《成本管理规范》

1/56滨才地产管理体系文件之十黑龙江省滨才房地产开发有限公司成本管理规范（09版）受控号：持有人：文件编号：BCMS－10发布日期：2009年月日生效日期：2009年月日编制：审核：批准：目录1规范说明..........................................................................................................32制度与流程......................................................................................................42.1项目成本管理制度...............................................................................42.2项目成本管理流程.............................................................................122.3项目目标成本管理办法.....................................................................132.4项目责任成本管理办法.....................................................................212.5项目成本优化作业指引.....................................................................252.6项目工程变更签证管理程序.............................................................412.7项目工程预结算管理程序.................................................................451规范说明1.规范的管理和使用1、本规范是公司为导入、实施规范化管理体系而编制，是公司管理体系的一部分，包括了公司项目成本管理体系要求的关键制度与流程文件。2、公司所有部门、人员应遵守本规范中的规定和要求。3、本规范为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。本规范是公司内部管理文件，未经公司总经理批准，任何人不得将规范内容以任何形式提供给公司以外人员。4、本规范及相关表单将在公司OA办公系统中发布，公司相关人员根据公司授权查阅。5、本规范由公司人力资源部负责管理。在本规范执行期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到人力资源部。人力资源部每半年一次对规范的适应性、有效性进行评审，必要时对规范予以修改。2.文件名称（体例）1、规范：公司明文规定的工作标准；2、制度：明确公司人员共同遵守的办事规程或行动准则的文件；3、程序：明确或强调某项工作进行的先后次序及其要求的文件；4、流程：明确或强调某项工作进行的先后次序，以流程图予以表述的文件；5、办法：明确处理事情或解决问题的方法的文件；6、规定：明确某一事务的有关方式、方法或数量、质量等要求的文件；7、准则：明确言论、工作等所依据的原则的文件；8、细则：明确某项规章、制度、措施、办法等的详细规则的文件；9、作业指引：某项工作的指导性文件；10、表单：为完成某项工作所需的或提供客观证据的表格文件。3.解释权本规范的解释权在人力资源部。2制度与流程2.1项目成本管理制度1.目的为增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合公司成本管理的要求，制定本制度。2.适用范围本制度适用于公司项目成本的控制管理。本制度给出项目成本控制的基本原则和要求，是公司项目成本控制的指导性文件，具体过程控制见公司相关制度与流程。3.职责3.1.成本合约部1、制定、修正公司成本管理制度，并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控；2、组织实施项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目目标成本；3、对项目成本实行全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控；4、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，编制各项成本报告，保证成本信息交流的及时、有效。3.2.各部门1、树立全员成本意识，协助、配合成本合约部的成本控制管理。4.管理制度4.1.公司成本监控要求4.1.1.成本监控系统1、根据公司组织结构，公司建立成本合约部以管理监控为中心，各部门负责具体实施的房地产成本监控系统。2、各部门应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控。4.1.2.制度建设1、公司根据管理的需要，由人力资源部和成本合约部负责制定和完善包括以下几方面内容的成本管理制度：a）成本管理责任制及监控程序；b）计划管理制度（包括指标、定额、考核管理办法）；c）招、投标管理制度；d）合同管理制度；e）工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交）管理制度；f）预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付）管理制度；g）费用控制制度；h）材料设备管理制度。2、各部门应不断总结成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善公司房地产成本管理制度。4.1.3.计划管理1、成本合约部、财务部根据项目开发的节奏，应及时编制成本计划，并跟踪、检查计划的执行情况：a）开发产品成本计划（按完全成本口径）；b）期间费用计划；c）降低成本技术组织措施计划。2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。4.1.4.分析检查成本合约部、财务部在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是：a）计划及其执行情况；b）实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；c）分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；d）评价、结论与提示。4.2.房地产开发环节的成本控制4.2.1.立项环节的成本控制公司新项目立项时须编制详细的《可行性研究报告》，并经公司论证讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：1、成本费用估算和控制目标及措施；2、投资及效益测算、利润体现安排；3、税务环境及其影响；4、资金计划；5、《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；6、投资风险评估及相应的对策；7、项目综合评价意见。4.2.2.规划设计环节的成本控制1、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应先上报公司组织的规划设计方案论证会审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。2、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。3、公司设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、4、5、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。4.2.3.施工招标环节的成本控制1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位应按公司规定的程序进行选择，不得指定。2、主体施工单位的选择，必须采取邀请招标或议标的方式进行。3、采购部应按规定组织相关部门专业人员组就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。5、零星工程应当在三个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。6、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。7、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，原则上不得因工程紧而不签合同就开工。8、应建立健全施工单位供方信息库，跟踪评估其资信、技术力量等。4.2.4.施工过程的成本控制4.2.4.1现场签证1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更单》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。4.2.4.2工程质量与监理1、项目开工前，原则上应通过邀请招标或议标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2、工程管理人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。4.2.4.3工程进度款1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：a）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；b）项目工程部、成本合约部会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；c）成本合约部整理复核工程价值量；d）经财务部审核后按有关审批程序付款并登记付款台帐。3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。4、工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。4.2.5.工程材料及设备管理1、项目开工前，设计部应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲限和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：a）甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲限，其余实行乙供；b）实行甲供或甲限的材料和设备应尽量不支付采购保管费。2、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。3、甲供材料设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：a）能够实行赊销或定金较低的供货商；b）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；c）能够到