房地产市场历史及政策解读

房地产市场历程及政策解读周松林2011-8-8一、中国房地产市场的发展历程（1）1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。1988年，中国第一个土地拍卖、按揭贷款真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元/平方米。（2）1992～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡（1992年1月18日至2月21日）为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。1995～1996年海南的600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。中国房地产市场的发展历程（3）1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。中国房地产市场的发展历程（4）2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。中国房地产市场的发展历程（5）2007年至今，房地产行业全面调整的阶段2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，。2009年，经济还在金融危机的阴影中，但宽松的政策环境让房地产市场开始爆发，量价齐升。疯狂的市场让政府、让购房者都始料未及，政府意识到，房地产市场让国民经济快速复苏，却也给市场带来了诸多负面威胁。2010年至今，调控政策层出不穷，政府一日三令，对房地产市场的态度开始发生本质的变化。由之前的扶持房地产市场、稳定房地产市场，转变为严控房地产市场；由平稳房价、抑制房价，转变为打压房价，态度之坚决，史无前例。整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。中国房地产市场的发展历程嘉兴房地产市场的发展历程二、嘉兴房地产市场的发展历程从嘉兴房地产发展而言，主要经历了几个阶段：第一阶段为中山路时代这个时代是嘉兴最为骄傲的历史时期，伴随嘉兴中山路拓宽改造工程的顺利实施，开启了浙北第一大道的历史荣耀，也是嘉兴城市建设的真正开篇巨作；第二阶段为嘉兴旧城时代以城市改造建设为契机，开展住房解困工作，掀起了嘉兴房产的雏形，居民居住水平逐步得以完善，处于起步阶段；第三阶段为嘉兴城市西进、南移，对外开拓，正式开启了嘉兴二环时代二环线扩展了城市容量，提升城市发展空间，一个现代都市型城市正在向我们走来；第四阶段为南湖时代进入21世纪，嘉兴经济得到前所未有的发展，在长三角城市群中的地位日益突出，嘉兴市委、市政府适时提出了进军南湖时代的发展目标，吹响了新一轮的城市发展号角，外延拓展步入嘉兴三环线城市发展阶段。第五阶段，全面铺开建设发展。嘉兴房地产市场的发展历程第一、二阶段：1983年——1996年中山路时代嘉兴房地产市场的发展历程1983年，嘉兴撤地建市后，随着1984年中山路拓宽改造，嘉兴迈入崭新的历史时期，旧城改造、新居民小区建设和居民住房解困成为嘉兴新一届政府的重点工作，为嘉兴老城增添色不少同期开展的住房解困和房改工作也得到了实质性进展这一阶段，嘉兴城市发展向西、南越过了大运河，东、南跨过了铁路，向北则穿越了建银桥，禾兴路向北延伸，行政区、居住区、文教区逐步建设到位，吉水小区、文教居住区、电子小区、栅堰小区、三水湾居住区、城北居住区等相继于80年代中后期建成使用，城市发展跳出内环线的束缚，城区面积从80年代初期的3平方公里扩大至约6平方公里，居民居住水平逐步得以完善，开辟了更为广阔的城市远景，嘉兴房产雏形初现。1984年，嘉兴真正意义上的第一家房产开发公司——中国房地产开发总公司嘉兴分公司正式挂牌成立。经过几年的发展建设银行下的建房、房管处的嘉房等房地产开发企业逐渐成立，与中房公司共同组成了嘉兴房地产发展历史上举足轻重的三驾地产马车。1992年，嘉兴经济开发区兴建了第一个商品房小区——友谊公寓。嘉兴房地产市场的发展历程第三阶段：1997年——2002年新区开发时代城市西部的发展，主要从嘉兴经济开发区成立后正式迈入发展轨道，而后的秀洲新区成立，进一步推动了城市边缘的开拓发展，奏响了嘉兴城市投资与居住的新乐章。经历90年代以前的划拨土地政策，1992年“红楼商场”（现三江购物广场）和“老建行大楼”（现建房公司大楼）在开始了嘉兴国有土地所有权协议出让之路。1999年9月28日，土地储备中心成立后就拿出第一块土地——（1999-01号）土地（原菲利普自行车厂）地块进行正式拍卖，实际成交价1400元/平方米。自这次土地拍卖后，商品房预售机制建立，2000年嘉兴房屋售价达到1600元/平方米左右，开启了嘉兴房产销售完全市场化运作首例，从1998年取消福利分房后，福达房产开发瀛洲花园，首推商品房的市场营销，成为嘉兴商品房市场的第一个吃螃蟹的人。1997年，嘉兴逐步开始商业住房贷款业务。盘活了嘉兴商品房的建设和发展。嘉兴房地产市场的发展历程2001年，嘉兴整体规划提出“东进南移”的发展规划思路，城市的建设逐步向东南方向挺进。2002年底，一次土地拍地现场，一轮轮竞价此起彼伏最终，蔚蓝置业以每亩97万元，高出底价一倍的成交价中标，刷新了当时地价新高。城市开始迈入三环线发展时期。2004年，足佳房产以6.35亿的总价拍下现在巴黎都市地块。足足比4.2亿的起拍价高出1.15亿，而土地单价也达到了每亩181万，几乎是2002年蔚蓝置业土地单价的两倍。而巴黎都市也成为南湖新区品质楼盘的标杆，一时间，南湖新区房地产项目遍地开花。第四阶段：2003年——2007年南湖时代第五阶段：2008年至今万元时代嘉兴中心商业区、南湖新区、秀洲CBD、运河新区、嘉兴国际商务区、湘家荡生活区，全方位迅速发展，嘉兴迎来多元化发展时代。三、近年来的房产政策2004年关键词：个税、加息1月1日，杭州税务部门开始对二手房的出售征收20%的个人所得税。该政策实行后，二手房市场在短期内表现出了房价的高涨和成交量的萎缩。可谓“冰火两重天”，冰的是成交，火的是价格。这种现象随之影响了一手房市场，杭州楼市非常沉闷。以至于9月1日，20%的个人所得税开始隐身，由必须征收改为“主动申报”，在某种程度上，默认了个税的取消。5月，杭州市商业银行对建于上世纪80年代的二手房进行了“封杀”，基本上不发放贷款。在年限上，房龄加上贷款年限不超过30年；在成数上，根据贷款人的职业情况和收入情况，一般不超过6成。10-15年的二手房最多可以贷到5成，20年以上的二手房原则上不给予办理贷款。此政策在市场上马上开始得到了体现，老旧二手房价格开始回落。10月27日，央行宣布加息。这是中国9年来的第一次加息。开发商和购房者对此都非常敏感。在宣布加息后的一星期内，市场掀起了一阵涟漪。所有的房地产股票板块在集体大幅下跌后小幅反弹。但在加息后的一个月，市场恢复了平静。近年来的房产政策——2004年近年来的房产政策——2004年国九条一、充分认识大力发展资本市场的重要意义二、推进资本市场改革开放和稳定发展的指导思想和任务三、进一步完善相关政策，促进资本市场稳定发展四、健全资本市场体系，丰富证券投资品种五、进一步提高上市公司质量，推进上市公司规范运作六、促进资本市场中介服务机构规范发展，提高执业水平七、加强法制和诚信建设，提高资本市场监管水平八、加强协调配合，防范和化解市场风险九、认真总结经验，积极稳妥地推进对外开放2005年关键词：国八条、利率、营业税3月17日，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将原先的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱，并明确提出了解决房地产市场存在的问题的八条具体措施。5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于作好稳定住房价格工作的意见》，对房地产市场的宏观调控措施进一步细化，呈现四大特点：加大个人购房转手交易税收调控力度，禁止期房转让，满足3个条件普通住房享受优惠，依法制止炒地行为。6月1日，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其差额征收营业税。近年来的房产政策——2005年2005年3月26日国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”。要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整住房供应结构；四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。近年来的房产政策——2005年国八条2006年关键词：90/70、“2年到5年”、个税强征5月29日，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台，成为“国六条”，业内猜测已久的“第二只靴子”总算落地。其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由2年延长至5年的规定。7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税务部门将在全国范围内统一强制性征收二手房个所税。近年来的房产政策——2006年近年来的房产政策——2006年国六条国六条具体内容为：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设