20180629东莞市新型产业用地管理暂行办法

东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法（6月29日修改稿）第一章总则第一条为进一步规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》（粤府〔2017〕90号）等文件精神，结合东莞实际，特制定本办法。第二条依据《东莞市城市规划管理技术规定》，在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。在办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（M0）”。第三条新型产业用地（M0）范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和配套用房。本办法所指的产业用房是可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。配套用房包括小型商业、宿舍等。2第四条新型产业用地（M0）包括产业用房不可分割转让和可分割转让两种使用类型，配套用房一律不得分割转让。具体由属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）对拟出让新型产业用地（M0）的类型在用地批准文件中进行明确，并由市国土部门在国有建设用地使用权出让合同中注明使用类型。用地面积小于50亩的新型产业用地（M0）原则上不得分割转让。第二章规划管理第五条新型产业用地（M0）布局应符合东莞市国民经济和社会发展总体规划、城市总体规划、土地利用总体规划要求，在城镇次中心区集中布局。根据东莞新型产业发展的需求，由市规划、国土部门做好城乡规划和土地利用规划的衔接工作。第六条新型产业用地（M0）优先在广深科技创新走廊（东莞段）沿线、临深片区等区域试行。试行范围具体包括：（一）纳入《广深科技创新走廊（东莞段）空间规划》的2个创新核心平台、9个省级创新节点和32个市级创新节点。（二）广深高速公路两侧各1公里范围。（三）全市范围内用地面积150亩及以上的城市更新单元。（四）市区的莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道，东南临深片区的塘厦镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇，及其他与深圳接壤的长安镇、大朗镇、大岭山镇、黄江镇，可在前述3范围以外增加2个新型产业用地（M0）项目。上述范围内新型产业用地（M0），还须同时符合本办法第七条的布局原则。第七条新型产业用地（M0）布局应遵循以下原则：（一）新型产业用地（M0）应布局于交通便捷、配套完善的区域。如重大发展平台、重要发展廊道、轨道交通站点周边（枢纽型轨道交通站点要在500米范围以外）、高快速公路出入口附近等。（二）市级和镇级核心区原则上不布局新型产业用地（M0）。市级核心区包括市行政文化中心区、南城国际商务区、松山湖高新区核心区、滨海湾新区核心区、枢纽型轨道交通站点500米范围等。市行政文化中心区、南城国际商务区由市规划部门划定；其他核心区由属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）结合实际自行划定，报市规划部门备案。市级和镇级核心区范围一经划定，原则上5年内不得变更。市级和镇级核心区范围确需变更的，须经市规划部门审核通过后，提交市人民政府研究审定。（三）工业保护线内允许适量布局新型产业用地（M0）。各镇街（园区）工业保护线内的新型产业用地（M0）规模总量原则上不超过辖区内工业保护线总规模的10%，工业保护线外原则上不设定比例限制。市区四个街道、松山湖高新区、滨海4湾新区作为新型产业重点发展区域，可适当提高工业保护线内的新型产业用地（M0）比例，具体由属地街道办事处（园区管委会）研究提出方案，报市规划部门研究审定。（四）鼓励“工改M0”连片改造。对“工改M0”用地、存量用地连片或相邻50亩及以上，允许规划为可分割转让的使用类型；对新增用地及面积小于50亩的存量用地，优先规划为不可分割转让的使用类型，仅限企业自用。不符合上述原则但确需规划为新型产业用地（M0）的，由属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）向市规划部门提出申请，提交市人民政府研究审定。第八条依据本办法第六条、第七条确定新型产业用地（M0）项目选址地块后，由属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）向市规划部门提出选址准入申请，市规划部门依据控制性详细规划，出具地块的规划条件。第九条新型产业用地（M0）的规划参数应与普通工业用地（M1）和商业金融业用地（C2）形成级差。其中：（一）容积率原则上大于3.0，不超过5.0。在满足城市空间品质、公共服务设施、交通设施和市政设施等承载能力的前提下，由属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）提出申请，经市控规委员会审议后，可适当提高容积率上限。符合“三不变”条件的“工改M0”项目、建设科技孵化器的新型产业用5地（M0）项目不受容积率3.0的下限影响。（二）产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公建筑设计规范进行设计。（三）配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%。配套宿舍可参照公租房标准进行设计，其中一定比例可用作租赁型人才住房，具体在土地出让合同中明确。第十条新型产业用地（M0）项目建设应注重产业发展与城市品质共提升，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体，营造美观舒适的空间形态，以优质的品质空间吸引创新要素加快集聚。不可分割转让的新型产业用地（M0）项目的规划设计方案经市规划部门审批通过后实施，可分割转让的新型产业用地（M0）项目的规划设计方案经市规划部门初审后，上报市城建领导小组审批通过后实施。第三章用地管理第十一条新型产业用地（M0）采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让，并在土地出让合同中明确使用类型、分割转让比例、分割转让基本单元面积、贡献比例等内容。“工改M0”可采取协议方式出让，政府收储后再次供地的除外。第十二条新型产业用地（M0）出让时须向市国土部门申6请办理供地手续。开发主体须先与属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）签订项目履约监管协议书并缴纳履约保证金，再与市国土部门签订土地出让合同〔注明“新型产业用地（M0）项目”〕并按规划批准文件约定相关规划设计条件。使用已出让土地建设新型产业用地（M0）项目的，须向市国土部门申请办理土地使用条件变更手续，土地受让人在与市国土部门签订土地出让合同变更协议前，须先与属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）签订项目履约监管协议书并缴纳履约保证金，如涉及土地闲置的，须按《闲置土地处置办法》等有关规定进行处理后再行办理相关用地、报建手续。第十三条“工改M0”土地供应期限一般为50年。已出让土地调整用途为新型产业用地（M0）的，按照原建设用地剩余出让年限确定。除此以外，新型产业用地（M0）土地出让年限一般为30年，其中不可分割转让的类型可适当延长至50年。第十四条不可分割转让的新型产业用地（M0）按照普通工业用地市场评估价的0.4R倍修正后确定土地出让底价。可分割转让的新型产业用地（M0）土地出让底价按如下公式计算：M0=〔M1×0.4×（1-X）+C×0.41×X〕×R×N507其中：M1为普通工业用地市场评估价的地面地价；C为商服用地市场评估价的楼面地价，需进行容积率系数修正；X为分割转让比例；R为容积率；N为实际出让年限。第十五条鼓励“工改M0”项目。“工改M0”项目地价以新型产业用地（M0）土地出让底价为基础，扣减原土地使用条件下用地价格后，按0.5倍计价补缴土地出让金。第十六条已出让的新型产业用地（M0）申请调整容积率的，按国家有关规定执行。第十七条新型产业用地（M0）原则上不得改变使用类型。不可分割转让的新型产业用地（M0）确需申请分割转让的，若土地尚未出让的，由市土地储备中心或属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）提出申请，若土地已出让的，由用地单位向属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）提出申请，经市新型产业用地管理工作领导小组审核通过后，提交市人民政府研究审定。经审定同意的，按本办法补缴土地出让金（剩余出让年限不变），应补缴的土地出让金为剩余年期下可分割转让的新型产业用地（M0）价格扣减原不可分割转让的新型产业用地（M0）价格的差额。第十八条支持新型产业用地（M0）与其他类型用地兼容利用或混合利用，宗地内兼容商服用地（M0+C），宗地间混合商服用地（M0+C）、居住用地（M0+R）。新型产业用地（M0）8宗地内或宗地间兼容或混合商服用地的（M0+C），容积率不受本办法第九条限制。第四章建设管理第十九条新型产业用地（M0）项目建设管理适用于《东莞市优化建设工程项目审批流程实施办法》等文件的有关规定，并参照《国务院办公厅关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》的创新举措，切实压减审批环节，提高审批效率，支持项目加快建设。第二十条鼓励新型产业用地（M0）项目加快建设，建设周期在土地出让合同中予以明确，原则上不得超过3年。逾期建设的，根据《闲置土地处置办法》和土地出让合同约定追究竣工违约责任或闲置土地的法律责任。具体细则由市国土、规划、住建等部门制定。第五章土地、产业用房贡献第二十一条新型产业用地（M0）项目须在出让土地内按不同情形无偿向政府贡献一定比例的土地、产业用房或配套宿舍。贡献比例在土地出让合同中约定，设计要求、建设标准、建设工期、移交时间等在项目履约监管协议书中明确。贡献的土地可用于建设道路、市政、教育、医疗、绿化等公共设施；9贡献的产业用房、配套宿舍可用于市、镇招引优质项目。具体细则由市招商创新办牵头，会同国土、规划、发改、经信、科技、商务、财政等部门制定。第二十二条新型产业用地（M0）项目须按以下原则进行贡献：（一）使用新增用地以及原土地使用权人自行改造以外存量用地建设的新型产业用地（M0）项目的，实行“一地一策”，原则上无需贡献土地，并在土地出让合同中约定产业用房、配套宿舍的贡献比例。如需贡献产业用房、配套宿舍的，镇人民政府（街道办事处、园区管委会）应当根据宗地规划要素、贡献用房的土地成本等合理提出土地出让底价建议。（二）使用已出让土地调整土地用途建设新型产业用地（M0）项目的，凡申请提高容积率的，需按新增计容建筑面积的5%贡献产业用房，并对贡献用房的土地成本予以考虑，合理拟定应补缴的土地出让金。（三）原土地使用权人自行改造建设新型产业用地（M0）项目的，需按城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。（四）因地块太小无法贡献土地或经规划评估无需贡献土地的，按原需贡献土地（项目用地总面积的15%）分摊的计容10建筑面积贡献产业用房或配套宿舍，且在拟定土地出让底价时，无须对贡献用房部分的土地成本进行考虑。第二十三条贡献的产业用房、配套宿舍面积计入项目总计容建筑面积，不占用项目分割转让比例，产权归政府所有。第二十四条新型产业用地（M0）属市储备土地的，贡献的土地和用房按市、镇8：2比例进行分配。属镇街（园区）储备土地的，贡献的土地和用房按市、镇2：8比例进行分配。第二十五条市人民政府持有的贡献土地，由市土地储备中心负责管理；市人民政府持有的产业用房、配套宿舍，原则上由东莞市东财投资控股有限公司作为业主单位持有，市属的东莞实业投资控股集团有限公司作为管理主体进行运营管理，并由市招商创新办负责统筹招商。镇人民政府（街道办事处、园区管委会）持有的贡献土地和产业用房、配套宿舍，原则上由镇人民政府（街道办事处、园区管委会）指定的部门单位或国有企业作为管理主体进行运营管理。政府持有的产业用房、配套宿舍原则上只能用于出租，其中产业用房如确有出售必要的，根据持有单位性质报市新型产业用地管理工作领导小组或属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）研究审定。第六章不动产登记管理11第二十六条可分割转让的新型产业用地（M0）项目，部分产业用房在达到土地出让合同中约定条件后允许分拆进行不动产登记、销售、转让（根据物权法属全体业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房除外）。可分割转让的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的50%。已办理分割转让的新型产业用地（M0）