佳兆业地产集团成本控制工程管理专业知识与技能

佳兆业地产集团成本控制工程管理专业知识与技能佳兆业集团2013年6月18日工程管理的基本概念签证工程管理的基本概念第一步发起单位填写《现场签证联系、通知及确认单》第一栏→监理单位审核→工程部签收→工程部根据现场情况填写《现场签证审批单》•第二步•工程部根据现场情况填写《现场签证审批单》，牵头组织内部审批•→成本部估算签证金额•→工程部按照管理制度中审批权限的规定继续完成内部会签、审批•→工程部根据《现场签证审批单》的审批意见填写《现场签证联系、通知及确认单》第二栏施工单位和监理单位签收后执行•第三步•施工单位和监理单位签收后执行•→施工单位完成签证内容后填写《现场签证联系、通知及确认单》第三栏•→监理单位审核•→工程部审核确认•→成本部核算并确认签证金额•→双方最终确认•发起单位填写《现场签证联系、通知及确认单》中第一栏，描述签证原因、签证内容（需注明施工方法、部位、工程量、工日、造价等）和现场实际情况。应附带施工图纸、工程照片、监理旁站记录、合同相关条款等必要的附件。•监理单位对《现场签证联系、通知及确认单》中第一栏联系事项及原因进行审核后，由发起单位送达工程部签收。如签证内容无法被图纸或合同清单明确计量，或存在隐蔽工程等，监理单位应及时通知工程和成本部门进行现场审核。•工程部对签证原因、签证内容和现场情况进行审核确认后，填写《现场签证审批单》，交成本部。•成本部根据《现场签证联系、通知及确认单》和《现场签证审批单》进行成本估算后提供审核意见。审核意见应明确计算依据、过程和结论，内容较多时应添加附件。•工程部按照现场签证审批权限继续完成《现场签证审批单》的内部审批后，根据审批意见填写《现场签证联系、通知及确认单》中第二栏，由代表（工程经理）签发，施工单位签收并执行。工程部和监理单位负责跟踪监督现场签证的执行情况。•现场签证的内容执行完毕后，施工单位填写《现场签证联系、通知及确认单》第三栏中的实施情况，报监理单位与工程部进行确认。•成本部根据《现场签证审批单》的审批意见和《现场签证联系、通知及确认单》的实施确认意见，填写签证结算金额，由双方代表进行最终的签字确认。变更–变更处理原则–1、设计变更金额是指单位工程中单项设计变更引起的成本变化总金额，设计变更引起的成本变化应包括：实施设计变更本身发生的费用、返工发生的费用、造成相关专业调整所发生的费用等。–2、设计变更未完成审批，不得付诸工程实施；否则，将追究有关人员的责任。–3、成本部估算设计变更引起的成本变化，误差尽可能控制在10％以内。–4、为提高效率，公司和可根据项目具体情况需要，在自身职权范围内进行授权，但授权人仍为责任人。–5、项目公司应加强设计管理工作，做好前期工作，合理安排设计周期，提高设计图纸质量，尽量减少设计变更的发生。–6、对于必须进行的设计变更，项目公司应尽可能在变更部位的工程施工之前完成设计变更的一切手续，避免发生返工浪费。–7、施工图会审时发现图纸中出现的错、漏、碰、缺等设计问题，以施工图会审纪要的形式进行变更，不另进行审批。施工图会审时造成方案或建造标准改变时，必须按照设计变更流程完成审批。•第一类设计变更•是指：•1、变更将影响原经审批的规划指标、建筑方案•2、牵涉到功能布局、面积指标、重大效果等重点控制事项的设计变更；•3、可能引起相关法律纠纷，如与商家的合作纠纷、可能导致购房业主法律纠纷的设计变更，•4、包括国家或地方政策、法规的变化引起的规划调整等。•第二类设计变更•是指：除第一类设计变更以外的一切设计变更。•包括但不限于：1、售楼协议文件引起的设计修改或补充事项；2、设计图纸错误（错、漏、碰、缺）引起的设计修改或补充事项；3、配合施工需要引起的设计修改或补充事项；4、配合设计优化需要引起的设计修改或补充事项；5、业态对接和专项设计分步实施造成的设计修改或补充事项；6、配合商家进场造成的设计修改或补充事项等。•第一类设计变更–1、根据工程部提供的《工程联系单》，设计部填写《设计变更审批单》。–如果需要，设计部应事先与设计单位沟通。–2、工程部负责填写工程意见，成本部根据设计变更的内容估算成本变化。–3、设计部经办人负责办理审批会签，审批会签按设计变更审批权限执行。《设计变更审批单》通过审批后，设计部留存一份原件，成本部留存复印件。–3、获得董事会批准后，设计单位根据《设计变更审批单》中关于设计变更的要求，完成《设计变更通知单》一式三份，经总经理进行确认、副总签字后，设计部、成本部、施工单位各一份原件，并报总经办备案。工程部、监理公司留复印件。–4、设计变更实施完毕，施工单位填写《设计变更确认单》一式二份，写明其实施情况，监理和工程部对表单中的事实进行确认，成本部对表单中的费用进行确认。经施工单位、监理单位、项目公司派驻现场的工程师（一般为主管工程的总经理）签字确认后，成本部、工程部、施工单位、各一份原件，作为工程结算的依据之一。工程部、设计部、监理公司留复印件。无论有无发生，每份设计变更通知单均必须经确认。–5、若涉及到已发布广告宣传、已签订售楼协议的规划及建筑设计变更，应首先通知营销部，并由公司法律顾问进行法律评估后，再决定是否进行设计变更。–第二类设计变更–1、根据工程部提供的《工程联系单》，设计部填写《设计变更审批单》。–2、工程部填写现场情况，成本部根据设计变更的内容估算成本变化。–3、设计部经办人负责办理审批会签，审批会签按设计变更审批权限执行。如需上报审批，必须在获得审批后才能实施。不需审批的设计变更，公司将《设计变更审批单》报成本部备案。《设计变更审批单》通过审批后，设计部留原件，成本部留复印件。–4、设计单位根据设计部提供的批准后的《设计变更审批单》的内容修改完成后，向设计部提供《设计变更通知单》一式三份，经设计经理确认、总经理签字后，设计部、成本部、施工单位各一份原件，工程部、监理公司留复印件，属于审批的设计变更，报成本控制控制部备案。–5、设计变更的工作内容完成后，施工单位填写《设计变更确认单》一式二份，并对表单中的事实进行确认，成本部对表单中的费用进行确认。经施工单位、监理单位、项目公司工程经理签字确认后，成本部、施工单位各留一份原件，作为工程结算的依据之一。工程部、设计部、监理公司留复印件。无论有无发生，每份设计变更通知单均必须经确认。–6、售楼协议引起的设计变更不引起成本增加（如：隔墙不砌、墙面不做面层抹灰、不油漆、洁具不安、门移位等）、不影响工程质量及验收、不造成客户投诉时，项目公司完成审批手续设计部知会设计单位后，编写《设计变更通知单》，设计部、工程部、设计单位、施工单位、监理单位各一份原件，成本部留复印件备查。工程管理的基本概念工程管理：就是建设工程项目的生产运营管理。亦即生产管理理论结合建设工程特点，在建设工程中的具体运用。两方面知识的结合：工程专业技术+生产管理知识工程管理的基本概念工程管理：就是建设工程项目的生产运营管理。亦即生产管理理论结合建设工程特点，在建设工程中的具体运用。两方面知识的结合：工程专业技术+生产管理知识生产管理理论回顾（1）一、生产系统的设计与规划1、经营战略与生产战略发展战略→经营战略→市场战略→产品战略→生产战略2、研发与生产技术：产业特点、现有市场技术、创新技术、市场配套、投资分析3、工作研究与工作设计：工序研究、工艺研究、产品模块化及组合、生产流程、成本研究、时间定额研究4、生产过程组织：空间、时间、成组技术、流程、设备、资源匹配组织（人员、原材料、设备、厂房、仓储、运输、环境，制度、架构、流程、权责、激励）生产管理理论回顾（2）二、生产运营管理生产计划管理：网络计划管理，MRP到ERP供应链管理：与采购的区别？库存管理：现场管理：安全、设备、监督、协调品质管理：ISO9000系列，国标系列效率管理：效益，成本人员管理：生产管理理论回顾（3）三、比较先进的生产方式精益生产（JIT）敏捷制造企业资源计划管理（ERP）计算机集成制造系统（CIMS）大规模定制（MassCustomization，MC）柔性制造系统(FlexibleManufacturingSystem，FMS)四、核心的管理思想标准化、模块化、集成化、流程化、看板管理化、柔性化工程——建筑生产业的基本特点（1）一、不动产：经营战略、生产战略、供应链的地域性二、独特性：每个项目都不会完全一样生产组织：项目为单元，项目管理的突出性规模生产的有限性可替代性较差工程——建筑生产业的基本特点（2）三、产品、车间的合一工作面、工程质量、工程进度的相互干扰工作面的提前设计工程组织的计划性、执行的强力性工作流程的难控性四、工业化程度低：建筑工业化程度约北欧60%，日本40%，中国20%大量劳动力的投入质量形成的手工性、散料性，随机性与概率评估特点生产流水作业线的人为控制特点工程的经验性、团队性、管理性工程——建筑生产业的基本特点（3）五、投资大、周期（生产、全寿命）长、涉及面广社会协调能力使用的长期质量可靠性，责任的长期性损失的巨大性专业能力的综合性：多专业，管理、社会、技术能力的综合工程管理人员的专业技能内容一、民用建筑专业技术1、专业类别：规划、建筑、结构、空调、强弱电、管道、市政、装饰、园林、建材、地质、建筑机械等。2、专业方向：设计、施工、开发、建材生产、地质勘探、成本精算等。二、管理1、管理知识：战略、研发与生产、营销、投资、财务、人力资源2、管理实践：概念能力、人际能力三、社会知识1、政府管理行为2、社会行为规范工程建设的一般流程一、住宅地产开发的常规流程预研→拿地→规划方案→施工图→施工→预售→竣工→入伙→维护↑↑↑↑报建、勘探、工程策划采购包装验收二、工程施工的常规总体流程施工图→施工组织设计→三通一平→土护降工程→地基基础工程→结构工程→初装工程→安装工程→装饰、园林工程→竣工验收→移交验收→入伙政府对开发建设行为的监督一、土地规划设计监督主体：市府规委会、规划局、人防办，可能的教育、卫生部门方式：方案、扩初、施工图报审；四阶段验收；规划、人防竣工验收。二、国标强规设计落实监督主体：规划、审图公司、消防、人防、环保、交通、建设等方式：各阶段图纸报审；材料准入；专项竣工验收。三、过程质量监督主体：建设局质量监督站方式：报建资格生产、单位准入、竣工验收注意：只是执法监督，对质量不承担责任。政府对工程建设行为的监督四、建设行为监督主体：城管、公安、园林、市政、交通、卫生、质检等方式：禁止、罚款等行政处罚五、经营行为监督主体：工商、税务、房管、劳动六个阶段：立项、报规、报建、预售、竣工备案、确权六大证照：土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工备案证七项验收：消防、人防、环保、规划、电梯、燃气、竣工验收房地产开发企业的工程管理工作一、创造和维护施工条件制度制定、前期工作、资源采购、图纸催要、过程经济处理、协调队伍、外部环境维护。二、管理组织资源，推进项目目标实现工程目标、计划、协调、组织。三、进度、质量、成本、安全文明施工管理四、合同管理五、信息管理开发建设的前期工作新项目公司开发前期工作实施指引.doc工程建设的计划管理如何实现快速开发.ppt佳兆业集团控股开发计划管理实施细则.doc佳兆业集团项目开发二级计划管理办法.doc集团行字240号附件1佳兆业集团住宅、写.xls集团行字240号附件2佳兆业集团综合体项.xls二级计划\二级计划标准模板.xls工程质量管理（1）一、三个方面1、事前控制2、事中控制3、事后控制二、事前控制1、质量目标：目标，愿意投入的成本和承担的风险2、质量预测：分析项目、资源、环境的特点、难点，可能产生的问题3、质量计划：平衡目标、资源、成本，在项目分部分项上的质量计划。4、机制建设：组织架构、资源、流程、制度建设5、针对措施：根据质量计划和目标，针对性地分配资源、采取措施，制定标准，合理流程，选择工艺，对风险进行针对性的处理或规避。工程质量管理（2）三、事中控制1、原材料2、工艺管理3、工序管理4、成品管理四、事后控制1、质量检查统计2、质量