置业公司精细化管理手册2014.11.30

1项目精细化管理办法中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司2014年12月2目录第一章总则..............................................3第二章投资决策管理.........................................4第三章组织管理............................................8第四章后台管控...........................................11第五章项目规划及定位......................................15第六章报批报建及开工准备..................................18第七章工程建设管理........................................22第八章营销管理...........................................34第九章成本管理...........................................39第十章设计管理..........................................45第十一章招标管理.........................................52第十二章合格供应商管理....................................55第十三章合同管理.........................................57第十四章财务管理.........................................62第十五章客户关系管理......................................68第十六章考核与激励管理....................................72第十七章审计监督与检查管理...............................73第十八章项目收尾和后评价管理..............................76第十九章党群工作和文化建设...............................77第二十章综合管理.........................................81附件.......................................................863中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司项目精细化管理办法（试行）第一章总则第一条为规范中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司（以下简称公司）房地产项目管理行为，健全项目管理体系，提高项目管理水平和盈利能力，根据中国中铁股份有限公司（以下简称股份公司）、中铁大桥局集团有限公司（以下简称集团公司）精细化管理精神，结合房地产项目开发特点及置业公司管理实际情况，制订《中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司项目精细化管理办法》（以下简称管理办法）。第二条本管理办法适用于公司所属房地产开发项目。公司制定的项目管理手册、实施细则，作为执行本办法的配套文件。第三条公司项目管理遵循“集约化、标准化、精细化、全员、全过程、全覆盖”原则。第四条标准化、精细化突出体现在项目管理层级化、投资决策科学化、规划设计系统化、成本管理动态化、营销策划精准化、客户服务人性化、方案评审制度化、管理流程标准化、工作标准手册化、管理责任矩阵化、督导检查常态化、绩效考核有效化、管理手段信息化等“13化”管理内容。第五条项目管理集约化突出体现在“12大集中”管控，包括：投资决策集中管理、规划定位集中管理、工程设计集中管4理、开发计划集中管理、营销策略集中管理、招标采购集中管理、目标成本集中管控、资金集中管理、合同集中管理、客服标准集中管理、阶段性成果集中评审、督导检查集中进行。“十二大”集中管控内容明确置业公司本部对项目经营管理关键点的控制力，实现项目管理由前台管理向后台管控转变，保证项目运行质量。第六条公司按照“一个品牌、两级管理、三次开发、四大保障体系”的运营管理模式对开发项目实施分级管理。公司作为项目管理主责层，主要负责制定项目精细化管理相关办法，指导、检查和考核项目精细化管理各项工作，各项目公司（含项目部，下同）是项目管理的执行层，应按照公司项目精细化管理各项办法做好项目经营管理各项工作。公司内控审计部（运营管理部）是项目精细化管理的牵头部门。第二章投资决策管理第七条公司项目投资决策坚持“科学决策”的原则，根据公司发展战略和房地产市场发展规律，严格按照集团公司相关规定，跟踪、确定房地产投资项目。第八条公司项目投资决策由公司本部组织实施，公司经营开发部为主责部门。第九条项目投资管理职能公司各职能部门和项目公司在项目投资管理中的职责划分参见表15表1：投资决策各部门工作责任矩阵序号工作职能必要工作事项经营开发部产品设计部景观装饰部造价合约部计划财务部工程技术部法律事务室办公室项目公司1土地信息获知土地市场信息收集★☆土地信息推介★☆2投资机会研判土地规划条件摸底★☆市场调查★初步产品建议★☆☆初步经济分析★☆☆☆初步可行性评审★☆☆☆☆3项目投资论证市场调查★☆☆☆☆☆定位策划★☆☆概念性规划方案☆★开发周期及计划★☆☆☆资金计划和筹措方案☆☆★工程建设成本测算☆☆★☆经济指标测算☆☆★综合评审形成可研报告★☆☆☆☆☆☆3项目投资决策公司总经理办公会议评审★☆公司董事会决策★上报集团公司、中国中铁立项审批★☆4土地获取参加竞拍/收购、取得土地★☆☆5项目投资交底项目前期工作交底★☆☆☆注：“★”为主责部门，“☆”为辅责部门，下同第十条土地信息获知经营开发部通过公开的市场信息和政府相关部门推介信息等方式，收集整理相关土地信息，跟踪每月土地招拍挂相关情况，编制《土地市场月报》及时上报公司。第十一条投资机会研判1．土地规划条件摸底6经营开发部针对重点跟踪项目开展各方沟通和实地勘察工作，预测土地初步规划设计条件。包括用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、限高等。2．项目预可研市场调查经营开发部对项目所属区域市场行情与动态进行初步摸底。3．产品初步建议经营开发部根据初步市调情况和项目周边竞争态势，提出初步产品建议。4．初步规划概念方案产品设计部根据预测规划条件和初步产品建议，拟定概念性规划方案。5．项目预可行性研究报告经营开发部根据市场调查数据，结合概念规划方案，起草《项目预可行性研究报告》。6．会议评审经营开发部提交《项目预可行性研究报告》，总经理办公会评审决策。第十二条项目投资论证1．市场调查经营开发部牵头对项目概况、土地市场、房地产市场、建设条件（市政、地质、水文、规划指标等）、政府收费、税务制度、融资环境等进行调查，按专业分工出具项目调查报告。属于收购7项目的，还需展开法律尽职调查和财务尽职调查。2．项目可行性研究经营开发部组织进行项目可行性研究工作。负责市场调研、开发模式研究、项目定位、开发计划以及项目经济测算等，起草《项目可行性研究报告》。产品设计部负责制定项目概念规划方案，预测初步技术指标。造价合约部负责项目工程建设成本测算工作。计划财务部负责项目资金筹措计划和财务指标测算等工作。法律事务室负责评估项目投资法律风险。3．项目综合评审公司总经理办公会评审《项目可行性研究报告》，经公司董事会批准后，上报集团公司。4．立项申请经集团公司、股份公司审议批准后，公司成立项目工作组开展后续工作。第十三条土地获取经营开发部负责组织土地竞买和成交确认等工作。第十四条项目投资交底土地获取后，经营开发部组织各部门向项目公司进行前期工作交底。包括土地基本情况、项目定位、概念性规划方案、成本测算和投资收益指标等。8第三章组织管理第十五条项目管理机构及职责项目公司机构图如下：公司本部项目公司党支部书记项目公司总经理工程部财务部综合部务部经营部务部园林工程师水电工程师土建工程师文员后勤服务员出纳会计销售主管造价工程师客服主管策划主管8第十六条公司及项目公司项目管理职能公司及项目公司项目管理职能参见表2。表2项目主要管理职能责任矩阵序号工作职能必要工作事项公司项目公司办公室人力资源部工程技术部景观装饰部经营开发部客户服务部计划财务部产品设计部造价合约部法律事务室内控审计部党群工作部综合部经营部工程部财务部1投资决策管理土地信息获取★☆投资机会研判★☆☆☆☆☆项目可行性研究☆☆★☆☆☆☆☆土地获取★☆☆☆☆☆项目投资交底☆☆★☆☆☆☆☆☆☆☆2组织管理项目管理机构及职责★项目公司定员定岗★☆☆☆☆☆☆☆☆☆项目年度经营目标责任书★☆☆☆☆☆☆☆☆☆项目管理报告★☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆3项目规划及定位项目前期策划☆☆★☆☆☆☆☆☆☆☆项目定位☆☆★☆☆☆☆☆规划方案☆★☆4报批报建及开工准备开工准备项目公司注册☆☆★☆土地证办理☆☆★☆建设用地规划许可证☆☆☆★建设工程规划许可证☆☆★施工许可证☆★项目开发策划书☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆★☆5工程建设安全管理☆☆★☆质量管理☆☆★☆进度管理☆☆☆☆★监理工作管理☆☆★工程验收管理☆☆☆☆☆☆★工程维修管理☆☆☆☆★景观及装饰工程竣工验收☆★☆☆6营销项目总体营销工☆☆★☆☆9工作作方案营销节点管理☆☆☆★☆☆项目重大营销活动☆★☆☆价格管理★☆☆7成本管理成本标准体系☆☆★☆可研投资估算☆☆☆☆★目标成本编制☆☆☆☆☆★☆☆☆☆目标成本动态管控☆☆☆☆★☆☆☆☆责任成本监控及预警☆☆☆☆★☆☆☆签证管理☆☆★验工计价☆☆★☆结算办理☆☆☆★☆☆8设计管理设计任务书☆☆★☆设计过程控制☆★☆设计变更控制☆☆★☆9招投标招标资格预审☆☆☆☆★☆☆☆招标文件☆☆☆☆★☆☆☆开标评标☆☆☆☆★☆☆☆10供应商管理供应商选择☆☆☆☆★☆☆☆供应商评审☆☆☆☆☆★☆☆☆供应商退出★☆☆☆☆☆☆☆11合同管理合同文本☆☆☆☆☆★☆☆☆☆合同评审☆☆☆☆☆★☆合同履行☆☆☆☆☆☆☆☆★☆12财务管理全面预算管理☆☆☆★☆☆☆☆资金管理★☆☆☆银行按揭管理☆☆★税务管理☆★经济活动分析☆☆☆☆☆☆★☆☆☆☆☆☆☆☆☆13客服管理客服管理☆☆★☆☆物业管理☆★☆☆金桥会管理☆☆★14考核与激励项目班子考核★☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆项目一般员工考核★☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆15审计监督与检查内部审计☆☆☆★☆☆☆☆效能监察☆★☆☆☆☆16收尾终结预评估☆☆☆☆☆☆★☆☆☆☆☆☆☆☆☆10管理后评价☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆★☆☆☆☆☆17党群工作党群工作☆★☆☆☆18文化建设文化建设☆★☆☆☆19综合管理办公用品管理☆★☆☆☆印章管理☆★☆☆☆档案资料管理☆★☆☆☆车辆管理☆★☆☆☆第十七条项目公司岗位及定员1．公司人力资源部根据项目开发不同阶段需要配置项目公司所需人员，人员配备坚持一专多能，一岗多责，动态管理，确保精干高效。2．项目公司人员配置详见下表：序号项目班子及部门设置岗位设置人员配置（人）备注1领导班子总经理1党支部书记1副总经理（总工程师）1根据管理需要配置党支部副书记1根据管理需要配置2综合部部长1文员1后勤管理1项目公司可外聘，但需报公司批准备案司机1-2项目公司可外聘，但需报公司批准备案厨师1-2项目公司聘用，报公司批准备案3财务部部长1为公司委派财务主管出纳14经营部部长1营销主管1销售主管1客服主管15工程部部长1副部长1-2根据管理需要配置11土建工程师3-4园林工程师1或装饰工程师造价工程师1水电工程师1-2合计20-28第十八条项目岗位责任书项目公司成立后，人力资源部制定项目岗位责任书。岗位责任书内容包括：部门目标（职能管理目标、职业水准目标、提供服务目标）、岗位职责简述、部门基本职能要求（包括组织实施能力、产品交付能力、指导培训能力等）、部门岗位资格要求（学历要求、专业背景要求、知识技能要求、思想素质要求）、实现目标的基本路线、产品列表等。第十九条项目年度经营目标责任书每年初，