滨州市2013年房地产市场调研报告

山东省滨州市房地产市场调研分析2013.04瑞宸地产中国·滨州目录一、滨州市宏观介绍；二、滨州市住宅市场分析；三、本项目基本情况；瑞宸地产一、滨州市宏观介绍一、滨州市宏观介绍滨州市滨州市是山东省的北大门，位于山东省省会济南市东北117公里处。2001年建市，版图面积9600平方公里，常住人口412.85万人（截止2012年11月）。滨州市是黄河三角洲的中心城市，是黄河三角洲高效生态经济区的主战场和核心区域。滨州市政府城市特点1：生态园林型城市滨州市的“四环五海”工程（即：环城公路、环城水系、环城绿化带、环城风景区和东、西、南、北、中五座平原水库），集园林与湖水于一色,融产业、生态、文化为一体，规划设计达到国内、国际先进水平。一个生态园林型现代化中心城市正在崛起。滨州市生态环境优美，没有化工污染，社会文明安全，居住空间舒适，生活品质良好，生活节奏较慢，2011年全国十大幸福感城市排名第五。城市特点2：能源型城市城市特点3：宜居型城市胜利油田是中国第二大油田，滨州市为中国石化胜利油田的采集工作区域之一，有大量石油工人定居在滨州。一、滨州市宏观介绍二、滨州市住宅市场分析二、滨州市住宅市场分析滨州市房地产市场发展现状滨州房地产的启动相对其他周边市区相对较晚，2011年下半年开始较快发展。应该说，是城市中心西移拓展了城市发展空间，从而激活了滨州市房地产住宅类市场，带动了房地产市场的快速发展。经过一年的引导，2012年滨州购房群体的意识和需求都在迅速提升，换房行为刚刚开始，市场需求在近三年将比较旺盛。由于城区可供开发用地减少，城区中心地段房源有限。新开项目主要集中在开发区或者市区边缘地带，项目价值相对较低。滨州正处于城市更新、城市生活重心转移的发展阶段。老城已不属于这个时代，新城刚起步。城市的居住重心和商业重心正在向新城转移。随着国家黄河三角洲战略的逐步实施，滨州将会迎来新一轮机遇。房地产业发展空间巨大。目前，滨州的购房者以刚需和改善置业为主，投资客为辅，商品住宅主流均价在4000元-5500元/㎡区间，主力户型以三室两厅为主，物业类型为小高层和高层，多层为辅。另有部分别墅的开发，别墅的价格在8000-14000/㎡区间。2012上半年市场低迷，住宅类产品同比跌幅较大。尤其1月和8月，同比跌幅达50%。年度销量整体下滑，金九银十没有到来，相反6、7、8三月是本年度表现最好的三个月，12月楼市回暖，仅次于这三个月。数据来源：滨州房产网2012年整体回顾：市场平稳，发展较快旺季不旺，淡季未淡最受欢迎购房路段为：黄河8路，渤海11、16、18路通过图表可以看出，目前滨州市民最认可的购房路段为黄河8路，渤海11、16、18路等行政区域中心，此路段是滨州目前品质最高、产品最多样的高档社区集中地。数据来源：滨州房产网黄河8路渤18渤16渤11市场主流需求集中于90-120㎡两房、三房根据对2012年滨州市场重点项目成交房源面积汇总发现，刚性购房客户及部分改善型购房客户可选择房源较集中在于90-140㎡之间；部分改善型客户选择房源面积集中于160-180㎡之间。二、滨州市住宅市场分析信贷政策调整，滨州存在滞后的状况一直困扰滨州房地产市场发展的“信贷政策”，并没有随着政策的调整而跟进，相对滞后；鼓励首套住房的政策并没有落到实处。年份银行首套房二套房多套房2011年年底中行首付30%，利率上浮10%首付60%，利率上浮20%停贷农行首付30%，利率上浮10%首付60%，利率上浮20%停贷建行首付40%，利率上浮10%首付60%，利率上浮20%停贷工行首付30%，利率上浮10%首付60%，利率上浮20%停贷2012年中行首付40%，上浮5%首付60%，上浮20%停贷农行首付40%，上浮5%首付60%，上浮20%停贷建行首付40%，上浮5%首付60%，上浮20%停贷工行首付40%，上浮5%首付60%，上浮20%停贷二、滨州市住宅市场分析存量房较多，但主要集中在东城区和开发区。2012年，滨州共销售新房15521套，存量房62591套。虽然存量房较多，但主要集中在交通和生活配套相对较差的东城区和开发区，中心城区项目去化速度依然较快。新城区商品房销售市场较为乐观。数据来源：滨州房产网客户购买需求旺盛，购房欲望逐渐加强限购、限贷政策影响下，改善型置业与多次置业购房人群迅速减少，观望心态强烈，购买决策周期长，但是随着城镇化进程的加快，下边各县区为了追求更好的子女教育资源和生活医疗配套，涌向市区买房需求依然旺盛。价格稳中有升。根据市场调研统计，2012年滨州整体楼市价格未有明显增长，但是稳中有升，尤其是滨州主城区楼盘2012销售价格都在4200--5500元/平米之间。虽然市场需求的提高和新楼盘品质的提升，销售价格将会进一步提升。二、滨州市住宅市场分析二、滨州市住宅市场分析新城区板块老城区板块项目所在地滨州城市版块划分滨州市政府新城区板块自市政府2006年西移以来，已成为城市发展的最为主要的区域板块，良好的市政规划和景观环境，为这个片区的发展奠定了良好的基础，房地产在近两年发展迅猛，在售楼盘较多，房价上升较快。目前在售楼盘均价大都在4200元/平米之上。老城区板块是城市的核心区域，配套设施齐全，商业氛围相对浓厚。但较新城区版块，交通拥挤、缺乏景观，在售项目较少。且价格相对较低。二、滨州市住宅市场分析滨州主要楼盘总表楼盘名称地理位置占地面积（平米）建筑面积（平米）容积率总户数中兴绿都花园黄河五路与新立河东路88,026171,7361.951,200国强.金御园黄河二路与渤海十六路27268050000022300美信.海公馆黄河八路与渤海十八路997882500002.58860田园牧歌黄河八路与渤海十二路102,000180,0001.761,000领域尚城黄河五路与渤海十九路133,333220,0001.651,500德坤华府黄河五路与渤海十二路125,264275,5812.201,500锦绣城黄河八路渤海十路77,500140,0001.81520京华我的公馆黄河二路与渤海十八路40000790001.95500望海花园黄河十二路与渤海十八路300,000390,0001.302,000渤海城邦黄河十二路与会展路交汇处300,000400,0001.332,000中海城棕榈湾黄河十二渤海十八1,533,3331,500,0000.987,000泰山名郡滨城区长江一路506号866,6671,000,0001.158,000滨州在售主要楼盘简况注：以上信息来源于调研人员实地走访及网上收集二、滨州市住宅市场分析滨州在售主要楼盘简况美信海公馆5080金御园4680二、滨州市住宅市场分析价格对比表楼盘名称底价顶价销售均价（元/平米）开盘时间销售率新河湾小区3,3005,0004,0002009年8月80%国强。金御园3920523046002011年10月70%美信.海公馆4680605050202012年5月85%领域尚城3,8005,0004,1002010年9月82%望海花园3,7004,8004,3002011年4月90%中海城棕榈湾4200580046002011年9月75%德坤华府4,0004,5004,2002011年7月85%渤海城邦4,0004,6004,3002011年8月75%锦绣城3,2005,0004,3502009年12月95%田园牧歌4,5005,0004,7002011年5月85%中兴绿都花园4,6505,3505,0002011年9月30%名仕龙城4,60053005,0002011年5月90%目前各楼盘价格区间从各项目目前的销售均价来看，2012年9月开始，基本都已跨越4500元/㎡的基线，向着5000元/㎡过渡。注：以上信息来源于调研人员实地走访及网上收集重点楼盘监测1#楼2#楼3#楼世贸酒店世贸中心5A甲级写字楼花园洋房开发商美信置业(滨州)有限公司代理商青岛福元九合投资顾问有限公司项目位置黄河八路与渤海十八路交汇处户数总建面25万㎡、总户数810户，当期户数280户产品形态高层1#、2#、3#，多层洋房、5A甲级写字楼、五星级酒店工程进度1#、2#楼已经封顶；世贸中心、世贸酒店建至6层左右价格走势11年11月底3684元/㎡起价11年12月上旬4800元/㎡均价11年12月下旬4900元/㎡均价12年1月-7月5000元/㎡均价12年8月至今5000元/㎡均价美信·海公馆二、滨州市住宅市场分析2012年销售状况2#楼共280套，2011年11月入市已售260，剩余20套左右，销售率71%1#楼共192套，2012年5月份入市认筹，可交定金签协议，已售160套，剩余32套左右，销售率83%预计2013年推售量上半年推售写字楼，下半年推售高层3#楼及部分花园洋房世贸中心(写字楼)面积1000㎡左右,预计销售价格1.2万元/㎡，3#楼280套，房源面积约：123㎡、154㎡、180㎡、246㎡优惠方式1#楼：认筹9折优惠，一次性95折，7天内交齐房款99折；按揭98折，7天内交齐首付及贷款资料99折；2#楼：贺美信入市一周年送1万元装修基金，一次性93折，7天内交齐房款98折；按揭98折；营销分析样板房极大的提升了产品品质，有效的促动了销售的达成重点楼盘监测美信·海公馆二、滨州市住宅市场分析开发商滨州三大祥房地产开发有限公司代理商山东黑马房地产顾问有限公司项目位置黄河八路与渤海十一路交汇处户数总建面24万㎡、当期户数500户产品形态高层、商务楼、社区商业入住时间2013年10月底交付首期房源在售情况在售1#.2#3#.9#10#.共5栋楼面积从123-300㎡10#为商务楼推盘进度基本售罄10#8#7#6#1#2#3#9#4#5#重点楼盘监测大祥·金廷公馆二、滨州市住宅市场分析2012年销售状况5月21日首次开盘推出3栋11层小高层、1栋33层高层，288套房源，销售近7成。10月21日推出10#金廷商务大厦64套，当日成交近9成。预计2013年推售量预计推出住宅产品2栋高层，面积区间125-270㎡优惠方式目前在售房源住宅部分为9折优惠，并有每月购房有礼的活动开展；商务大厦为98折优惠。营销分析“变形金刚”入市，惊艳滨州，赢得满堂彩户外广告有效占领重要路段，极大提升项目的形象和知名度下县拓展客源、重点社区的项目推广有效的增加项目的客源传统销售黄金期开盘，保证两次开盘赢得较好的销售业绩重点楼盘监测大祥·金廷公馆二、滨州市住宅市场分析开发商滨州市朝阳房地产开发公司代理商北京基点机构项目位置黄河二路与渤海十八路交叉口西南户数总建面79000㎡、当期户数约192户产品形态高层、小高层、沿街商业入住时间交房时间2013年5月31日在售情况2012年推出1#、2#共192套房源，皆为精装房，剩余10套左右重点楼盘监测京华·我的公馆二、滨州市住宅市场分析销售状况2012年推出1#、2#，以滨州全新的精装房推售，价格3800元/㎡起一期推出房源共192套，现销售180套预计2013年推售量推盘计划未定优惠方式一次性99折，其他无折扣营销分析以低价、精装入市，吸引了客户目光，但后期宣传连续性不足，项目声势较小。重点楼盘监测京华·我的公馆二、滨州市住宅市场分析二、滨州市住宅市场分析滨州楼盘户型对比表楼盘名称主力户型三室两厅的面积区间三室两厅占比美信。海公馆三室两厅120--25570%德坤华府三室两厅130以上50%锦绣城三室两厅120--14050%田园牧歌三室两厅140以上50%新河湾小区三室两厅140以上60%望海花园三室两厅150以上60%领域尚城三室两厅120以上70%名仕龙城三室两厅130--14070%中兴绿都花园三室两厅120以上75%渤海城邦三室两厅130-16080%泰山名郡三室两厅140以上80%中海城棕榈湾三室两厅147-18085%各楼盘主力户型及占比•不难看出，各项目呈现两个共性：一是主力户型非常统一，且比例都占到了五成以上；二是同质化严重、面积区间普遍偏大。•各项目130㎡以