物业类型如何配比？合适的商业体量是多少？3.如何打造住宅产品的性价比？4.商业街区如何规划？5.在现行土地增值税政策下，本项目的应对之策？6.如何使项目与旅游、文化整合到一起？►核心问题分解：1.如何分期滚动开发？2.各物业类型如何配比？合适的商业体量是多少？3.如何打造住宅产品的性价比？4.商业街区如何规划？5.在现行土地增值税政策下，本项目的应对之策？6.如何使项目与旅游、文化整合到一起？►中天提出的目标：1.以预售回款实现项目的滚动开发2.利润最大化3.实现每一期产品的快速销售4.通过此项目树立中天在遵义市场的影响力►中天提出的目标：1.以预售回款实现项目的滚动开发2.利润最大化3.实现每一期产品的快速销售4.通过此项目树立中天在遵义市场的影响力本项目的核心问题：大规模商业如何实现滚动开发？中天遵义商业街项目28通过对遵义城市文脉、项目的资源禀赋和发展目标的分析本项目发展战略是：各物业均引领遵义市场的“城中之城”打造以商业为核心、以文化为内核的遵义地产和商业市场的领导者万里路区域属性的更新：从老城区到新的城市核心,颠覆遵义的商业版图。整体定位本项目将成为中天遵义商业街项目29本项目是遵义都市高尚生活的倡导者，将成为遵义新城市精神的标杆成为遵义“Ｏｎｅ&Ｏｎｌｙ”的都市时尚生活示范区，重塑遵义人的消费习惯与生活方式现代化高端项目的先驱者，都市高尚现代化高端项目的先驱者，都市高尚生活的倡导者，代表遵义城市形象和生活的倡导者，代表遵义城市形象和未来生活方式未来生活方式文化符号群体记忆精神广场城市地标项目将是遵义新城市精神的标杆中天遵义商业街项目30本项目各部分功能的相互关系商业公寓酒店住宅§标志性§定义档次§资产沉淀或整售公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公的客户。公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。§项目活力的核心，建立高端形象§形成完善配套、信息平台§项目利润实现的关键§利用其它功能，实现价值最大化§现金流来源§为商业带来基本消费人流§商业的档次要求§不影响公寓、酒店的大堂和昭示性共享人流中天遵义商业街项目31商业部分整体定位定位：遵义规模最大、档次最高、一站式时尚购物中心pp客户特征：客户特征：消费者有强烈的“一站式”消费需求；多家国内外知名超市有进驻意向，且当地商家普遍看好此项目；59%的投资者看好万里路前景p商业市场：商业市场：遵义市场商业业态缺失，购物占85%以上的比重，餐饮、娱乐功能缺失，将面临全面的升级换代pp地块条件：地块条件：本项目地块为遵义最繁华的丁字口商圈核心区内大规模“绝版”地块，有发展都市MALL的先天条件pp发展阶段：发展阶段：遵义的商业正处于从单调业态向丰富业态发展的阶段，都市MALL的出现顺应了城市发展需要多功能：购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游中天遵义商业街项目32p主力店带动大量街区商业，着力打造特色主题街区。p通过特色街区建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合引导全新的时尚生活方式，打造集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的体验式特色商业街。p体现对生活的关怀，营造温馨、舒适、和谐的生活氛围。p激发整个综合体的活力、演绎都市中心生活新景象。主力商店以购物中心的商业形态打造遵义都市商业文明，建设遵义顶级的购物餐饮休闲娱乐聚会场所中天遵义商业街项目33形象定位：动感都市时尚中心活力街区中天遵义商业街项目34从初步的经济测算来看，10万㎡左右是适合本项目的商业体量u本项目如果全建住宅，基本上可以保证盈亏平衡；再加上将沿街面全做成商铺销售的话，可以实现18%的利润率，因此，本项目实现盈利并不是问题u从不同体量商业比例方案的利润率可以看到，商业体量越大，利润率越高，但是商业体量超过10万㎡之后，再增加商业体量，利润率升高的空间就很小了。而且当商业体量过大时，投资额、销售难度都会大幅上升。因此，本项目商业体量不宜过大。34.2%33.7%26.2%18.0%0.4%利润率46033431033221722453501税后利润（万元）224000212000188800174400140000收入（万元）134556128015123162124639126116投资（万元）20000010000040000200000商业(㎡)3000004000