世联_福建霞浦福宁湾围垦项目的可持续开发制定制胜发展战略_94P

1谨呈：版权声明：本文仅供与客户沟通使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。为霞浦福宁湾围垦项目的可持续开发制定制胜发展战略-----霞浦福宁湾围垦项目工作建议书2目录p世联对项目的初步理解p世联解决问题的思路和方法p工作研究内容p工作方法与质量p世联专案团队3隆德集团自成立以来，发展迅速，已形成三大核心竞争力企业战略发展已取得的业绩三大核心竞争力•企业成立于2003年，是一家着力培育房地产投资开发、基础设施投资建设和资源投资开发三大产业的多元化、跨地区的大型民营企业集团•近年来，隆德集团进一步完善发展战略，把握国家投资体系改革的先机，率先投资大型基础设施项目，积极参与国企产权体制改革•隆德集团立足福建、辐射全国、放眼全球，旗下拥有全资、控股和参股企业近十家，投资项目遍及福建、北京、安徽、甘肃、云南、贵州、内蒙古等地，累计总投资近百亿元•企业注重可持续发展，正在朝着资本社会化、产业多元化、公司专业化、人才职业化、管理规范化的现代企业集团迈进•近年来企业大力培育并逐渐形成三大核心竞争力：（一）对地方经济发展进行全面战略定位和制定区域经济发展策略的策划能力；(二)对大型城市基础设施和大面积土地成片开发项目进行整体投资的能力；（三）对大型基础设施投资项目及大型城市运营项目进行一体化运营管理的能力4并聚焦大规模项目开发，与政府建立良好的战略合作关系投资大型基础设施项目举办海峡西岸经济论坛设立区域经济研究中心•企业把握国家投资体系改革的先机，率先投资大型基础设施项目，积极参与国企产权体制改革，开发项目包括莆田滨海新城区妈祖城、福建省第二公路工程公司等•企业作为博鳌亚洲论坛福建地区首家会员单位，与福建省政府相关部门一起首倡举办“海峡西岸经济论坛”，并于2006年、2007年连续两年成功举办了第一、二届海峡西岸经济论坛•隆德集团在企业内部设立区域经济研究中心，与中国著名高校、政府经济研究中心合作，重点研究中国区域经济的发展战略和模式，每年出版“隆德报告”•通过投资大型基础设施项目、举办海峡西岸经济论坛并设立区域经济研究中心等举措，在推进企业发展的同时，与政府建立了良好的战略合作关系5其中，政企合作开发的霞浦福宁湾围垦项目成为福建省的重点工程项目是政企合作的重点工程•霞浦福宁湾围垦项目是福建省“十一五规划”重点项目、宁德市重点项目、全省最大滩涂围垦工程•项目通过政企合作，以BOT方式，省市县三级政府特许运营，投资10多亿元人民币开发建设•项目建设起止年限：2007-2012年政府企业•该项目的建设将扩大霞浦县的城区面积，逐步拉开城市空间布局框架，对于全省的土地占补平衡和霞浦县区域经济发展具有重大意义•本项目将创新政企之间的合作模式，在政府监管和市场化运营的基础上，获取高额利润，并实现企业的战略转型，成为真正的区域运营商6本项目项目位于霞浦县城东南侧福宁湾，围垦总面积约34100亩，属于大规模的区域开发项目区位项目用地现状•项目位于与霞浦县城距离6千米的福宁湾内，围垦面积3.41万亩，造地2.65万亩•项目东侧向海，堤线朝向开敞式海域48.09%21.88%22.40%7.62%农业区水产养殖区滞洪区新城区建设用地项目用地功能比•项目北起北岸松山，并与中心城连接；南至南岸南岐山尖鼻头；西接福宁工业园；东临福宁湾•项目海堤全长5433m，堤顶宽3.8m，最大堤高10.6m7项目前期研究将其定位为“中国东南滨海休闲新湾城”滨海休闲随着我国休闲消费的升级，项目将充分利用未污染的滨海资源，发挥休闲度假功能新湾城湾区开发已成为热点，项目将通过滨海湾区开发，打造以居住功能为主、功能复合的新城中国东南项目将打造东南沿海新兴城区，核心客户主要面向中国东南部城市中国东南滨海休闲新湾城8世联将从四个角度对项目定位进行评判，以确保定位的可操作性中国东南滨海休闲新湾城目标立场视点时间诠释角度示意•项目定位是否符合开发主体的核心目标，是否能够最终实现区域的持续开发和价值增值•项目定位是否能够实现各级政府、消费者、投资商的多个利益险关者的多元化要求，核心要求和非核心要求应如何划分和处理•项目定位下的各类价值取向，如政治价值、经济价值、社会价值是否有利于项目的开发•项目定位的最终实现意味着不同阶段需要关注哪些核心问题，资源应如何分配，阶段目标如何设定，关键控制点应如何把控9一、目标：探求开发主体的核心目标核心目标品牌目标社会目标经济目标环境目标公益目标……根据世联行业经验…•以经济目标为核心，兼顾品牌目标成为大多数区域开发主体的目标诉求•其它目标往往是项目开发的限制性条件，如环境目标10一、目标：为实现核心目标需要时刻关注贯穿区域开发的两大主题主题一：区域持续开发主题二：区域增值开发时间时间土地规模土地价值土地持续开发价值点跳跃问题：如何获取最大收益问题：什么样的定位符合市场发展趋势？项目定位是否能打赢市场竞争开发主体具备何种开发能力？开发、经营、销售等风险如何规避……问题：什么样的定位有利于项目获得增值？区域开发的关键增值举措有哪些？开发主体如何把控区域开发的控制点？开发主体和政府权责利如何博弈……示意11二、立场：全方位探求项目多个相关利益者的要求项目相关利益者开发主体各级政府消费者不同立场的要求*“近三年回收5个亿，五年内回收成本”“福建省十一五重点项目，必须尽快动工，马上见效”－省政府“作为地方政府的明星项目，应该有树立形象、塑造标杆的效果”－市政府“有特色、有个性的滨海新城”“距离太远，海滩太差，去过一两次就不会再去了”“房子不错，就是城市配套太差”*根据世联经验，各方可能的立场要求举例“启动资金最多8个亿”内涵“第一个区域开发项目，可以锻炼队伍，打造品牌”•对项目财务有严格的要求，项目定位的高度和进入的时机必须考虑未来的市场盈利空间和定位的操作性•作为省级重点项目，在当前政府越来越倾向于选择“大项目带动大投资”的发展模式时，必须基于市场和风险等因素对项目动工的时机和开发的节奏进行严格测试•市场需求是项目需要解决的最关键的问题之一，必须对当前消费者的来源范围、需求特点、变化趋势进行科学市调，以精准把握消费者的价值诉求，寻找市场最佳的机会12二、立场：项目潜在竞争者必须予以重视过去…只要投资房地产，就有钱赚将来…将迎来一个疯狂竞争的时代过去成功的因素现在已发生变化•储备数量•开发速度•开发规模•政府关系•市场营销•……•储备质量•策划能力•开发水平•品牌价值•功能营销•……以“快”制胜－快速的房地产全程开发能力以“准”制胜－精准的市场定位和开发方向，获得领先优势开发商消费者•非理性－表现：有房子就买•逐渐理性－表现：寻找最有价值的房子福建仍存在大量的可开发用地，项目存在多个潜在的竞争者，如漳州东山岛等，基于此，项目必须寻找独特的价值定位，以塑造项目的核心竞争力13三、视点：不同视点看项目意味着不同的角色定位项目视点区域视点地区视点•作为国家两岸交流的平台，促进两岸经济往来的通道•以区域运营者的身份，以项目为契机，推动大区域开发，获得项目增值•通过项目开发，获得收益，并满足政府对项目的开发要求•项目开发商•区域运营商•地区代言人三种视点内涵角色定位世联评估•排除•优选•次选14三、视点：立足区域视点，也可借鉴其它视点的价值成功之处案例借鉴：区域开发主线模糊，导致“虚”“实”缺乏有机结合失败之处虚实区域运营商：从区域运营的角度看项目以地区代言人的身份占位市场追求区域开发的可持续性和土地价值的增值性，围绕以上目标，评估各种开发举措的可行性通过代言人的身份象征，获得市场认知度，打造项目品牌，提升项目对各类消费者的渗透率•通过举办博鳌亚洲论坛，迅速扩张知名度，获得极高的品牌价值•并成功引入国内多加品牌开发商进驻开发•成为国内最具知名度的会议中心之一•单一的会务无法成功驱动区域的开发成熟，导致人气不足•部分品牌开发商已退出区域开发，土地的真实价值处于低位徘徊•政府财政收入不足，开发商对博鳌房地产逐渐失去信心15四、时间：项目开发各个阶段的关键问题和关键举措亦不相同…规模时间开发节奏控制:举例说明近期－关键：品牌中期－关键：回现远期－关键：增值关键举措选择示意盈利平衡点时间总收入知名度时间价格时间品牌价值收入情况土地价值增值投入时间增值举措快速建立品牌稳步树立品牌价格快速提升价格后期提升稳健投入大投入大收入前期投入完善后期投入完善示意16四：时间：…取决于开发主体和项目市场可行性等多个因素市场可行性判断开发主体开发方案确定项目的启动区：启动规模、启动时机、物业组合等高中低市场前景看好，马上开发市场走出低迷，开始逐步复苏市场仍会长期低迷，陷阱很多•启动资金非常充裕•启动资金受限，不超过…•企业现金流非常紧张•大投入，并追求快速会线•长期投入开发，追求价值最大化•少投入，追求快速土地增值部分一、速赢方案二、全赢方案x＝•寻找最容易实现的机会，确定最有效的方法，通过短平快开发，获得土地收益•树立长期开发目标，寻找最有价值的机会，确定最有效的方法，通过长期区域运营，获得土地收益17速赢方案和全赢方案的关键点是寻找最佳的增值举措定位增值设施增值营销增值规划增值关键问题•什么设施的增值效果最好？•该类设施的阶段作用如何？•该类设施开发经营需要何种能力？•投入和产出如何评估？•设施建设投入如何分工（政\企）•……设施举例*-旅游型设施•高尔夫\酒店\游艇俱乐部\游乐园-公共设施•博物馆\音乐厅\影剧院\广场公园-康体设施•体育中心\疗养院\医疗中心•……*不完全举例……时间时间效果效果积聚人气稳定现金流优质资产酒店高尔夫酒店游乐园公园生活商业举例：酒店举例：各类设施18明确本项目未来的发展机遇与挑战是项目成功开发的保障•分析项目的本体条件及限制性因素机遇：•分析未来的发展利好，充分把握机遇挑战：•基于挑战分析项目未来的关键举措•制定项目制胜的发展战略19未来诸多利好为项目高起点开发提供了良好的外部机遇良好的区位优势•项目所在的霞浦县地处我国南北海岸线的中点，是连接长江三角洲、珠江三角洲两大沿海经济发达地区的必经之地海西经济区的发展战略优质的自然资源•项目集海洋、山体、河流、湿地、岸滩、海堤等多种资源于一体，具有较强的竞争力•国务院充分认识支持福建省加快建设海峡西岸经济区的战略意义，将进一步发挥福建省比较优势，完善沿海地区经济布局，加强两岸交流合作，推进祖国和平统一大业的战略部署20机遇一：海西经济区一体化的逐步形成，为项目的发展奠定坚实的基础依托独特的区位、资源及产业优势，海峡西岸经济区将有效促进区域经济协调发展，为项目的成功开发奠定良好的基础海峡西岸经济区区位图长江三角洲珠江三角洲台湾省江西省福建省海峡西岸范围海西经济区一体化进程交通一体化：•以厦门港、福州港为主的东南沿海地区港口发展格局；连接海峡西岸经济区与长三角、珠三角以及中西部地区的铁路运输通道；以福州、厦门国际机场为主的干支线机场相结合的空港布局产业一体化：•建设海峡西岸高新技术产业带；立足现有制造业基础，加强两岸产业合作，积极对接台湾制造业，大力发展电子信息、装备制造等产业；积极承接台湾现代服务业转移旅游一体化：•充分发挥海峡西岸经济区的自然和文化资源优势，突出“海峡旅游”主题21机遇二：良好的区位优势和便捷的交通将提高项目的市场吸引力项目区位图•项目地处我国南北海岸线的中点，是连接长江三角洲、珠江三角洲两大沿海经济发达地区的必经之地•项目北临新行政中心，距离福州约2小时车程，距离温州约4小时车程项目交通图•己建成的福宁高速公路和正在建设之中的霞浦机场、沈海高速、温福铁路，将凸现“陆、海、空”齐备的立体交通网络雏形22机遇三：项目集海景、山景等旅游资源于一体，具备较高的开发价值•项目位于素有“海滨邹鲁”、“鱼米之乡”美誊的霞浦，历史悠久、人文荟萃，山海兼备、物产富饶，台缘深厚、环境优美•项目集海洋、山体、河流、湿