成本管理方案

项目成本管理1总则1.1成本是项目经营思想的量化结果，通过执行实现。1.2所有开发项目的成本管理必须明确目标成本，并进行成本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的范围内。1.3为保证对实际发生成本的有效监控，所有与项目开发相关的工程成本必须经成本控制部门审核，非工程成本必须经财务部门审核。1.4项目开发运作过程中，项目部(下属项目公司)应安排成本控制部门人员持续参与各阶段工作，统计分析项目成本变化，调整成本细项，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对项目成本的有效控制。2目标成本确定2.1目标成本的编制必须按规定进行，在不同阶段形成相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包括：1)可研目标成本：项目可研阶段，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研目标成本。原则上，以后不同阶段形成的目标成本均应小于可研目标成本。2)目标控制成本：项目经营策划书中间稿阶段，依据可研目标成本或计划目标成本、批准的规划方案和建筑设计方案等条件，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)编制可研目标成本或计划目标成本，形成目标控制成本，由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部组织审核。如目标控制成本超出可研目标成本或计划目标成本，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层联名签署意见后批准。3)目标成本：项目开工前，确定目标成本中非工程成本部分，依据已确定的目标成本中的工程成本和项目的经营期、销售价格及销售收入，确定非工程成本，形成项目实施的目标成本，由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部和财务部组织审核，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层签署意见后批准。2.2丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)在制定项目进度计划时，必须明确完成时间，并将必要条件反馈丽江金林置业投资有限公司(集团总部)相关部门进行确认，由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)工程部、总工办、合约部、丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)等会签后，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层签署意见后批准，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部备案。3成本动态控制3.1丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)必须依据已批准的不同阶段目标成本，对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控，制定控制成本的措施。3.2项目施工过程中发生的现场签证（包括工程量变更和材料设备差价等）和设计变更（包括图纸会审），必须执行《现场签证控制指引》和《设计变更控制指引》，严格进行事前预算、事中跟踪和事后确认的审查，实行对内一单一估算，对外一单一确认，最后结算。3.3丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本控制部负责建立工程成本台账（合同台帐、设计变更台帐、现场签证台帐和成本预警台帐），丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)财务部负责建立非工程成本台账，登记、审核实际发生成本是否在目标成本规定范围内。3.4丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本动态控制报表和材料设备信息表，应每季度次月5日前提交丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部备案，作为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部结算复核的依据，是评价丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本控制执行优劣的条件之一。3.5丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)建立健全工程结算档案管理，方案报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部核准。4成本核算与分析4.1丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)每季度进行项目成本核算和经济活动分析，对目标成本的执行情况进行阶段性的检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本细项超支发生的原因，及时制定控制成本的措施。4.2丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本核算与分析报告，作为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)《季度经营分析报告》的组成部分。5项目成本超支处理及调整5.1成本超支的处理措施由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)提出建议，并按《成本细项超支报警的范围和要求》、《项目目标成本调整范围和要求》指引文件规定，以书面形式报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)审批：1)不使用预备费，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，超出细项目标成本5%以内的（含5％），工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部审核，非工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部审核；超出细项目标成本5%以外的，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部（或财务部）审核后，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准。同时需在备注中明确超支部分成本来源（成本细项）。2)使用预备费，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，且项目部(下属项目公司)须报送详细的相关依据资料。工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部审核，非工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部审核后，由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准，在《成本动态控制表》中列出具体的调整明细。经批准后的工程类报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部备案，非工程类的报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部备案。3)调增目标成本，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，且项目部(下属项目公司)须报送详细的相关依据资料。工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部审核，非工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部审核后，由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层签署意见后批准，在《成本动态控制表》中列出具体的调整明细。5.2在项目实施过程中，因经营思想调整引起成本细项增加或减少，应及时报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部审查，并根据5.1条规定进行处理。6项目结算6.1项目工程结算由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本控制部组织，工程部和总工办配合，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部随时抽查和监督。如结算值超细项目标成本，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部审核，经丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准后，按公司流程审批完成后，方可完成结算手续。6.2项目结算完成后，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本控制部进行复核，形成工程结算复核报告，经丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准后，抄报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)相关部门存档备案。7限额控制7.1总成本控制：根据可研目标成本及其限额指标，各阶段确定的项目总成本原则上不得超出可研目标成本，并优化和完善限额指标，围绕目标成本，设计优化、成本动态控制应贯穿项目开发建设全过程。7.2低效资产设计指标的控制：规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业管理用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。7.3施工图结构设计指标控制：选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。7.4材料设备高性价比控制：根据项目或业态定位，选用相应的材料设备的品牌，并关注环保节能要求。7.5建筑立面、室内精装修和景观环境设计的控制：目标成本是确定方案和评标的重要依据之一；投标文件应包括方案估算、主要材料的选用和价格。《目标成本确定指引》1适用范围适用于项目可行性研究阶段、项目经营策划书编制阶段及各设计阶段。2项目成本构成及定义项目总成本是指作为成本核算主体的项目部(下属项目公司)开发一个房地产项目发生的全部成本。一个丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。项目总成本由以下成本科目构成：工程成本：1.土地开发成本2.政府行政事业性收费3.建造成本：1)前期工程准备费2)主体建筑（装修）工程费3)主体安装工程费4)社区管网工程费5)景观环境工程费6)配套设施费7)其他建设工程支出8)预备费非工程成本：1.费用及税金1)管理费用2)营销费用3)财务费用4)各项税金2.其他成本2.1土地开发成本1)地价及市政配套费：土地出让金及其契税、向政府交纳的市政基础设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。2)红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气费用、通讯建造费、管线铺设费、接口补偿费等。3)拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。2.2政府行政事业性收费1)报批报建费：安检、质检、人防报建、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、其他支出等。2)增容费：水、电、煤气等。2.3前期工程准备费1)勘测丈量费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。2)规划管理费：可行性研究、规划设计（方案招标、方案评审）、交通影响分析、环境影响评价、建筑立面设计、装修设计、施工图设计、设计修改、人防设计、消防评价、制图、晒图等。3)三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。4)临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等。2.4主体建筑(装修)工程费1)地基工程：土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、地基处理等。2)结构及粗装修等。3)防水工程。4)门窗工程：室内外门窗、入户门、单元门、防火门、防火卷帘等。5)公共部位精装修：电梯厅及走廊、大堂、楼梯间、屋面、外立面等。6)室内精装修：住宅部分、商住楼部分、酒店部分、商业部分、地下室等。7)钢结构及网架工程。2.5主体安装工程费2.5.1室内水暖气电系统：1)给排水系统：给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程。2)采暖系统：散热器采暖、地热采暖工程。3)燃气系统：低压燃气工程（供餐饮用）、中压燃气工程（供设备用）。4)电气系统:低压干线安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程。2.5.2室内设备及其安装：1)空调通风及其安装:制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调通风安装工程。2)电梯及其安装。3)发电机及其安装。4)擦窗机及轨道工程。2.5.3消防工程：水消防系统安装工程、防排烟系统安装工程、消防电工程、消防检测。2.5.4弱电系统：1)智能化工程、可视对讲及安防系统、家居智能化系统、楼宇自动控制系统、综合布线系统、电话网络系统、停车场管理系统、卫星及有线电视系统、IDS信息发布系统、客房VOD点播系统、对讲机信号增强系统、背景音乐广播系统、电子巡更系统、灯光控制系统、多媒体音视频会议系统、房控系统。2)电子显示屏安装工程。2.6社区管网工程费1)室外给排水系统：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。2)室外采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房等。3)室外燃气系统：管道系统、调压站等。4)室外高低压系统：红线外电力线路安装工程、10KV(35KV)开闭所（环网站、分界室或中心变电站）安装工程、高低压变配电安装工程、红线内电力线路安装工程。5)室外消防系统：消火栓外网、自喷外网。2.7景观环境工程费1)环境设计费等。2)绿化建设费：区内绿化、区外绿化等。3)建筑小品等。4)道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程等。5)喷泉、人工湖等水系工程。6)大门围墙建造费等。7)室外照明、楼体泛光照明等。8)室外零星设施等。2.8配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包