成本逼近法

－1－第五章成本逼近法本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解成本逼近法的基本概念和原理,熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和评估程序。本章教学目的：要求熟练运用成本逼近发的基本原理和方法评估房地产价格。本章重点与难点：重点是成本逼近法的计算方法及运用,难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。－2－第一节基本思路及基本公式第二节新开发土地评估中成本法的操作步骤第三节建房地产评估的操作步骤第四节旧房地产评估的操作步骤第五节适用范围示例第五章房地产评估的成本法－3－第五章房地产评估的成本法这一章的重点和难点这一部分的难点在于理解如何选择方法，重点在于方法的运用。－4－第五章房地产评估的成本法含义成本逼近法是求取评估对象在评估基准日的重新构建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。成本逼近法又称原价法、成本法、用于旧房地产估价时又称为重置成本法。－5－第五章房地产评估的成本法特点–以成本累加为途径–估价时点现实价格–选用社会必要成本–一般低于市场价值－6－第五章房地产评估的成本法程序–搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料–估算重置价格或重建价格–估算建筑物的折旧–求取积算价格－7－第五章房地产评估的成本法基本思路及基本公式评估值＝重新购建价格－损耗－8－该公式可针对三类评估对象而具体化新开发的土地新建的房地产旧的房地产－9－新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地包括填海造田、开山造田、征用农用地后进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市旧城区改造等开发的土地。第五章房地产评估的成本法－10－理解“三地”生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章房地产评估的成本法－11－第五章房地产评估的成本法新开发土地评估中成本法计算公式土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益－12－第五章房地产评估的成本法估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。－13－第五章房地产评估的成本法估算取得待开发土地的成本从农村取得土地国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用支付给政府的土地使用权出让金。－14－从城镇取得土地为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。支付给政府的土地使用权出让金。第五章房地产评估的成本法－15－附1：征地费用构成土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍计算。青苗补偿费。地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。耕地占用税。耕地开垦费。新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5％～3％)。政府规定的其他有关税费。第五章房地产评估的成本法－16－附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：1.被拆除房屋及附属物补偿费。2.购建拆迁安置用房费。3.安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。4.被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。5.房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。6.政府规定的其他有关税费。第五章房地产评估的成本法－17－－18－第五章房地产评估的成本法估算土地开发成本基础设施建设费主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照明、卫生等小区开发配套费用——根据需要决算资料测算。公共配套设施建设费指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用—该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定测算。－19－第五章房地产评估的成本法估算管理费用开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取得费用与开发费用的一定比例计算。－20－第五章房地产评估的成本法估算投资利息注意：无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。－21－示例1某土地开发项目取得土地的费用和该阶段的税费共300万元，取得土地后即开始动工，将土地开发成熟地后转让，开发期为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算土地取得费用的利息。第五章房地产评估的成本法－22－•解：土地取得费用的利息92.49]1%)81[(3002第五章房地产评估的成本法－23－示例2总投资为500万元，开发期为2年，投资在2年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，则投资可看成是在开发开始1年的时点上一次性投入，计息期为1年，其利息为：开发费用的利息=40]1%)81[(500（万元）第五章房地产评估的成本法－24－第五章房地产评估的成本法估算税费主要指销售阶段应缴纳的税费，按照国家有关税收政策和法规来确定。主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等－25－营业税纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。税额为营业额的5%。营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加一定利润，核定其营业额。第五章房地产评估的成本法－26－城市维护建设税加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设的资金来源，其直接和间接的受益范围都相当广泛。以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%，在县城、镇的，税率为营业税税额的5%，其他地区为营业税税额的1%。第五章房地产评估的成本法－27－教育费附加教育费附加是国家为了加快教育事业的发展，扩大中小学教育经费的来源，而向单位和个人征收的附加费用。以用于改善中小学基础教育设施和办学条件。教育费附加以各单位和个人实际交纳的增值税、消费税、营业税的税额为计征依据，教育费附加率为3％，一般月末提取，次月初交纳。其计算和核算口径与城市维护建设税相同。第五章房地产评估的成本法－28－第五章房地产评估的成本法估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。－29－•开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算：直接成本利润率（计算基数=取得成本和开发成本）成本利润率（计算基数：取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）销售利润率（计算基数：开发完成后的房地产的销售价格）－30－第五章房地产评估的成本法土地增值收益的确定土地增值收益主要是由于土地用途的改变或土地功能变化而引起的。如农地转为建设用地，新用途的收益将大大高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会所有。计算：前几项之和为成本价格，乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。－31－第五章房地产评估的成本法[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3.75亿元/平方公里，，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。－32－第五章房地产评估的成本法1、估算土地取得成本土地取得成本＝出让金＋拆迁费＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2、估算土地开发成本土地开发成本＝3.75亿元/平方公里＝375元/平方米－33－第五章房地产评估的成本法3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05(元/平方米)－34－4、估算开发利润开发利润＝（750＋375）×10%＝112.5(元/平方米)5、计算土地价格土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55(元/平方米)土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000(元)即该地块经开发后的价格为108,044,000元。第五章房地产评估的成本法－35－第五章房地产评估的成本法课堂作业：某市经济技术开发区内有一块土地面积为１５０００m2，该地块的土地征地费用为每亩１０万元，土地开发费为２亿元／平方公里，土地开发周期为２年。第一年投入资金占总开发费用的３５％，开发商要求的投资回报率为１０％，当土地出让增值收益率为１５％，银行贷款年利率为６％。试评估土地的价格。－36－总结新开发土地成本法运用范围成本法运用过程中有关税费计算投资利息的计算第五章房地产评估的成本法－37－新建房地产评估的操作步骤基本思路根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工程、建设施工直至建成销售的全过程，逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费等并加总，从而得到估价对象的价格。第五章房地产评估的成本法－38－新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润（单纯的）新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润新建房地产评估的计算公式第二节收益法－39－估价步骤（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费（六）估算开发利润第五章房地产评估的成本法－40－估算土地取得成本土地出让金或地价款征地和房屋拆迁安置补偿费有关土地取得的手续费及税金第五章房地产评估的成本法－41－开发成本勘察设计和前期工程费基础设施建设费房屋建筑建安工程费公共设施建设费开发过程的税费及其他间接费第五章房地产评估的成本法－42－勘察设计和前期工程费包括临时用地、水、电、路、场地平整费；工程勘察测量及工程设计费；城市规划设计、咨询、可行性研究、建筑工程许可证执照费等。第五章房地产评估的成本法－43－注意这一部分费用与土地的生熟程度有关。第五章房地产评估的成本法－44－理解“三地”生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章房地产评估的成本法－45－基础设施建设包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明灯建设费用。应以规划部门批准的管线综合图为依据。第五章房地产评估的成本法－46－建安工程费即开发商取得土地后，将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应付给建筑商的全部费用。具体包括：建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。第五章房地产评估的成本法－47－公共设施建设