土地价值评估方法与案例实操-cmm(1)

资产评估分享会（一）土地价值评估方法与案例实操分享人：陈明明2018.04PART1:土地价值评估方法科普——市场比较法——收益还原法——假设开发法PART2:土地价值评估案例实操——杭州金诚大厦土地价值评估——无锡太悦地块土地价值评估CONTENTS——成本逼近法——基准地价修正法常用土地价值评估方法解析3市场比较法收益还原法假设开发法成本逼近法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。当把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。基本公式：地价=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益。假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。基本公式：地价=房产总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润基准地价修正法基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。各类土地价值评估方法比较4方法市场比较法收益还原法假设开发法/剩余法成本逼近法基准地价系数修正法比较项目主要原则替代收益建筑成本+地价=房地价成本可及性替代评估对象1.土地2.建筑物3.不动产1.土地2.建筑物3.不动产1.土地2.建筑物1.建筑物2.新开发土地土地适用范围适宜有交易实例地区的土地及不动产估价适宜有收益的土地或建筑物有交易地区，且地产有开发、再开发价值建筑物或新开发地已有基准地价和宗地价格修正系数表限制1.无类似交易案例，或无市场交易时，难以评估2.必须考虑所有差异的项目，并加以适当修正3.必须查证比较案例资料的准确性1.对无收益不动产评估困难2.收益数据必须合理、准确3.还原利率必须适当1.对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难2.房价预测难以准确3.开发费用难以准确1.不适宜于已建成地或已开发地2.成本不等于价格不适宜于无基准地价区域理论基础1.依实例地价格，比较求评估地价格2.无理论基础，但实用1.未来纯收益还原现值即为价格2.有理论基础1.地价=房地价-建筑成本-利润利息2.建筑价=房地价-地价3.有理论基础1.建筑价=重置成本-折旧2.新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正宗地价=基准价×（1±∑区域及个别因素修正系数）×批租年期系数×时间修正系数估计程序1.收集适当交易实例2.查证交易条件状况、包括价格、支付条件、动机及宗地条件3.实例交易情况修正4.实例期日修正5.实例区域及个别因素修正6.判定比较价格1.估计总收益2.估计总费用3.计算纯收益4.选定还原利率5.计算收益价格1.估计开发完成后房地售价2.估计建筑费用3.估计各项税费4.计算地价1.确定土地征用拆迁费2.确定开发费3.确定利润4.确定利息5.计算成本价格6.位置修正1.查定基准地价2.查证评估地块条件3.查定各项修正系数4.修正出宗地价现实性评估结果与市价相近，最具现实性评估结果与市价稍有偏差接近市价评估结果与市价常有偏差接近市价掌握难易易难易容易易，适于多宗地估价评估结果比较价格收益价格剩余价格成本累加价格比较价格市场比较法5基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。适用范围主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。测算公式PD＝PB×A×B×D×E式中：PD――待估宗地价格；PB――比较案例价格；A――待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数B――待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数D――待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数E――待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数操作步骤1.广泛搜集宗地交易实例；2.选取比较实例（一般2-3个为宜）；3.建立价格可比基础；4.进行交易情况修正；5.进行交易日期修正；6.进行区域因素修正；7.进行个别因素修正；8.求出比准价格。搜集交易实例的途径1.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息；3.以购买者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息；4.通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息；5.同行之间相互提供信息资料；6.其他途径获取资料。得出修正系数A、B、C、D确定对标项目交易地价PB多个PD价格取平均值市场比较法6搜集交易实例的内容1.交易双方情况及交易目的2.交易实例的状况一般应包括：(1)坐落位置、形状与面积；(2)地质条件；(3)购物、交通等环境条件；(4)土地利用现状与规划用途；(5)有关地上建筑物的基本情况；(6)权利状况和土地使用年限等。3.成交价格4.付款方式5.成交日期（PS:对于搜集到的每一个交易实例及其内容，都需要查证，做到准确无误！）选择比较实例原则一般原则是同类型规划用途、距离待估地3公里范围内（同地段/同区域）、交易日期在评估日1-2年内为宜。将各个交易实例状况进行汇总，以表格形式呈现。修正系数确定1.交易情况修正按经验值敲定修正系数，一般拍卖比常规价高5%，协议出让比常规价低5%。2.交易日期修正将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正，修正公式为：VE=V0×Q/Q0式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交易期日地价指数3.区域因素修正按地段、配套等进行相应修正，主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。4.个别因素修正——主要是临街道路、地块形状、宽深比等因素，修正系数可查个别因素修正系数表。（PS：各项修正不超过20%，总修正不超过30%。）年期修正系数表（资料收集）7使用年期12345修正系数0.07040.13620.19760.25500.3087使用年期678910修正系数0.35880.40560.44930.49010.5283使用年期1112131415修正系数0.56400.59730.62840.65750.6846使用年期1617181920修正系数0.71000.73370.75580.77650.7959使用年期2122232425修正系数0.81390.83080.84660.86130.8750使用年期2627282930修正系数0.88790.89990.91110.92160.9314使用年期3132333435修正系数0.94050.94910.95700.96450.9715使用年期3637383940修正系数0.97800.98410.98970.99501.0000商业用地宗地使用年期修正系数表：使用年期12345修正系数0.05950.11550.16830.21790.2646使用年期678910修正系数0.30860.35000.38900.42570.4603使用年期1112131415修正系数0.49280.52340.55220.57930.6049使用年期1617181920修正系数0.62890.65150.67280.69290.7118使用年期2122232425修正系数0.72950.74630.76200.77680.7908使用年期2627282930修正系数0.80390.81630.82790.83890.8492使用年期3132333435修正系数0.85890.86810.87670.88480.8924使用年期3637383940修正系数0.89960.90630.91270.91870.9243使用年期4142434445修正系数0.92960.93460.93930.94370.9479使用年期4647484950修正系数0.95180.95550.95900.96220.9653使用年期5152535455修正系数0.96820.97100.97350.97590.9782使用年期5657585960修正系数0.98040.98240.98430.98610.9877使用年期6162636465修正系数0.98930.99080.99220.99350.9948使用年期6667686970修正系数0.99600.99710.99810.99911.0000住宅用地使用年期修正系数表：使用年期12345修正系数0.05780.11240.16400.21290.2591使用年期678910修正系数0.30280.34420.38330.42030.4553使用年期1112131415修正系数0.48830.51960.54920.57720.6037使用年期1617181920修正系数0.62870.65240.67480.69600.7160使用年期2122232425修正系数0.73500.75290.76990.78590.8011使用年期2627282930修正系数0.81540.82900.84180.85390.8654使用年期3132333435修正系数0.87630.88650.89630.90540.9141使用年期3637383940修正系数0.92230.93010.93750.94440.9510使用年期4142434445修正系数0.95720.96310.96860.97390.9789使用年期4647484950修正系数0.98360.98800.99230.99621.0000工业用地使用年期修正系数表：年期修正公式为：Vt=V0×K式中：Vt：年期修正后宗地价格V0：年期修正前比较实例价格K：年期修正系数K=[1－1/（1+r）m]/[1－1/（1+r）n]（18）式中：r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。容积率修正系数表（资料收集）8XX市住宅用地容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数10.68572.70.9734.41.38211.10.6992.80.9764.51.4121.20.7162.90.9894.61.43651.30.733314.71.45331.40.75143.11.0144.81.46981.50.76193.21.0364.91.49681.60.77813.31.06151.521.70.79623.41.0865.11.53521.80.8193.51.11485.21.54981.90.83463.61.14165.31.555520.85633.71.16855.41.56252