世联-虎门海悦花园项目发展建议

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/9/52019/9/5虎门海悦花园项目发展方向初步判断谨呈：广东南峰房地产有限公司本报告是严格保密的。2虎门房地产市场背景消费者分析项目发展方向判断项目解析工作思路本报告是严格保密的。3虎门房地产市场背景消费者分析项目发展方向判断项目解析工作思路从区域规划发展看项目项目基本情况项目地块资源分析本报告是严格保密的。4项目解析——基本指标、对外交通规划总用地面积：88283.05平米；住宅用地：5.6万平米幼儿园用地：1800平米总建筑面积：133000平米；别墅建筑面积：6万平米高层建筑面积：6万平米综合容积率：1.51项目距虎门镇中心区（行政、商务中心）大约十分钟车程；项目目前交通可达性较差。本项目镇政府本报告是严格保密的。5项目解析——地理位置、地块形状项目位于虎门镇太平水道南侧，其南面规划为威远岛旅游度假区。项目依水就势、沿江面长红线内为住宅用地地块呈东西、南北转角状分布。太平水道本报告是严格保密的。6项目解析——地块现状项目北面是太平水道，沿江面长，水质不佳，给项目造成了一定的负面影响；南面是规划中的威远岛旅游度假区；地块现状平整，周边可利用资源较少。本报告是严格保密的。7城市发展规划总体规划以“大十字”结构布局；虎门主要以三个功能性区域发展：城区：为商业中心区；威远岛：为未来省级旅游度假区；沙角：为未来港区。本项目太平水道商业中心区未来港区旅游度假区虎门大道银龙路金龙路太沙路历史纪念区滨江区本报告是严格保密的。8城市规划对本项目的影响虎门大道沿线的商业中心区，是目前置业者集中置业区域，虽然在自然景观资源比较上不及太平水道沿线及丰泰集团区域，但在交通、配套及投资价值上，都明显高于其它区域；从政府规划可以看出，虎门大道西岸及威远岛片区，由于拥有丰富的自然资源，规划为省级旅游度假区，将会成为虎门高尚居住区；项目位于目前较为陌生区域，即规划中威远旅游度假区的北面，因政府规划实施力度并不强，致使本项目的推出难以顺借其势，周边可利用资源、机会极少；项目周边完全属于生地，政府重视程度较小，交通可达性较差；本项目可利用规划的利好因素有限；并不处于未来房地产市场发展的重点区域。本报告是严格保密的。9项目地块资源分析区域、地段、外环境都不具有竞争优势；可利用的资源少。容积率为1.5，可打造多种物业类型的组合；相对中心区域的项目具有容积率的优势，相对近郊资源型大盘具有地理位置的优势；未来区域的旅游度假区的定位。地块价值点挖掘区域形象一般，认知度较低；周边环境较差，特别是太平水道污染带来的影响；地块形状不太规则，不利于内部环境的营造；交通可达性较差。不利因素分析本报告是严格保密的。10虎门房地产市场背景消费者分析项目发展方向判断项目解析工作思路个盘分析及区域特征楼盘分布状况虎门房地产市场现状评价虎门房地产市场发展趋势本报告是严格保密的。11楼盘分布状况虎门房地产整体分布相对零散，没有形成集中的居住区；发展趋势主要沿虎门大道东段及太平水道东岸两方向发展，整体有向东偏移的发展趋势；丰泰集团主要在城市边缘发展资源环境较好、规模较大的纯居住型项目。金色家园3800元/m2中联大厦3500元/m2柏景豪庭3800元/m2能源华庄3780元/m2飞龙山庄3500元/m2海悦金湾3300~4300元/m2龙泽居风华豪庭丰泰华园山庄4100元/m2丰泰裕田花园3200元/m2虎门大道沿线因其便利的交通及相对完善的配套，主要发展了以中、大户型为主的中高档楼盘，居住人群流动性相对偏大，也是虎门近来年发展最为快速的区域沿太平水道线因其地理优势，则主要发展了以居住为主的低密度的较大规模社区，居住人群相对稳定，素质相对较高。本报告是严格保密的。12个案楼盘解析—虎门大道沿线项目能源华庄(二期)柏景豪庭中联大厦金色家园飞龙山庄概况位于豪门大饭店对面，总建面50848平米，由3栋塔楼组成，总户数283户,1~3层是商铺，一期有部分别墅位于虎门大道东段,占地7000平米,建面8万平米，由4栋高层组成，共500多户位于虎门大道东段，由3栋26层塔楼组成，物业配套较为完善位于虎门大道东段,占地9500平米,建面7万平米,由2栋小高层及3栋高层组成位于虎门大道，占地40万平米,建面50万平米,分多期开发,由小高层及别墅组成均价3800元/平米3800元/平米3500元/平米3500元/平米3500元/平米别墅地价5~6千/平米销售情况70%95%85%一期售完，二期50%别墅90%，最后一期洋房50%主力户型120~140平米左右的三房为主140~200平米左右四房、五房150~180平米左右四房130~180平米左右三房、四房140~180平米左右三房、四房卖点中心地段、区域配套、成熟小区地段、区域配套配套、地段形象档次、地段、周边配套社区规模、物业形象、配套客户本地人及白领阶层本地人及港人本地高收入人群本地人及香港客人本地人、港人及部分公务员本报告是严格保密的。13片区特征整体多以居住型的中大户型产品为主，其投资氛围较为薄弱；已有部分楼盘开始往具有投资价值的中小户型发展本片区作为传统的商业中心区，是金融、行政、商务最为集中的区域，也是虎门置者集中置业区域，其交通便利、配套完善；作为传统的商贸、行政区，其土地供应量相对紧缺，物业主要以高层为主，个别项目有部分别墅土地出让，其档次普遍不高，以中高档为主，市场总体供应量有限；区域内产品主要以中大型户型为主，面积在120~180平米之间，价格在3500~3800元左右；区域内普遍没有采取太多的营销推广，有部分客户被分流的趋势；由目前发展趋势来看，区域内房地产供应量总体不太大，洋房之间没有形成很强的竞争形式，而别墅项目相对稀缺，将会导致部分高端客户向外流失；消费群体主要以区域本地人及在周边的港人为主，也有部分高级公务员，其消费能力相对较高，可能会有多次置业的需求。本报告是严格保密的。14个案楼盘解析—太平水道沿线、丰泰集团项目海悦金湾花园丰泰华园山庄丰泰裕田花园概况位于虎门镇新湾区，总占地15万平米，二期建面约6万平米，由60套别墅及300户洋房组成，总容积率是0.61,定位于虎门纯正海岛华宅位于虎门镇连升路白马湖畔，总占地1000亩，由三层别墅及11层小高层组成，洋房为跃式位于虎门树田路段与长安交界处，总占地23.5万平米，建面26万平米，由35栋别墅及35栋小高层组成，总容积率是1.08均价洋房：2650~4756元/平米,别墅地：3980~4680元/平米洋房：4100元/平米别墅地：4500元/平米洋房：3200元/平米别墅地：4500元/平米销售情况约60%不祥不祥主力户型别墅350平米左右;洋房80~130平米洋房：约250平米跃式；别墅：300~800平米90~120平米的二房、三房，卖点唯一海景小区、社区规模景观资源、配套、社区规模、开发商品牌自然资源、配套、小区环境、开发商品牌客户一期85%港人，二期以本地人居多本地人及港人本地人为主及周边生意人本片区距中心区相对偏远，交通可达性较差；片区物业拥有良好的自然景观资源，项目规模较大，物业形象相对较高，自身配套较为齐备；本片区主要以高档物业为主，居住人群相对稳定，消费者素质较高。本报告是严格保密的。15房地产市场现状评价——供给方面虎门房地产市场整体有向东偏移的发展趋势；总体供应量不大，客户可选余地不高，需求潜力较大；市场产品单一化，不能满足消费者个性化的需求。A、市场产品单一化：大部分产品类型单一化（普通平面）物业外观普遍较为传统，没有创新特色；功能布局单一化（普通睡房、客厅）社区初步智能化。B、大部分项目社区规模小，小区内、外部环境均较差，自身配套缺乏，绿化率低，安全系数小。C、市场供应以虎门大道沿线高层物业及沿太平水道、丰泰集团物业为主，户均面积以120-180平米最能迎合消费者需求，丰泰出现了部分跃式产品，而别墅则主要以卖地、开发商提供菜单服务为主；D、虎门房地产市场停留在粗放式销售阶段，开发商有房便卖，一般不用做形象包装及营销推广，销售速度一般较快。本报告是严格保密的。16房地产市场现状评价——需求方面消费者需求表现在对资源的占有以及对地段、位置的要求上；产品供应较为单一，消费者可选机会不大，难以满足其个性化的需求，消费者的置业需求尚未充分挖掘和激发。A、商业中心区在售楼盘的主要客户：本地化现象明显，以虎门镇区生意人自住为主，投资氛围较薄弱；B、沿太平水道及丰泰集团项目则主要以本地人及部分港人为主，其居住人群相对稳定，C、影响消费者购房的因素：交通便利、实现效率配套齐备、生活方便自然景观资源社区居住层次及居住环境D、市场上主流户型及面积：以120-180平米的三房、四房为主（平面）别墅以卖地，开发商提供菜单式服务为主本报告是严格保密的。17房地产市场现状评价——不足之处市场形象较低，被认知度不高；以本土开发商为主，产品类型单一，缺乏产品特色及附加服务；营销处于初始阶段，营销价值未体现。产品方面：1、物业管理的服务水平较低2、建筑、园林设计无特色3、无社区文化4、产品类型单一5、产品价值未发挥6、没有统一的开发理念或支持体系7、没有形成社区附加值创造营销方面：1、售楼现场的包装：围墙、社区价值点的展示---样板房、园林2、营销服务及管理水平较低3、宣传推广渠道单一，诉求主题不鲜明4、营销人员业务水平低，缺乏专业培训5、目前营销渠道主要是户外广告牌和客户间的信息本报告是严格保密的。18房地产市场发展趋势▽平稳发展阶段▽减速发展阶段时间轴市场总量阶段特性培育市场、需求升温，出现低层面竞争供求放量，产品及营销水平迅速提高，竞争加剧供求两旺，竞争激烈，营销成本高，注重品牌市场完全成熟，口碑传播，供需理性化房地产发展情况2002年主要由政府指导，为满足居住需求的粗放时代2004、2005年，市场正过渡到快速发展阶段2009、2010年，预计进入平稳发展阶段2014、2015年后，预计进入减速发展阶段▽启动阶段▼快速发展阶段城市化进程及港口经济的快速发展，促进了虎门房地产市的快速发展，并促成了质和量同步提升的市场需求；产品和营销的提升可能是未来几年虎门房地产市场的主旋律。本报告是严格保密的。19虎门房地产市场背景消费者分析项目发展方向判断项目解析工作思路消费者特征及价值取向消费者细分类型消费者置业特征市场空间分析本报告是严格保密的。20虎门消费者价值取向分析分类本地高收入阶层本地中收入阶层个体工商户高层管理/技术层港台人士外籍人士职业及年龄特征以民私营企业主，个体工商户、政府、金融界、事业单位高层领导为主；主要年龄段：35--50岁以个体工商户、政府、金融界、事业单位中层及普通职员、外资企业管理层为主，主要年龄段：26--35岁以服装批发业为主，主要年龄段在25-35岁主要年龄段在28--35岁，企业主及其外派管理、技术人员以韩国、美国、日本外派代表为主价值取向与行为特征追求身份与地位；注重产品品质，价格是其次；有私车，对交通要求不敏感；对环境要求高，不喜欢吵杂的地方；社交活动频繁，在娱乐与休闲中所占比例大，注重健康；经商意识浓厚；关心下一代成长；对风水学有一定的研究。追求时尚；容易接受新事物；注重健康与运动；尊重父母与家人；注重文化品味；一般没车，但对交通敏感性不大；第一次置业者居多，对内部环境的要求较外部环境重要；对物管要求较高；甚少在家做饭吃；关心下一代成长；与长辈交流较少。追求自由的休闲生活；朋友多为外地人（老乡），对本地文化认同感不大；对交通便利性要求较高；对朝向不太敏感；关心下一代教育；流动性较大，难以在东莞扎根。工作相对稳定；注重文化意识；对发展商品牌，质量比较看重；要求物管规范，小区配套齐全；对朝向要求不高；有较强的扎根东莞愿望；关心下一代成长关爱家人；追求自由的休闲生活追求娱乐发达区域；追求自由休闲生活；喜好同类人聚集地；选择交通便捷之地；注重安全。外派代表3-5年更换一次；