[博文杯样本]城镇青年购房消费与商品房市场价格和市场数量关联调研分析

1中南财经政法大学‘博文杯’实证创新基金项目城镇青年购房消费与商品房市场价格和市场数量关联调研分析——以武汉市为例作者：严林淦闫伟明魏玮1一前言：消费着的中国经济消费是经济中一个永恒的话题。它是社会再生产过程中的一个重要环节，既是起点也是终点。消费对社会经济发展的拉动作用历来占主导地位，消费每增长1个百分点，可以拉动GDP增长0.6个百分点，因此经济增长必须依靠消费这一主动力。自经历了2008中国经济的通胀的状况之后，石油价格的居高不下，人民币升值，各种成本材料的大幅增长，继而又是严重的粮油危机，中国经济正面临一个挥之不去的幽灵。而同时扩大内需又一次站在了一个十分重要的地位。中国是一个发展着的大国，中国经济的运行格局的重大变化，使得消费问题越来越突出。在面临经济发展这个重大课题的同时，中国的消费也发生着巨变。在影响中国的经济的大因素中，消费和投资一直都是占有着重要的位子。由于其本身具有的重要的意义，内需对中国经济发展的推动不容忽视。刺激内需，特别是刺激消费，对中国经济的增长具有重要的意义。及今年来说。2007年GDP增长11.4%，消费也在平稳增长，但在4.8%的平均通胀水平下，虽然消费增长近年第一次超过GDP的增长，但是，消费增长仍然比较平缓，特别是社会零售总额仅占名义GDP的36.4%，大大低于55.6%的固定资产投资占GDP的比例。扩大个内需，增加国内的消费水平，是刺激中国经济增长的又一个关键的领域。而中国的消费中具有巨大的潜力和增长条件。数据显示，2008全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%，加快1.8个百分点。农村居民人均纯收入4140元，比上年增长15.4%，扣除价格因素，实际增长9.5%，加快2.1个百分点。中1作者单位：经济学院国际商务07022国国内消费的潜力可见一般。横向比较，中国消费占GDP的比例较其他发达国家和地区还存在着一定的差距，特别是对美国等经济强国中差距明显。居民消费是扩大内需中一个关键的环节，数据称，居民消费占到了总消费中的80%以上，也就是说扩大内需所说的也就是大致意义上的扩大居民消费。根据居民消费近年来的数据可得：上图可之居民消费的情况，但是，居民消费状况也同样存在一定的问题，研究这些问题对于现在的中国经济具有重要的作用。然居民消费庞大纷杂，如果整个研究则难以入手，但是，窥一斑而知全豹，居民消费中同样存在着这样的一些关键的重要的组成部分。研究这些部分，从而看出整个居民消费的一般的规律。具有十分重要的意义，也存在着可能性。其中居民的住房消费居士这样的一个关键的部分。住宅业由于产业关联程度高、吸纳资金能力强、建设周期相对短、市场潜力巨大等特点，1996年以来被我国政府确定为国民经济新的增长点，视为国民经济的支柱产业，其发展在一定阶段上有利于建立合理的消费结构，优化产业结构，促进产业升级。就个人而言，随着社会经济的发展，人们对住房的要求越来越高，住房水平已经成为衡量一个人生活水平和社会地位的重要标准之一。而在住房消费中，购房在如今变得至关重要。在购房的热潮中，城镇青年的购房消费变成这方面的主力军。数据称，在北京市的购房3者中,年龄在25～34岁的占到65.1%,25岁以下的占到了28%,35～44岁的年龄段仅占5.3%。天津、上海、重庆、广州、福建等一些地区的住房消费状况也大致相同。原因是多方面的。有青年的主观消费观念的影响，同时社会的政策制度也和这密切相关。比如说城镇青年的享受型的消费观，过于乐观的消费预期，以及越来越完善的信贷制度等等，都为城镇青年提前消费提供了可能。研究城镇青年购房消费，研究其消费的主要的特征，以及其对整个房地产消费的贡献率。同时研究其消费中存在的问题。研究整个消费中有效的需求消费和其存在的理性或非理性的消费潜力，看出其对整个房地产消费市场的影响。同时提出意见和建议。从而由房地产的消费市场看中国的消费经济，找出其中的一些共性和特点。二选题背景（一）对本文涉及的概念的几点叙述。第一，由于武汉的居民人结构复杂，武汉市为研究对象，按照城镇居民的概念，既包括武汉市市区范围内的非农业人口，也包括武汉市郊区、县、镇的非农业人口。为了更好地反映武汉市城镇青年消费现状，保证数据的可比性和可获得性，本论文的研究范围仅指武汉市市区内的城镇青年。第二，青年的概念的年龄范围定在25到34岁之间，着重包含其中的中高收入阶层。其中包括大学毕业生等。第三，非理性消费界定在去除贷款后的基本消费小于武汉市市平均水平为准。继续以上的问题。房地产市场的消费主力让位给青年的同时，同时伴随着房地产市场的不稳定，价格总体持续走高，房产面积和数量扩大等一系列的问题。青年购房市场已经是购房市场中最大也是最重要的部分，研究青年购房和房地产市场供求的变化，可以看出青年消费对购房市场的影响。同时，对比之前的购房市场，城镇青年的非理性的消费因素又扮演了怎样的角色。非理性的消费作为一个庞大的潜在消费市场，影响了市场的健康发展。根据如今此领域的研究，大多集中在研究消费结构的原因上，不能看出消费实际产生的影响，或者集中在房地产问题的原因上，认为青年消费是其中的一个重要的问题，但是没有0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00第一季度25-3425以下35-444给出这个影响的具体的程度，缺乏实际施行的可行性。本研究希望通过调研来解决这两个大问题。（二）武汉经济发展与住房消费状况2000年—2005年武汉市国内生产总值（单位：亿元）2007年2006年2005年2004年2003年2002年2001年3141.502717.56223819561662.181492.7441347.803武汉市职工年均工资（单位：元）2005年2004年2003年2002年2001年18504.9815970.9713729.7912970.8611314.48武汉是国名消费和个人工资的逐年的增长，使得为整个居民消费创造了前提。0500100015002000250030003500200120022003200420052006200702000400060008000100001200014000160001800020000200120022003200420055房地产投资开发额（单位：亿元）2007年2006年2005年2004年2003年2002年2001年459．75366.42297．99233．30169．55132.50115．34房地产投资开发的不断增长为武汉的购房需求提供了条件，生产决定消费。2007年，武汉市房地产开发在改善居民住房条件、提升城市功能、拉动经济增长、促进社会进步等方面发挥了积极的作用。在国家宏观调控的大背景下，武汉市房地产开发依然呈现又好又快发展，增长态势稳步，投资结构优化。全市房地产开发完成投资459.75亿元，比上年增长25.6%，增速比上年提高2.7个百分点。市区城乡居民储蓄年末余额（单位：万元）2005年2004年2003年2002年2001年1673170514534551128553411079956980199880200000040000006000000800000010000000120000001400000016000000180000002001200220032004200505010015020025030035040045050020012002200320042005200620076不断增产的居民储蓄为购房消费创造了巨大的潜力。（三）全国及武汉出台的关于房地产的政策2005年武汉市政府公布“普通住房”优惠政策标准武汉享受优惠政策“普通住房”的具体标准：住宅小区建筑容积率在1.5（含1.5）以上，单套建筑面积140平方米以下，实际成交价格低于全市同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍。2006年10月底，武汉市历年累计发放公积金个人住房贷款总额已突破80亿元，近8万户家庭通过公积金贷款支持，购建住房830多万平方。2008年，由于国内国际的影响，武汉房地产政策一方面要迎合国家内需政策的需要，一方面有要促进发展，不断加强房地产市场的平稳和健康的发展。（四）房地产发展的现状自前几年的房地产发展过热，房价虚高等问题之后，2008年的房地产市场开始转入正轨。自2002年以来，中国经济发展步入一个全新阶段，连续五年增速达到或超过10%，去年GDP增长率高达11.4%，创13年来记录新高。巨大的经济成果直接展示在人均民生的改善和提高上，去年北京人均GDP首次突破7000美元。与此同时，经济的发展过快不可避免的带来房市的风险和泡沫加大，房价涨幅创历史新高达到10.5%，“地王”现象的频出都说明房产泡沫已越来越大。国家高度关注经济过热现象，并积极采取从紧的货币政策以控制风险压缩泡沫。银行业从紧防范房地产贷款风险、房地产商“囤地”现象的大力打击和个人房贷的严格控制等措施使得过热的房地产业急速降温，走向价格回归的道路。据国家发改委网站消息，发改委今天公布的2008年1—4月房地产市场运行情况显示，今年1-4月，全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。数据显示，今年1-4月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点；销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。其中，现房销售面积3438万平方米，同比下降11.9%，增幅同比下降16.2个百分点;期房销售面积10226万平方米，同比下降1%，增幅同比下降23个百分点。与此同时,商品住房空置面积继续下降,4月底全国空置商品住房12464万平方米，同比减少1.9%。武汉作为典型的二线城市，在这个大潮中有着价格战的危机。从对房地产市场的研究中看这个现象，从而提出这个现象出现的多种原因。从研究的成果中看待这个房地产的问题，同时提出意见和建议。7（五）青年消费的现状和分析1.住房收入弹性住房消费需求的收入弹性，是指在一定时期内，居民家庭收入变动的比率所引起的居民家庭住房消费支出变动的比率，或者说是居民家庭住房消费支出变动的百分比除以居民家庭收入变动的百分比。住房消费需求的收入弹性反映了住房消费支出对消费者收入变化的灵敏程度，其公式表达形式如下:Ep=(△Q/Q)/(△y/y)式中:E，—住房消费需求收入弹性的弹性系数△Q—住房消费支出的变动量Q—住房消费支出△y—消费者可支配收入的变动量y—消费者的可支配收入由于收入与需求量成同方向变化,所以住房消费需求的收入弹性应为正值根据经济学一般原理,若对0Ei1;表明住房消费收入的变化反应不敏感，若1Ei∞，对收入的变化反应敏感。根据研究得到，从消费的弹性的数据看来，低收入阶层，中收入阶层，高收入阶层的消费弹性一般都在0.62，0.82，1.23.反应住房首日随着家庭收入的增多而增多。2.青年消费的特点（1）买大不买小买房时许多年轻人考虑的并不是住房面积是否符合自己实际的需要,彰显气派的大户才是标准。据美联物业市场研究部的消费意向调查显示,就面积而言,63.2%的受访者期望购买80～144平米的房子,而只有31.6%的受访者对40～80平米感兴趣。(2)买新不买旧一套崭新的商品房是城镇青年心中“白领”的起码条件。二手房较陈旧的外观、老式户型设计、原房主的装修品位、较落后的社区服务,都会降低对青年人的吸引力。虽然囊中羞涩,但青年人还是对板楼小高层,住宅内部有较好的房型设计、细化的功能区分,小区有良好的绿化景观、完善齐备的物业管理服务的商品房具有特定情结。(3)不计成本北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》称,中国东部地区商品房均价已达到4000元左右。根据中国2005年城市户均收入在1.5万至1.7万计,如果购买一套70平方米的新房,可能房价收入比在13倍。当青年人从银行系统提前透支,把可怜的积蓄外加数十万贷款,换成一处百余平方米、豪华装修的房子后,他们就从8