第一章 房地产与房地产业

第一章房地产与房地产业第一节房地产•一、房地产的概念–房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和•一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物–房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等–地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等第一节房地产–二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体•房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要•房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结第一节房地产–三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系•由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点,在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变第一节房地产•二、房地产的构成和类型–（一）建筑地块–建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地•（1）工业用地•（2）商业用地•（3）住宅用地第一节房地产•（4）仓库用地•（5）道路交通用地•（6）市政建设工程用地•（7）公共绿化用地•（8）教育、文化、体育、卫生等用地•（9）港口建设用地•（10）办公用地•（11）军事用地•（12）其他用地第一节房地产–（二）房屋建筑物–房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体第一节房地产–房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为以下几类•（1）住宅用房•（2）生产用房•（3）营业用房•（4）行政用房•（5）其它专业用房第一节房地产–（三）配套基础设施–单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施•（1）道路、交通设施•（2）地下管道等“三通”设施•（3）生活配套设施•（4）生态环境设施第一节房地产•三、房地产的经济特性–1、内涵的统一性•房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体•房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一第一节房地产–2、价值的双源性•房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性–一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性–另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性第一节房地产–3、空间的固定性–房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的•区位成为影响房地产价格极为重要的因素•决定了房地产商品的单一性和非匀质性•给房地产市场带来了地区性的重大特点第一节房地产–4、需求的普遍性•房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品第一节房地产–5、效用的长期性•同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长第二节房地产业•一、房地产业的涵义–房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系第二节房地产业•房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中–在生产过程中，主要是房地产投资开发–在分配过程中，主要是通过房地产市场交换–在消费过程中，主要是指房屋使用过程中的物业管理•由于房地产生产经营活动的特殊性，必然广泛存在与此紧密相关的各类中介服务–房地产咨询–房地产经纪–房地产评估第二节房地产业•二、房地产业的行业属性–房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门•第三产业主要是流通行业和各类服务行业，其产业特征并不直接生产产品，而是通过物资的流通和劳动服务活动，为人们的生产和生活提供服务，来改善和提高生产效率和人们的生活水平第二节房地产业–房地产业具有第三产业的产业特征•房地产的投资开发活动，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身•房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业•房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业，更是第三产业的直接组成部分第二节房地产业•三、房地产业的行业特性–1、先导性和基础性•从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业•由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业第二节房地产业–2、综合性和关联性•从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征•房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门•房地产业的关联性，体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门第二节房地产业–3、资金密集型和高风险性•从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。•房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程•由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大–自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险第二节房地产业–4、级差收益型和区域性•从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显，地区性特别强的行业•由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平•即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异•房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性强第二节房地产业–5、权利主导型和制约性•从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业•这种制约性主要体现在以下几方面–权利关系的复杂性所引起–的外部性特点的制约–运作规范性的制约第三节中国房地产业的复苏与发展•一、房地产业与经济体制改革第三节中国房地产业的复苏与发展•二、中国房地产业的发展的过程–（一）第一阶段：房地产业的复苏阶段（1979~1984）•1、初步明确房地产的商品性，迈出住房体制改革的步伐•2、房地产作为商品开始经营性运作•3、住宅建设恢复性启动，出现新的生机–（二）第二阶段：房地产业的初步发展阶段（1985~1991）•1、土地使用制度改革起步•2、住房制度改革积极推进，住房商品化开始实施•3、房地产开发规模扩大，房地产业获得初步发展第三节中国房地产业的复苏与发展–（三）第三阶段：快速发展阶段（1992—1995）•1、土地使用制度改革取得突破性进展•2、城镇住房制度改革向纵深发展•3、房地产开发规模迅速扩张第三节中国房地产业的复苏与发展第三节中国房地产业的复苏与发展–（四）第四阶段：盘整消化和调整发展期（1996~2000）•1、压缩商品房开发投资规模，平衡供求•2、深化住房分配制度改革，扩大商品房市场需求•3、建立住房抵押贷款制度，支持居民买房•4、培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经济增长第三节中国房地产业的复苏与发展–（五）第五阶段：持续发展的繁荣阶段（2001—）•形成这一局面的主要因素是：–（1）深化住房制度改革的发动力。住房分配货币化的改革–（2）宏观经济态势良好、居民收入增长形成的需求拉动力–（3）居民消费结构升级的内在驱动力–（4）住房消费信贷支持的助动力–（6）对外开放扩大的推动力第三节中国房地产业的复苏与发展•这一阶段房地产业发展的基本特点：–1、住房消费形成热潮，中等收入者成为购房主体–2、房地产投资快速增长，市场基础牢固扎实–3、商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局–4、存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主体方向发展–5、住房数量扩大与质量提高并重，整体向着质量效益型转变–6、房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业第三节中国房地产业的复苏与发展•三、中国房地产业的发展趋势–深化土地使用制度改革，提高土地使用效率–加快企业改革，健全企业制度–贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，实现全面协调发展–实施科技创新，提高行业素质–加强宏观调控，建立和完善对房地产经济的调控体系