新郑城市进入报告

新郑城市进入研究报告谨呈：绿地集团河南·千策机构2017.11汇报人——张航首先，感谢绿地集团给予我公司参与绿地集团新郑市场研究服务机会，房地产产品定位精准与否，事关开发商您的利润效益多少，且对销售创造更好力道，事半功倍。河南千策房地产经纪公司--千策机构--立足中原15载，操作产品定位及销售运营上百个案，案案短期100%清盘，创造开发商的高收益。作为河南最精锐的房地产产品定位/销售运营团队，引台湾20年地产经验，逐鹿中原，产品研展定位、业务执行、企划创意，如风林火山，征战中原15载，铸就太阳家族，是为纪！卷首语PART1PART2PART3PART4PART5目录//CONTENTS城市宏观研究//Urbanmacrostudy房地产市场研究//Realestatemarketresearch细分板块研究//Subdivisionplatestudy典型企业进入研究//Atypicalenterpriseenterstheresearch企业进入建议//Enterpriseentryrecommendation公司简介//Organizationalstructure典型企业研究PART1城市描述丨宏观经济丨城市规划产业发展丨人口分析丨发展方向城市认知城市经济城市人口城市规划城市概况——五千年黄帝故里、中华第一古都、郑南重市新郑市位于河南省中部，北靠省会郑州，东邻中牟县、尉氏县，南连长葛市、禹州市，西与新密市接壤。北距郑州市区38公里；南至长葛市区20.4公里、许昌市区40公里；总面积873平方公里，总人口78.6万人（其中城镇人口28万）。一区：中心城区新区三乡：八千乡、龙王乡、城关乡薛店镇、孟庄镇、新村镇、辛店镇、郭店镇九镇：和庄镇、观音寺镇、梨河镇、龙湖镇、新烟街街道三街道办事处：新建路街道、新华路街道、绿地集团·新郑城市进入研究报告城市认知城市经济城市人口城市规划城市区划——新郑属于大郑州“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构的四组团之一新郑属于大郑州“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构的四组团之一；项目北距郑州市南四环30公里，东距新郑国际机场15公里，大交通便捷；航空港区原行政归属新郑市，片区发展可充分借力港区的辐射与带动效应。绿地集团·新郑城市进入研究报告城市认知城市经济城市人口城市规划城市发展——中原城市群郑州市向北、向西发展受到地理条件的制约，城市规划中短期内主要向东发展，长期向南发展；中原经济区已经上升为国家战略，城市框架将迅速拉大，郑州提出大力建设都市区十大组团，郑州新区的规划及空港区的建设、二七新区的率先启动、宜居教育城的发展，都拉开了郑州都市区向南发展的序幕；新郑作为郑州都市区南向的重要区域，在郑州向南发展的过程中，必将迎来新的腾飞契机；郑州是中原城市群的核心，是中西部发展的龙头城市绿地集团·新郑城市进入研究报告城市认知城市经济城市人口城市规划城市定位——综合服务、高端服务商务城新郑包括老城区和新城区两个部分，总面积48.26平方公里。新城区位于新郑市中心城区北部，南起郑韩故城，北至南水北调总干渠，东起京广铁路，西至郑新快速通道。新城区以综合服务、现代高端服务业、现代物流业为主，建成宜居商务城、省级历史文化名城。核副核郑新公路S223S323S321核主郑州市城市建设用地的发展方向（2008—2020）“以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部”。绿地集团·新郑城市进入研究报告一主（中心城区，新北区）、一副（龙湖镇）、两核（薛店镇、辛店镇）、四带（沿郑新公路、223、321、323三条省道形成“井”字交叉廊道）。城市认知城市经济城市人口城市规划城市产业——新郑市工业实力雄厚，文化产业发达，全国县域经济综合实力百强县（市）全国县域经济基本竞争力百强县（市）、全国食品工业强市、中国优秀旅游城市、中国县级城市旅游竞争力20强、全国文化建设先进县（市）等称号。河南中烟工业公司新郑烟厂、河南省新郑煤电有限责任公司赵家寨煤矿、河南鸽瑞复合材料股份有限公司、好想你枣业股份有限公司等一大批实力雄厚企业共同构成了新郑市工业龙头。文化产业发展同样显著，成功承办黄帝故里拜祖大典，黄帝文化品牌强势崛起，吸引了众多海内外炎黄子孙前来寻根拜祖、旅游观光。绿地集团·新郑城市进入研究报告城市认知城市经济城市人口城市规划城市交通——承东启西、连接南北的“黄金十字路口”新郑市交通区位优势显著增强，已形成了横跨东西、纵贯南北的公路网，京广铁路、京珠高速公路、107国道等国家重要交通干线纵贯全境。新郑国际机场距郑州市区直线距离15公里,距新郑市区直线距离20公里，是我国重要的干线机场及空中交通枢纽，目前已开辟航线70多条，通达全国54个城市，并开通有俄罗斯、新加波、日本等国家的不定期包机和香港、澳门的定期包机航线，形成了集公路、铁路、轻轨、航空为一体的现代化立体交通网络，是中部地区人流、物流、信息流和资金流的主要汇集地。绿地集团·新郑城市进入研究报告城市认知城市经济城市人口城市规划历史人文——拜祖大典、华人寻根新郑市是河南省1989年公布的第一批十大历史文化名城之一，境内名胜古迹众多。郑韩故城属国家级文物保护单位。裴李岗文化遗址、黄帝故里、郑王陵博物馆、欧阳修陵园、郑韩故城等名胜古迹遍布。每年农历三月初三举办黄帝故里拜祖大典，2008年6月7日，国务院印发国发〔2008〕19号文件，确定新郑黄帝拜祖祭典为第一批国家级非物质文化遗产扩展项目黄帝故里拜祖大典，突出了中华民族寻根拜祖的主题，象征炎黄子孙血脉相连、薪火相传。绿地集团·新郑城市进入研究报告城市认知城市经济城市人口城市规划绿地集团·新郑城市进入研究报告新郑08-16年GDP总值及增速国民经济GDP和人均GDP——稳步增长新郑市经济发展面好，客户购买力强；2016年GDP增速9%，分别高于全国、全省和郑州市1.23个、0.9个和0.6个百分点仅次于中牟县；区域内有3家上市企业，好想你，雏鹰牧业，鸽瑞。人均可支配收入稳步增长，2016年人均可支配收入接近33214元，增长幅度为8.1%。GDP2016年比去年±%中牟县巩义市荥阳市新密市新郑市登封市28872986821585638224969673996511308566805210.18.78.58.19.08.1城市认知城市经济城市人口城市规划固定投资与三产结构固定资产投资完成额566亿元，第二、三产业发展明显，第二产业为主导产业，工业化为51%，高于全郑州水平。新郑11-16年固定资产投资及增速数据来源：郑州新郑统计局绿地集团·新郑城市进入研究报告城市认知城市经济城市人口城市规划2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年0城镇人口总数165049159470160726187415316985325877309646312490337990注：数据来源—新郑市政府工作报告、国民经济运行公报，包含新郑中心城区、龙湖镇、各城乡）绿地集团·新郑城市进入研究报告全市人口增加，城镇人口数量猛增—城市化进程加快，人口红利明显新郑市整体人口数量不断增加，城镇人口随之猛增，2016年，全市总人口达到972400人，2015年城镇人口增加至337990人，近年来明显的城镇人口增加，标明城市化进程加快，潜在购买群体增加。城镇人口总数40000035000030000025000020000015000010000050000城市认知城市经济城市人口城市规划绿地集团·新郑城市进入研究报告位置郑州东郊郑州南郊郑州西郊郑州北郊区域绿博、白沙、中牟、雁鸣湖新郑荥阳平原新区发展规划郑汴一体化宜居商务城郑上新区农业硅谷、科技新城、产业基地、休闲之都发展级别省级战略部署郑州发展建设思路郑州发展建设思路地级市规划时间2005年提出；2013年实施金融同城2008年规划2012年10月确定2003“东扩北移，跨河发展”战略构想主城区东部新城南部新城巩义西部新城新密登封新郑中心城区郑州市以“大东区和航空港区”为主力发展方向，城市框架不断拉大；新郑作为郑州都市区南向的重要区域，其价值洼地效应将加速片区房地产发展上街荥阳组团郑汴中牟组团新郑航空港新密市新郑市郑州市城市建设用地的发展方向（2008—2020）远期郑州市空间结构规划图东区为大量空地，易于拆迁重建郑州市2000年中心城区用地现状航空港区三环线巩义市登封市城市认知城市经济城市人口城市规划一主、一副、两核、四带采取强化中心、凝聚分区、整合园区三大发展战略，构筑“中心、廊带”的市域村镇体系空间规划结构，形成“一主（中心城区，新村镇）、一副（龙湖镇）、两核（薛店镇、辛店镇）、四带（沿郑新公路、223省道之间地带和321省道、323省道之间地带形成“井”字交叉廊道）”的空间布局形态。绿地集团·新郑城市进入研究报告城市认知城市经济城市人口城市规划地铁规划——16号线经过南龙湖与郑州市区连通，18号线为港区新郑之间连通线路郑州地铁18号线是规划中的M11，线路起始于新郑，终止于东赵，长度为50.1km，共设25座车站，站间距为2.1Km，定位为航空港区骨干线；18号线开工通车时间待定。16号线是中心城区连接龙湖镇、郭店镇、新郑市城区的都市区快线，贯穿城市南北向发展轴，16号线一期起于管城区河西北路站，其基本走向为：金贷路-祥和路-豫六路-郑新路-102省道-中华路，线路终点新华路站。线路全长38.7km，其中地下线长17.2km，地上线长21.5km（起于明月路站至双湖大道站区间，止于薛店站到中兴路站区间）；16号线预计2022年前后开工，通车时间待定。绿地集团·新郑城市进入研究报告城市认知城市经济城市人口城市规划交通规划——横跨东西、纵贯南北、辐射全市铁路：郑州地铁2号线直达新郑机场；京广铁路和京深（圳）、京珠（海）、郑（州）许（昌）高速公路、107国道、灵（宝）永（城）、新（郑）（新）密公路和新密铁路、登（封）杞（县）地方铁路穿境，郑州国际机场位于市境。未来轨道交通规划：郑州未来要建21条轨道交通辐射范围至新郑新密；其中R6：鼎瑞街—新郑，长度为38.4公里，共设11座车站，站间距为3.8公里，功能定位为市域放射快线。公路：横跨东西、纵贯南北、辐射全市、联结周边省、市的公路网，京广铁路、京珠高速公路、107国道等国家重要交通干线，南水北调、西气东输、郑州环城高速、郑石高速等国家、省、郑州市的重点工程穿境而过。绿地集团·新郑城市进入研究报告城市认知城市经济城市人口城市规划产业发展——新郑整体产业布局上规划形成临郑、临港、临煤三大产业集聚区临郑产业集聚区包括龙湖、郭店和孟庄，重点发展文教产业。临港产业集聚区包括薛店、和庄、龙王乡和八千乡等，形成都市工业走廊和新港产业集聚区。临煤产业集聚区包括辛店、城关、观音寺、梨河等，重点发展煤电循环产业。绿地集团·新郑城市进入研究报告城市认知城市经济城市人口城市规划城市发展总结新郑自身发展动力不足，依托强有力的航空港区及郑州南部发展热潮被动发展，其空间结构呈点状分布，南龙湖、新郑市区、航空港区、发展火热地区各守一方，西部及南部以产业为主，因此，新郑发展以东北方向为主，一方面连接南龙湖，一方面牵手港区，以目前发展趋势来看，郭店、孟庄、薛店将是下个开发热点，郑南重市，新郑市向北发展，将逐步融入郑州大都市区：新郑市北部新区的规划和建设，必将拉动新郑市跨过老城墙，向北发展，北部新区将成为未来几年新郑市城市发展的主力区域和房地产市场发展的热点区域。交通改善、行政带动，新郑发展加快：三条主干道连接郑州，规划中的城市轻轨快速通达，新郑市融入郑州大都市区的步伐开始加快，新郑市新市政府、机关单位逐步迁入，新郑市新城区的快速发展蓄势待发；老城区及南部发展速度相对较慢，原有基础配套较为成熟，主要以内部优化升级为发展方向，承担文化、旅游、综合服务功能。绿地集团·新郑城市进入研究报告房地产市场研究PART2政策分析丨一级市场丨二级市场政策一览—2016年9月至今，郑州市从供给端、需求端进行调控，目前郑州市已进入“六限”城市10.2郑州限