滁州市经营性用地容积率调整管理办法

滁州市经营性用地容积率调整管理办法时间：2013-8-1614:53:00|浏览：453滁州市经营性用地容积率调整管理办法第一条为进一步规范经营性用地容积率的调整管理，维护房地产市场的公开、公平、公正，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国城乡规划法》，《中华人民共和国土地管理法》,建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号），国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）和建设部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于市本级范围内通过公开出让方式取得的各类经营性建设用地。第三条经营性用地是指以招标、拍卖或者挂牌方式出让取得，土地用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等的各类用地。容积率是指在一定的地块内，总建筑面积与建筑总用地面积的比值。容积率计算规则按照《滁州市经营性用地开发项目容积率计算规则》（试行）执行。建设单位竞得土地后，如出让公告所附规划条件的用地面积和土地证载面积不一致，除出让公告中另有说明的，容积率计算以规划条件中确定的用地面积为准。第四条通过改制或其它方式已经取得出让的经营性用地，因历史等客观原因无规划设计条件的，容积率指标按土地出让合同、改制批准文件、原批准规划方案或现状建筑中的指标确定。第五条经营性用地出让前，市城乡规划行政主管部门应当严格依据已批准的控制性详细规划和有关技术规范，科学确定地块容积率等规划设计条件指标。未确定规划设计条件的地块，不得出让国有土地使用权。市城乡规划行政主管部门在确定地块规划设计条件时，应根据需要征求相关部门意见，确保规划设计条件的科学性、可行性。第六条规划设计条件是政府出让土地的约定条件，其中容积率指标是规划设计条件的核心内容之一。土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自变更容积率。确需调整的，必须符合以下条件之一：（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省、市的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。第七条调整经营性用地容积率指标按以下程序办理：（一）建设单位或个人向市城乡规划行政主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；（二）市城乡规划行政主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；（三）市城乡规划行政主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）市城乡规划行政主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；（五）经市人民政府批准后，市城乡规划行政主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告国土部门。容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。第八条城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。第九条建设工程竣工后，市城乡规划行政主管部门按规定对建设工程是否符合规划条件和《建设工程规划许可证》（副本）的内容予以核实。对因建筑面积与实测面积误差，建设、设计单位未私自改变图纸，施工图纸与竣工图纸一致的（以建设项目规划审批地块总建筑面积为单位，5000平方米以内允许误差为5‰；超过5000平方米的建设项目，实行相对误差和绝对误差双控制：即小于50000平方米的，相对误差为+1%以下，绝对误差在+250平方米以下；大于50000平方米的，相对误差为+5‰以下，绝对误差在+500平方米以下。总建筑面积计算以相对较低的误差值作为上限），在允许误差范围内超容积率的，应补缴土地出让金。因违法建设情节较为轻微，可不予处罚。对超出允许误差范围的部分，由规划行政主管部门对是否可以采取改正措施进行界定。对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款，并补缴土地出让金等相关费用。对无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款；已处罚到位的建筑面积不计入容积率，不再补缴土地出让金。第十条补缴土地出让金计算办法：以市城乡规划行政主管部门最初同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。评估应遵循《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001）,可以由政府委托具备土地评估资质的机构进行。土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：评估期日新容积率规划条件下的楼面地价，评估期日原容积率规划条件下的楼面地价，原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值。核定新增建筑面积，可以由市城乡规划行政主管部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收核实时实测的新增建筑面积为准。补缴土地出让金＝评估楼面地价×超容积率建筑面积。对签订《国有土地使用权出让合同》不满一年（含一年）的，为便于操作，可以按原成交时楼面地价，补缴土地使用权出让金。即：补缴土地出让金＝成交楼面地价×超容积率建筑面积。第十一条补缴土地出让金计算时段对2008年5月23日以前批准超容积率的，根据国家、省、市相关规定执行。对2008年5月23日以后批准超容积率的，按照本办法第九条执行。建设单位在不同时段经批准超容积率的，按照相应时段的标准分段计算后，累计补缴土地出让金。第十二条建设单位补缴土地出让金后，应和市国土部门签订国有土地使用权出让合同补充协议。建设单位持补充协议或国土部门补缴土地出让金的证明函件到城乡规划行政主管部门办理规划核实。第十三条建设单位、设计单位应严格按照本办法及相关规范进行设计，准确计算建筑面积，对违反本办法及相关规范，弄虚作假的，将依法严肃处理。第十四条市规划、房产、行政执法等部门要严格执行我市经营性房地产开发项目“一张图”监管规定，实施全过程监管，发现建设单位擅自改变用途、超容积率的，应及时相互函告并按法律、法规的规定严肃处理。未按规定整改到位、行政处罚未执行到位及未按规定补缴土地出让金、契税和相关规费的建设项目，市城乡规划行政主管部门不得给予办理规划核实，市房产管理部门不得准予房屋产权登记。第十五条市规划、国土、房产、行政执法等行政管理人员及其他相关行政管理人员在经营性用地容积率规划管理中违反本办法，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十六条本办法自发布之日起施行。各县（市）可参照执行。