万科随园嘉树项目策划汇报

杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团听证汇报杭州公司2013年1月目录定位与产品PART1：杭州进入老年型时期，舒适型养老机构市场空缺较大市场定位杭州人口比例结构完全进入老年型时期。2012年杭州户籍总人口(八区)695万人，60岁以上老龄人口122万人，占比17.53%。老年人口增长速度大于平均人口增长速度，比重迅猛上升。•2011年，杭州全市生产总值约为7012亿元，人均可支配收入34065元。接近富裕国家水平。•社会财富的增加和购买力的上升使得对舒适型老年公寓产品的关注增强。杭州老年人口基数大，比例高，且杭州人均可支配收入已经接近富裕国家，舒适型养老潜在市场机会较大1982-2012杭州老龄人口占比1982-2012杭州老龄人口发展趋势3406530035241047012亿5946亿5099亿2008-2011年杭州国民生产总值及人均可支配收入发展趋势第4页舒适型养老住宅市场潜在需求较大市场定位第5页潜在客户渠道市场容量调访客户数量抽样调访购买需求比例老年大学241002179%离退休机构450004007%成熟社区空巢144501683.5%现有养老机构19248217%地缘性客户群体150418312%总计8697810508.4%舒适型养老产品客群来源相对比较集中，目前已探明的市场容量比较丰富，100-200万区间内具有专业服务的舒适型适老型住宅市场需求旺盛，后期销售有支撑。•2012年通过渠道建设,共调访客户1050组，拓客渠道如下表，有购买需求，且能承受100—200万总价的客户总数预计占比8.4%。影响客户购买养老公寓因素排序1专业服务2硬件配置3居住面积4居住氛围5房屋总价面向活跃长者的舒适型老年住宅,提供连续性照护产品定位第6页护理楼（颐养中心）产品定位健康楼活力长者自理老人经营模式使用权转让销售模式全生命周期的连续性照护阶段性持有租赁模式服务统筹化配套集约化小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套借势外部资源解决医疗配套培育自主服务能力建立养老服务标准医疗护理类服务借助社会化资源预售模式：开工半年后现金流一直为正阶段性持有，变现能力强活力长者社区16栋58937平方米辅助生活社区（颐养中心）•健康但是衰老老人，年龄较大（80+）•每层配置一个南向多功能空间（兼有餐厅、阅览室、活动室等功能）•需要日常生活照料服务•每层12个房间作为一个管理单元活力长者•健康自力，活动自如，年龄在60-75之间•专有配套设置：健康管理中心、影音室、餐厅、健身房、阅览室、便利店、咖啡吧、老年大学等日常娱乐设施•有丰富多样的活动安排和社团组织,老人可以参加日常生活照料服务一般包括协助穿衣、沐浴、药品服用、就餐、行走等。活力长者+辅助生活社区客户定位辅助生活社区1栋4571平方米第7页良渚文化村核心区域，共享大良渚集约配套区位选择第8页交通便利、环境优美，共享大良渚便利配套区位选择•公建商业类：博物院度假酒店浙一良渚门诊部安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园玉鸟流苏商业街良渚教堂、大雄寺菜场、食街、公交总站春漫里商业街、联华超市心语茶室，亲子农庄•公园类：茶语公园美丽洲公园白北悠园竹径登山步道阳光登山步道•会所类：竹径会所阳光二期会所白北会所公望会良渚会所随园嘉树随园嘉树土地属性为旅游用地，40年产权（2003-2043年）。项目位于良渚文化村核心区域，环境优美，交通便利，周边毗邻大良渚成熟便利配套。一、二期为浙医一院良渚门诊部和数字化医疗研究院，总建面6600平米，已建成。三期为老年公寓项目。第9页用地面积63853平方米健康公寓面积（占比93%）58937平方米公共配套面积（不计容）5381平方米颐养中心面积（占比7%）4571平方米地下车库面积11073平方米容积率1.0建筑密度22.73%地下车位230个绿地率35%总户数675户其中：A（75平米）一房两厅一卫305户B(89平米)两房两厅一卫160户C（111平米）三房两厅一卫150户颐养中心60户产品呈现第10页产品呈现总平图第11页产品呈现如园效果图第12页产品呈现容园及南立面效果图第13页产品呈现容园效果图产品呈现中央水景效果图产品呈现中央水景效果图风雨连廊效果图配套服务设施产品方案配套面积（平米）大堂670餐厅887（含厨房）健康管理中心236便利店+咖啡座182棋牌室（动区、静区）168健身房112多功能厅466阅览室198老年大学教室260视听室123浴室133理发厅33办公及后台区域199公共区域及走道904合计4571随园嘉树可共享公望会恒温泳池全户型适老专门设计，主力户型75平米户型呈现第17页A户型(50%)建筑面积75平米一房两厅一厨一卫B户型(30%)建筑面积91平米两房两厅一厨一卫C户型(20%)建筑面积111平米2+1房两厅一厨一卫户型呈现中央水景效果图风雨连廊效果图A户型样板房实景照片户型呈现B户型样板房实景照片第19页装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置不同之处室内配置第20页项目普通住宅随园嘉树1门口搁物板无有，标准配置2玄关感应灯非标配有，标准配置3卡式数码锁非标配刷卡进入4插卡取电无插卡取电，显示老人在家状态；拔卡断电，显示老人离家状态5大开间双阳台一个阳台双开间超大阳台6一键紧急呼叫无客厅、主卧、洗手间、阳台均配置紧急呼叫按钮7不活动监测无有，卫生间感应装置8温差探测仪在公共空间、走道配置室内配置9新风系统非标配标准配置10暖足机无有，卫生间配置11卫浴暖气片无有，卫生间配置12马桶带卫洗丽非标配有，卫生间配置13沐浴坐凳无有，卫生间配置14防滑地砖无有，卫生间配置15台盆坐轮椅不方便操作台盆下方可入轮椅，方便操作装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置不同之处第21页项目普通住宅随园嘉树16直饮水系统非标配有，厨房配置17高照明系统无专门设计专门设计，厨房操作18分床设计无弱电点位符合双人床和分床19收纳体系较少丰富，针对老人生活习惯，每个居住空间均考虑收纳20夜灯体系无有，客厅、卧室配置21安全扶手无适老专门设计，卫生间配置22地面无高差无室内无障碍设计，全屋地面无高差23地漏排水单地漏双地漏，解决地面积水湿滑问题24主卧应急灯非标配有，主卧配置25下拉式储物柜非标配高度符合老人生活习惯26主过道无特殊要求大于1.2米27电话普通电话智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫28中央空调非标配有，标准配置29阳台晾衣架非标配有，低位伸缩晾衣架30开关系统普通高度适合无障碍，饰面板有提醒文字室内配置用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心营销方式通过以上体验式的营销服务方式，直观感受万科在老年住宅的专业造诣，亲身体验随园的“六心”级服务内容详实的随园嘉树说明书：完整阐述产品、配套、服务可现场体验的健康管理中心量测设备和智能化系统服务团队同步介入案场服务，让老人提前体验随园嘉树的管家服务案场影音室定期播放电影，邀请老人观影；每月组织老人主题活动，提前建立随园社交圈样板房可直接体验无障碍，可自由回转的轮椅空间第22页未来健康管理中心一角在售展中心实景展示体验式营销客户真实报告样板房智能化演示：零时滞的处理流程体验式营销老人在房间内按紧急按钮门灯闪烁前台自动跳出页面管家、急救小组、后勤一步到位现场紧急事务处理呼叫复位第24页产品说明书：一本完整阐述养老公寓的产品、配套、服务的专业手册体验式营销一适老性住宅设计（一）入户动线-安全稳妥，通行无碍（二）卧室及客厅-室内活动、休息的核心空间（三）厨房-饮食空间的健康之道（四）卫生间-温暖无障碍的干湿分区空间（五）家庭智能化-看不见的安全警卫员（六）户内采光空间-关怀健康的阳光户型（七）室内设施设备-在最合理的位置，实现最具人性化的设计居家模块二多样化的社交、活动、休闲空间（一）“金十字”中央配套总览（二）一楼：双层大堂及前台-居家与休闲的尊贵过渡（三）景观餐厅-均衡科学打理膳食，药补不如食疗（四）健康管理中心-全面管控，持续跟踪（五）随园书院&老年大学-兼具交往与自我实现的需要（六）多功能厅-愉悦身心的交际体验，独乐乐不如众乐乐（七）棋牌室&阅览室&视听室-手脑协调，棋牌博弈乐趣多（八）健身房-精选适宜长者之专业运动（九）景观配套-绿茵中的富氧活动区域（十）无障碍配套-便利通行，安全无碍（十一）颐养中心-连续性照护持续关怀配套模块三“六心”级多样化服务（一）“六心”服务标准-四大模块86项服务内容（二）健康管理-“治未病”，未病先防，欲病早治（三）智慧小区-快速响应，检测入微（四）舒适生活-子女家人般体贴周到（五）尊荣享受-社团活动，学习进阶服务模块第25页开发运营PART2：项目全期分产品类型成本汇总表运营模式及成本测算第27页序号成本项目可售面积单位成本总成本（万元）分摊标准说明车位多层护理楼整体单方产品单方车位多层护理楼合计建筑面积*****11072.9558936.514571.4674580.92可售面积/持有物业*****8050.0053645.004571.4666266.46占地面积*****0.0058838.755014.0563852.80一土地及政府规费0.001205.7173.41981.131116.800.006468.0333.566501.59二配套及地下室费0.00492.08447.90429.26488.620.002639.79204.762844.55建筑面积三基建及管网费742.862249.762211.332064.052349.47598.0012068.861010.9013677.76四装饰及环保费0.003195.115600.002972.883383.960.0017140.182560.0219700.20直接归属五环境提升费0.002039.76754.781703.321938.850.0010942.27345.0511287.32建筑面积六开发管理费0.00878.54799.66766.38872.350.004712.94365.565078.51开发成本742.8610060.979887.098917.0210150.04598.0053972.074519.8459089.92142.32七期间费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.00建筑面积项目总投资742.8610060.979887.098917.0210150.04598.0053972.074519.8459089.92全项目使用权转让销售金额72764万元销售计划第28页可售资源套数套内面积总可售面积健康楼层A户型3057522,755B户型1608914,240C户型15011116,650小计615/53,645颐养中心-145714571总计616/58,2162013年一季度2013年二季度2013年三季度2013年四季度2014年一季度2014年二季度2014年三季度合计A户型套数-853575405020305销售金额-8,4343,4737,6254,1185,1482,05930,857B户型套数-404025301510160销售金额-4,7354,7353,0443,6851,8421,22819,269C户型套数-30253030296150销售金额-4,4293,6914,5624,5954,44291922,638颐养中心套数------销售金额------5,5005,500销售套数小计-1551001301009436615销售金额小计-17,59811,89815,23112,39811,4324,20672,764健康公寓使用权转让方式出售，总销金额72764万元。颐养中心按阶段性持有物业考虑，测算销售金额5500万元整售。现金流情况健康，通过预售模式，较早实现现金流的正运转现金流第29页2013年2014年2015年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度合计销售套数-1551001301009437--616销售金额-17,59811