青岛海泉湾项目调研分析报告97页

第一部分:青岛产业经济及房地产行业运行概况青岛产业经济发展特征——传统的制造之都——从制造大市到制造强市的转变——产业高度滞后于城市发展阶段——从制造之都到创新之都的嬗变青岛房地产行业运行概况——青岛具备宜居城市的魅力——宜居城市与房地产发展状况存在反差——房产市场供需相对平衡市场理性发展青岛经济产业发展概况（一）传统的制造之都青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地7720.34337.733206.582569.62185.12064018003600540072009000北京天津青岛大连济南石家庄2006年环渤海经济圈主要城市GDP比较单位：亿元2005年，青岛工业总产值位居省会城市和计划单列市第八位2006年青岛GDP位居环渤海城市圈第三位，工业增加值/GDP的比重位居第二，是环渤海经济圈重要的工业基地青岛形成了石化、汽车、造船、家电、电子和港口六大产业集群；每一集群都有数家国有企业和数家大型企业作为集群的龙头，带动着集群的发展拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国驰名商标数据来源：中国统计年鉴2006年；2006年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报41.2%47.6%52.8%23.9%39.4%0%12%24%36%48%60%大连青岛天津北京济南2006年环渤海经济圈主要城市工业增加值占GDP比例157689568694667746032544148914317406325630450090001350018000上海深圳北京天津广州杭州宁波青岛南京大连2005年省会城市和计划单列市工业总产值比较单位：亿元青岛经济产业发展概况（二）从制造大市到制造强市的转变2002-2006年青岛新技术产业发展状况1857.32329.18776.905001000150020002500200220052006青岛市高新技术产业产值从2002年的776.9亿元到2005年的1857.3亿元，06年突破2000亿元大关，年均增长33%以上在经历了“十五”期间的快速提升后，高新技术产业规模基本接近山东省总量的1/4单位：亿元21.64%44.45%42.33%45.33%51.19%36.23%0.0%12.0%24.0%36.0%48.0%60.0%企业总量工业总产值资产主营业务利润税金高新技术产业快速提升规模以上企业（国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业）工业产值保持28.37%的年平均增长速度六大集群产业创造效益能力显著青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重542.2825.5874.11063.31472.78032064096012801600200220032004200520062002-2006年青岛规模以上企业增加值趋势CAGR：28.37%数据来源：青岛市统计公报、青岛市第一次经济普查青岛经济产业发展概况（三）产业高度滞后于城市发展阶段47.8%52.3%57.3%28.7%49.7%45.8%70%44%42%40%38%48%0.0%16.0%32.0%48.0%64.0%80.0%大连青岛天津北京济南石家庄第一产业第二产业第三产业2002-2006年青岛产业结构比例2006年环渤海经济圈主要城市产业结构比较9.6%8.3%6.5%5.7%7.5%50.4%52.6%54.1%51.9%52.3%41.6%42.0%38.4%39.1%40.0%0%12%24%36%48%60%20022003200420052006第一产业第二产业第三产业2006年，青岛市人均GDP超过5000美元，按照钱纳里的工业化发展阶段划分标准，处于工业化发展中后期，城市化加速期。这样的发展阶段要求建立高层次的“三二一”产业结构，实施现代服务业和先进制造业的“两轮驱动”但是，青岛制造业强劲的发展势头，挤占了服务业比重的上升空间，现代服务业发展不足2002-2006年，第二产业比重平均超过第三产业的12.08%；在环渤海城市圈中，青岛三产产业比重处于较低的发展状况城市发展客观上要求在加快发展消费性服务业的同时，更加注重生产性服务业对先进制造业的全方位服务。小结：青岛——从制造之都到创新之都的嬗变山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地区的国际航运中心之一、区域型金融贸易中心和旅游度假胜地、国家制造业基地第三产业是城市辐射力的主要载体。大力发展第三产业，是发挥青岛城市中心功能的主要途径。青岛要实现城市的新的功能定位，就要把第三产业放在重要的战略地位，大力发展金融保险贸易、旅游、房地产、信息咨询等现代服务业。以高新技术和先进适用技术武装起来的现代制造业，将成为青岛经济发展新的增长点增强企业技术开发能力和创新能力，不断开发具有自主知识产权的原发性技术，提升高新技术产品占工业总产值的比重创新、发展现代制造业创新、发展现代服务业青岛市确定的总体城市功能定位可持续发展、创新型的经济体系的构建从制造之都到创新之都的嬗变提升城市核心竞争力青岛房地产行业发展概况(一)青岛具备宜居城市的魅力606264666870大连厦门绵阳成都武汉杭州上海南京青岛重庆中国城市宜居评价指数TOP10（2005）606468727680大连上海厦门青岛杭州成都北京深圳武汉沈阳投资者中国城市宜居指数评价值TOP10（2005）数据来源：零点研究咨询、《商务周刊》，《2005中国城市宜居指数报告》（国内首个综合评价的量化指数）全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价5054586266704000元以上2000-3999元2000元以下在31个宜居城市评价中排第9位排第11位排第12位青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境，气候适宜，交通便捷，人文气息浓厚，生活比较悠闲2005年在中国宜居城市指数评价中，青岛位居第九位，2006年青岛位居第七位，宜居指数进一步提升从投资者对城市宜居城市评价看，2005年青岛位居第四；但是2006年青岛位居第十，位次有所下降，但仍位居TOP10高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性青岛房地产行业发展概况(二)宜居城市与房产发展状况存在反差2006年全国15个副省级城市房地产投资比较数据来源：青岛统计局网站与全国15个副省级城市对比，青岛房产开发水平整体处于中下游水平，与其他城市有较大差距2006年，青岛房地产投资总额268亿元，位居第11位；房产投资增长率为19.9%,位居第10位2006年，青岛房地产销售面积达到737万平方米，位居第8位；销售金额为313.3亿元，位居第9位2006年，青岛房屋竣工面积为653万平方米，位居第10位6195575384614423663513373132862682321671601580140280420560700成都广州沈阳深圳杭州武汉南京大连宁波西安青岛厦门长春济南哈尔滨单位：亿元153313171244999959763757737674629622601433390260045090013501800成都广州沈阳南京武汉杭州深圳青岛哈尔滨大连西安宁波厦门长春济南2006年全国15个副省级城市房地产销售总面积比较单位：万平方米2006年全国15个副省级城市房地产销售总额比较11851067986876807726682671667653538400331287242035070010501400沈阳成都广州武汉南京杭州宁波深圳哈尔滨青岛大连西安长春厦门济南单位：万平方米青岛房地产行业发展概况(三)房产市场供需基本平衡，市场相对理性竣工面积/销售面积，这一指标直接反映了房产市场的供需状况。2001-2006年，青岛商品房当年市场供需比（竣工面积/销售面积）逐步递减发展态势，房产供需基本平衡商品房施工面积／商品房竣工面积，这是衡量房产市场供需平衡的另一常用指标。2001-2006年，青岛商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64，房产供需平衡比处于合理区间内3.13.73.94.02.94.300.91.82.73.64.5200120022003200420052006注：施工面积反映了1～2年后现房供应量，根据国内外经验，商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为（3-4），值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。青岛商品房施工面积／商品房竣工面积的倍数比1.181.261.041.131.041.100.8900.350.71.051.420002001200220032004200520060180360540720900竣工面积销售面积供需比（竣工面积/销售面积）2000-2006年青岛房地市场商品房供需比例值数据来源：青岛统计局网站，《2005年房地产产业地图》青岛房地产行业发展概况(四)居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级872110075110891292015328734480569002988311945045009000135001800020022003200420052006城市居民人均可支配收入人均消费性支出2000-2006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出CAGR：15.14%CAGR：12.93%青岛城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率与全国其他城市相比，青岛人均居住面积位居前列，但购买住房依旧是城市居民最重要的非消费性支出2006年，青岛城市居民人均购房支出为664.67元，同比增长4.6倍，占全部非消费性支出的20.5%，拉动非消费性支出增长27.9个百分点,是非消费性支出高速增长的最主要的因素居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居民住房消费的升级青岛统计局调研显示，购买一套户型合理、环境优美、生活方便的住房，成为当下青岛城市居民的时尚追求青岛广大市民对居住的要求，正从有房住向住好房转变26.019.832.70714212835温州深圳上海成都青岛杭州重庆厦门北京福州济南南京宁波广州大连无锡武汉天津西安哈尔滨苏州长春沈阳2001-2004年全国23个城市人均居住面积比较单位：元单位：平方米数据来源：2002-2006青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴青岛旅游度假市场发展状况分析——青岛旅游区位及产业优势——青岛市旅游客源市场分析——青岛旅游产品供给状况——项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴——环渤海的审视层面——山东半岛的审视层面——青岛当地的审视层面——国外滨海度假发展模式研究及借鉴——对于本项目的借鉴第二部分:青岛旅游及区域滨海度假发展状况审视区域旅游市场发展状况分析（一）——青岛旅游区位与产业优势青岛是山东旅游业发展的增长级青岛是山东省旅游业的增长极，是海滨休闲度假旅游中心和山东半岛最具国际旅游吸引力的旅游景区；青岛旅游接待量和旅游收入高速增长。2006年游客接待量占山东全省的16.8%，旅游收入占25.1%。与其他主要旅游城市相比较，青岛的旅游者接待量和旅游收入都位居第一；旅游业已经成为青岛的支柱产业。2004年旅游总收入相当于全市GDP的9.6%。2006年主要城市旅游指标对比325.262.9101.78146.4147.850500100015002000250030003500青岛烟台济南威海潍坊050100150200250300350游客接待量（万人次）旅游总收入（亿元）1999年—2006年青岛旅游业各项指标2006年青岛各项旅游指标占山东省比重年度游客接待量（万人次）增长率（%）旅游总收入（亿元）增长率（%）19991153-81.117.220001311.5713.75100.523.920011551.4318.2811817.420021836.718.38150.5227.620031688.67-8136.8-92004220931207.7522005251714256.68232006288715325.227游客接待量（万