湖南长沙月湖湾营销策划报告

策略构想板块角度策略构想项目角度品牌角度竞争策略定位策略传播策略项目策略思考模式市场定位形象定位销售执行核心问题的界定目录纲要Contents板块价值分析1市场分析2项目定位3销售执行4产品细节建议5板块价值分析1目录纲要Contents区域板块扫描区域价值分析化解之道区域板块扫描Acertainlooktobase四方坪板块马王堆板块金鹰城板块超过1500亩的保留地区域价值分析Aanalysistobase这样的区位价值，可谓特立独行。而我们，将从两个不同的角度去阐述本案的区位价值。热眼看本案冷眼看本案星月城区域特性理解一：城市的画龙点睛•从地图版图中看，我们可以简单地理解为开福区、芙蓉区和星沙的交界。•但置身其中，环游四周，我们会惊喜地发现这是城市发展过程中的美丽留白，星城之“眼”。•其区域特性在于，月湖湾做好了，等于是连通了大东城与金鹰城的楼市板块，将成为星城楼市的画龙点睛之笔。热眼看本案区域特性之一：城市留白，星城之眼。热眼看本案区域特性理解二：在城市中心，独立特行月湖湾的区位特征，注定它是一个崭新的生活特区，从某种意义上说，月湖湾只属于它自己它是一个开创长沙新生活的全新板块政府对本案所处板块尚无明确规划披露板块内关联项目尚未正式启动估计处于捂地阶段板块认知度不高缺乏板块联动效应板块现状环境较差万家丽大桥正在建设，周遍路网尚未成熟目前板块整体启动时机尚未成熟但是项目的进展却需要我们运用特殊方法提前催熟板块冷眼看本案区域特性理解一：未成熟、待开发项目位处芙蓉区、星沙、开福区的交界处，虽然未来发展前景看好，但是政策方面的利好很难在未来1-2年内显现。目前印象还是仓库、煤厂等厂房区并且项目周边还是秩序遭乱的泊口前景展望和现状条件差距悬殊项目当前现状边缘化特征明显项目周边大环境现状不利于价值表现和体验营销且改造成本非常巨大冷眼看本案区域特性理解二：目前综合现状缺乏想象力交通边缘环境边缘价格边缘配套边缘本案区域价值边缘化的深入研究——相邻板块价值定位分析相邻板块配套分析——马王堆板块中国农业银行长沙芙蓉农村合作银行农业银行湖南省教育厅新华电脑学院长沙市商业银行中国建设银行马王堆医院湖南省社会主义学院天天快乐超市中国银行双新小学湖南省中华文化学院万千超市阳光药房通程电器随着近二年楼市的发展，本板块的生活配套已比较成熟，在本区域内的衣食住行已经得到基本解决。同时区域内的学校配套相对于其它的区域来说也是相当完善的。马王堆中学养天和药房汉城农贸市场长沙金沙电度表长沙大学洪山小学洪山桥派出所洪山正骨医院养天和大药房长沙大学邮政代办点万佳惠超市世界之窗海底世界湖南广播电视影视集团楚仁堂大药房长沙方园蓄电池总汇西湖楼金鹰卡通幼儿园长沙市中大汽车配件有限公司经过一段时间的发展,本板块已经逐渐完善.学校，金融机构，医疗机构，治安，应有尽有。同时我们不难看出，其后续的发展势必进一步提升其商住两用环境上的品质。相邻板块配套分析——金鹰城板块长沙佳辉高尔夫俱乐部麦德龙超市湖南丽臣实验有限公司湖南矿用橡胶有限责任公司四方诚信汽修国防科技技术大学湖南华威公司欣欣超市英格莱洗衣店南方航空长沙美术学校该板块的生活配套相当滞后,没有较大金融服务部门与医疗机构与之匹配。一个高尔夫俱乐部也仅为上流人士提供休闲场所。唯一的亮点，二大超市也分布不均匀。（集中于该板块偏北）相邻板块配套分析——四方坪板块东二环万家丽路营盘东路远大一路805701603801902127126103502110114802703158122912501本板块几条主道路，呈“井”字。交通路线发达却不分布不均匀。其中远大路，东二环上有若干公交路线，而万家丽路目前只有三条公交路线。营盘东路上暂时没有公交路线。相邻板块交通流线分析——马王堆板块京珠高速万家丽北路开元中路三一大道501136本板块处于城乡交接处，公交线路发展缓慢，开元中路和万家丽北路在这一段没有一条公交线路；而三一大道，也仅有二线公交。相邻板块交通流线分析——金鹰城板块东二环车站北路东风路芙蓉路三一大道901132115603801603805133805本板块相对来说比较偏远。三一大道横贯芙蓉路，东风路，车站北路与东二环。其中，以三一路和东二环为主，交通路线较为发达，而芙蓉路，东风路与车站北路上，无公交车。相邻板块交通流线分析——四方坪板块金鹰城生活配套交通条件板块定位四方坪生活配套交通条件板块定位马王堆生活配套交通条件板块定位较成熟发展中媒体新兴制造业较成熟较成熟城市次中心不成熟较成熟高新科技发展中新兴板块（郊县）城市次中心板块发展中新兴板块（中心边缘）板块描述资金吸引力政策吸引力地缘良性影响力与之相邻的利好程度新兴板块★★★★★★★★★★★中心板块★★★★★★★★★★★★次中心板块★★★★★★★★★★★二线城市板块吸引力模型政策及资金导向将使本案处于不利的“真空”状态，边缘化效应如不因势利导，则会成为现实。消除边缘化价值最大化劣势优势边缘性特征越多，证明本案与价值的关联度越高想象和现实之间的距离消除是价值创造的核心现状条件越差，价值想像和塑造的空间就越大是否能够抓住机遇创造奇迹是我们接下来讨论的核心……逆向思维的结果化解之道Awayout边缘化消除策略一：善加利用万家丽大桥全线贯通的事件万家丽大桥的拉通，将使月湖湾与马王堆的距离缩短到三公里以内。与目前较为成熟的人民东板块的车程也缩短到15分钟之内。万家丽大桥的拉通对于本案的区域价值的再塑造有着关键性作用，在本案板块价值的定位过程中，需要将此点利好放大。边缘化消除策略二：营造一个只属于月湖湾的板块理念$”Unsure”Hesitant”Successful”Hopeless”Drowning”Struggling失败的跟随策略市场预期项目策略无原则跟随策略迷茫的跟随策略成功的跟随策略有特点的领导策略成功的领导策略市场的跟随者永远无法获得与领导者相等的市场收益。拥有一个只属于自己的板块概念将极大的帮助发展商获得更为丰厚的市场收益。板块定位方向思考——发现一板块定位方向思考——发现二板块定位方向思考——发现三月湖+浏阳河=一座城市的向往板块定位方向思考关键词梳理：月湖滨江北城之眼星城绿肺这是城市发展进程中为数不多的保留地，是一个被遗忘的美丽留白，更是一个即将崛起的黄金区位。板块价值定位：月湖滨江板块，资源复合型项目。目录纲要Contents长沙房地产环境分析区域竞争市场分析市场分析2长沙房地产环境分析AnanalysisofChangsha’sreal-estate长沙市各年国内生产总值（GDP）及增长率1519.91296.669288136567285355801790.6612.90%14.90%14%14%12.70%12.10%10.10%11.30%14.80%05001000150020001998199920002001200220032004200520060.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP总量增长率自98年以来，长沙经济增长速度一直呈两位数增长态势，经济增长速度快于全国平均速度。从03到06年，经济总量分别超过西安、福州、长春而居全国省会城市第11位。2007年上半年，长沙经济增长速度超过16%，预计年底长沙经济总量将超过2000亿，正式进入中国都市群落的新贵阶层。1798913294103431064010301020004000600080001000012000140001600018000北京长沙武汉郑州南昌几个主要城市2006年人均年可支配收入对比长沙产业结构较为先进，第三产业比重高，产业附加值高，因此虽然GDP不能与武汉等城市相比，但人均可支配收入方面则要超出武汉等中部城市甚多。在全国省会城市中排名第六，中部第一。较高的人均收入构成了房地产市场的强力支撑。城市名称商品住房均价（元/㎡）长沙3109合肥3257郑州3573南昌4400武汉3775长沙市与周边五省会城市商品住房价格对比与周边城市相比，长沙市房价处于较低水平。以07年5月为例，长沙商品住宅均价为3109元/㎡，是五个城市里面均价最低的城市。价值洼地现象是造成长沙市市场需求旺盛的主要原因之一。项目板块商品房住宅批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市751.4028.62100.00656.6542.80100.00开福区92.831.8012.3585.34-1.8313.03天心区167.8390.0722.34150.7383.1022.95雨花区230.6925.5430.70198.8126.5530.28岳麓区162.7066.8621.65146.8762.0622.37芙蓉区97.36-8.4012.9674.69-26.0711.372006年全市商品房、住宅供应情况商品房累积供应和销售总量项目板块商品房住宅销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市690.198.01100.00625.4711.00100.00开福区107.0420.8515.51102.0723.0616.32天心区107.73-14.3815.61100.44-9.2216.06雨花区192.8419.0327.94170.2728.7827.22岳麓区154.535.4922.39143.0733.0622.87芙蓉区128.08-8.2518.56109.62-10.2517.532006年全市商品房、住宅销售情况相对于长沙不足250万的人口规模而言，长沙房地产市场的消化量是惊人的，在2006年，达到了商品房实际去化690万平米，商品房住宅去化625万平米的惊人地步。相对不高的房价以及相对高的人均收入使得长沙的楼市供销两旺，这样的局面，今年还在继续。项目板块商品房住宅批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市350.1916.02100.00297.5011.60100.00开福区62.7254.6617.9159.8458.4620.11天心区75.713.0721.6263.01-7.9121.18雨花区102.2426.3529.2077.2119.4725.95岳麓区59.20-29.6716.9153.76-28.2318.07芙蓉区50.33121.3514.3743.69109.3114.692007年上半年全市商品房、住宅供应情况项目板块商品房住宅销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市345.6037.39100.00312.0636.29100.00开福区46.61-0.5313.4941.31-9.0313.24天心区64.45104.1318.6560.01109.2719.23雨花区104.8063.2130.3295.1568.6330.49岳麓区68.1440.5219.7264.6841.4120.73芙蓉区61.601.9717.8250.91-3.4316.312007年上半年全市商品房、住宅销售情况直至2006年底，长沙商品房住宅均价仅2691元/平方米，大大低于临近的武汉、郑州、南昌。然后在经过了2006年长沙房价的地位徘徊后，长沙房价有了飞速的上涨，从各月走势来看，今年以来，长沙商品房基本处于上升趋势，六月商品房均价相对一月上涨223元/㎡，涨幅约7.05%；住宅均价上涨了399元/㎡，涨幅约14.14%，商品房住宅涨幅相对更大。长沙市06年7月-07年6月商品房、住宅单月均价走势2664312533033385322129583109314630722777282228962836271826263180340732913119312931622839306329862200240026002800300032003400360006年7月8月9月10月11月12月07-1月2月3月4月5月6月住宅商品房年度项目20032004200520062007