资产评估实务(一)

2017年资产评估师资格全国统一考试辅导教材资产评估实务(一）中国资产评估协会编中国财经出版传媒集团中阑財政仅埼在狀社资产评估实务~一7中国资产评估协会编丨一北京：中国财政经济出版社，2017.62017年资产评估师资格全国统一考试辅导教材1388978-7-5095一7449一2图书在版编目（(^?)数据1.①资…11.①中…III^①资产评估-资格考试-自学参考资料汉.①?20中国版本图书馆01？数据核字^!)第096362号责任编辑：胡博责任校对：胡永立中田射浓众蜱#敉#出版11111|：卜1中：II011兄一^1811：0^61)11@011(版权所有翻印必究）社址：北京市海淀区阜成路甲28号邮政编码：100142营销中心电话：88190406北京财经书店电话：6403343684041336北京财经印刷厂印刷各地新华书店经销787X1092毫米16开11印张413000字2017年6月第1版2017年6月北京第1次印刷定价：48.00元158~978-1-5095-7449-2〈图书出现印装问题，本社负责调换〉今年是《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）实施后的第一次资产评估师资格考试。为贯彻实施《资产评估法》，规范资产评估师职业资格管理，2017年5月，人力资源和社会保障部、财政部修订印发了《资产评估师职业资格制度暂行规定》（以下简称《暂行规定》〉和《资产评估师职业资格考试实施办法》（以下简称《实施办法》根据《资产评估法》及《暂行规定》和《实施办法》的规定，由中国资产评估协会负责资产评估师资格考试的组织和实施工作，考试科孙作了相应调整，由原来的《资产评估》《经济法》《财务会计》《机电设备评估》《建筑工程评估》等5科调整为《资产评估基础》《资产评估相关知识》《资产评估实务（一〉》《资产评估实务（二〕》4科。为保证资产评估师考试科目调整的平稳过渡，已经取得部分原考试科目合格成绩的人员，20口年可以继续按照原考试科目要求参加剩余科目的考试，自2018年起，全部按调整后的考试科目考试。为了确保资产评估师资格考试的平稳过渡，指导考生复习备考，我们组织专家根据《20”年资产评估师资格全国统一考试大纲》编写了二套教材：一是《资产评估基础》《资产评估相关知识》《资产评估实务（一〉》《资产评估实务（二〉》4个考试科目的辅导教材；二是对2016年版《资产评估》《经济法》《财务会计》《机电设备评估》《建筑工程评估》5个考试科目的辅导教材进行了修订。教材以资产评估师应具备的专业知识和基本技能为基准，力求体现全面性与系统性、实用性与时效性，旨在培养考生运用资产评估理论及相关专业知识解决资产评估实际问题的能力。教材作为指导考生复习备考之用，不作为资产评估师资格全国统一考试的指定用书。对于本教材中的疏漏、错误之处，恳请读者指正。中国资产评估协会2017年5月4资产评估实务（一)目录第一章流动资产评估^^〔1第一节概述^^1第二节存货资产评估^〔5第三节非实物类流动资产评估^〔16第二章长期投资性资产评估^〔25第一节债券投资的评估^〔25第二节股票投资的评估^^28第三节长期股权投资的评估^〔32第三章机器设备评估……^〔48第一节概述^〔48第二节机器设备评估基本事项的明确及清査核实^〔56第三节机器设备评估方法^〈67第四章建（构）筑物及在建工程评估^^〈100第一节概述^〈100第二节建（构）筑物评估基本事项的明确及清查核实^015第三节建（构）筑物评估方法^019第四节在建工程评估^^〔177第五章资源资产评估^088第一节概述^〈188第二节森林资源资产评估^092第三节矿产资源资产评估^〔220第六章其他长期性资产及负债评估^〔259〉第一节长期待摊费用的评估^~^第二节长期应收款的评估^^(^^!)第三节生产性生物资产的评估^〈263〉第四节常见企业负债的评估^第七章以财务报告为目的的评估^〔278〉第一节概述^‘^(之了^)第二节投资性房地产公允价值评估…^〈284〉第三节服务于资产减值测试的资产评估^(四巧）第四节服务于企业合并对价分摊的资产评估^〔312〕第五节服务于金融工具计量的公允价值评估^〔321〉第八章其他资产评估业务介绍^〈330第一节概述^第二节珠宝首饰的评估^口]^)第三节司法实践领域的评估业务^第四节生态环境建设领域的评估业务^。^石)第五节税收领域的资产评估业务^〔339〉第六节？？？项目领域涉及的资产评估业务^〔341〕参考文献^(丑々，）第一章流动资产评估―、流动资产的内容及特点(一）流动资产的内容资产按其流动性不同，分为流动资产和非流动资产。满足下列条件之一的，归类为流动资产：(^)预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用。主要为交易目的而持有。(”预计在资产负债表日起一年内（含1年，下同）变现。(”自资产负债表日起一年内，交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。流动资产一般包括库存现金、各种银行存款以及其他货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货以及其他流动资产等。现金是指企业的库存现金，包括企业内部各部门用于周转使用的备用金。银行存款是指企业存放在银行的货币资金。按照国家现金管理和结算制度的规定，每个企业都要在银行开立账户，称为结算户存款，用来办理存款、取款和转账结算。其他货币资金是除现金和银行存款以外的其他货币资金，包括外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款、存出投资款、信用卡存款、信用证保证金存款等。交易性金融资产，是指企业为了近期内出售而持有的债券投资、股票投资和基金投资，以赚取差价为目的从二级市场购买的股票、债券、基金等均属于交易性金融资产。2资产评估实务（一)应收票据，是指企业因销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票。广义上讲，应收票据是一种债权凭证，在我国，应收票据是指企业持有的未到期或未兑现的商业票据，是一种载有一定付款日期、付款地点、付款金额和付款人的无条件支付的流通证券，也是一种可以由持票人自由转让给他人的债权凭证。根据承兑人不同，商业汇票分为商业承兑汇票和银行承兑汇票；按是否带息分为带息应收票据和不带息应收票据。带息应收票据是票面注明利息的应收票据，其利息应单独计算；不带息应收票据是票面不注明利息的应收票据，其利息包含在票面本金之中。根据我国现行法律规定，符合条件的商业汇票的持票人，可以持未到期的商业汇票和贴现凭证向银行申请贴现。应收票据是票据化的债权，以商业票据为债权载体，作为载体的票据可以转让背书。应收账款，是指企业因销售商品、提供劳务等应向购货单位或受益单位收取的款项，是购货单位所欠的短期债务。预付账款是指企业按照购货合同规定预付给供货单位的购货定金或部分货款。其他应收款是指企业在商品交易业务以外发生的各种应收、暂付款项。待摊费用，是指已经支出但应由本期和以后各期分别负担的各项费用，如低值易耗品摊销、一次支出数额较大的财产保险费、排污费、技术转让费、广告费、固定资产经常修理费、预付租人固定资产的租金等。企业在筹建期间发生的开办费，以及在生产经营期间发生的摊销期限在1年以上的各项费用，作为“长期待摊费田”巾0预付费用，是指已经支付，但本期尚未受益或本期虽已受益，但受益期涉及多个会计期间的费用。如预付保险费、预付租金、预付水电费等。存货，是指企业在日常经营活动中持有以备出售的原料或产品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料、销售存仓等。存货区别于固定资产等非流动资产的最基本的特征是，企业持有存货的最终目的是出售：可供直接销售，如企业的产成品、商品等；需经过进一步加工后才能出售，如原材料等。其他流动资产是指除以上资产外的流动资产。从不同的角度，流动资产有不同的分类方式，不同的行业也有不同的流动资产构成。如工业企业的流动资产可分为储备资产、生产资产、成品资产、结算资产和货币资产。商业企业的流动资产可分为商品资产、非商品资产、结算资产、货币资产。工业企业和商业企业中同种流动资产的构成比例也有很大不同。按流动资产的表现形态，可分为货币性流动资产和实物形态的流动资产。(二）流动资产的特点与非流动资产相比较，流动资产具有以下特点：0〕循环周转速度快。流动资产在使用中只参加一个生产经营周期就改变其原有实物形态，并将其全部价值转移到所形成的商品中，构成成本费用的组成部分，然后从营业收人中得到补第一章流动资产评估3偿。0变现能力强。各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，具有较强的变现能力，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。变现能力强是企业流动资产区别于其他资产的重要标志，但各种形态的流动资产，其变现速度是有区别的。变现能力由强到弱的一般顺序为：货币形态的流动资产、短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在产品及准备耗用的物资。一个企业拥有变现能力强的流动资产越多，企业对外支付和偿还债务的能力就越强，企业的经营风险就越小。占用形态同时并存又相继转化。企业再生产过程中，流动资产依次经过购买、生产、销售三个阶段，分别采取货币资产、储备资产、生产资产和成品资产等形态，不断地循环流动。因此，企业的流动资产是以多种形态并存于企业生产经营过程的各个阶段。同时，各种形态的流动资产又按照生产经营过程的顺序相继转化，如此周而复始地形成流动资产循环和周转过程。(⑴波动性。企业的流动资产一般需要不断地购买和售卖，受市场供求变化和季节性影响较大。此外，企业的流动资产还受到外部经济环境、经济秩序等因素的制约，使其占用总量以及流动资产的不同形态构成比例呈现出波动性。二、流动资产评估对象及评估特点(一）流动资产评估对象流动资产一般作为单独的评估对象，不需要以其综合获利能力进行综合性价值评估：一方面是由于流动资产与固定资产存在不同的运营方式，其价值变化的规律是不同的，因而评估的技术特点也就不同；另一方面是由于流动资产在会计核算和会计报表中是独立的计量账户，它与流动负债配合，共同反映营运资金的状况，为投资人和债权人提供企业资产流动性的信息。按照流动资产的类型划分，流动资产评估对象如图1-1所示。(二）流动资产评估的特点流动资产的特点直接反映在流动资产评估上，极大地影响着流动资产的评估。与固定资产相比，流动资产在周转方式、存在形态、变现性能等方面具有明显的区别，使流动资产评估具有以下特点：0〉流动资产评估时点要尽可能与评估结论使用时点接近。由于流动资产的流动性和价值波动性，其资产的构成、数量以及价值总额随时都在变化，而评估是针4资产评估实务（一1^存货V非实物类流动资产评估对象义图1-1流动资产评估对象对某一时点上的价值估算。因此，在评估实践中，一是选择的评估时点要尽可能接近评估结论使用时点；二是要在规定的时点进行资产清查核实、登记及确定资产数量和账面价值，避免重登和漏登。(之）流动资产量大类繁，决定了在评估方法的选择和确定上，应采取抓住重点与兼顾一般相结合的原则，重视分类评估的特点。流动资产一般具有数量大、种类多的特点，清查工作量很大，所以流动资产清查应考虑评估的时间要求和评估成本。流动资产评估往往需要根据不同企业的生产经营特点和流动资产分布的情况，对流动资产分清主次，选择不同的方法进行清查和评估，做到突出重点，兼顾一般。流动资产评估实务受企业运营的牵制较大，对企业流动资产会计核算资料的依赖度高。由于流动资产处于企业生产经营的实际运转中，进人现场评估会影响企业正常运转，因而通常更需要企业配合，在相对静止的条件下进行清查核实。流动资产种类繁多，许多价格信息只有通过会计资料才能获得，因此，流动资产评估的一个重要特点就是对企业会计账表进行可用性判断，并确切了解企业在流动资产、成本费用等项目核算中所使用的程序和方法，在此基础上判断流动资产评估与这些会计程序、方法间的联系与区别，从而正确利用会计信息。(”在正常情况下（流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下〉，流动资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值。因此，在特定情况下，可以采用历史成本作为评估值。资产有形损耗（实体性损耗〕的计