20131225兰州东部商圈商业及写字楼专题研究

兰州东部商圈商业专题研究引言商业地产的概念商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。引言商业地产分类行业分类1.零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）2.娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）3.餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）4.健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）5.商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）6.居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）功能分类泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有：底商、写字楼、商务中心、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。地域分类根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。服务对象分类有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。第一部分兰州商业市场概述商业-兰州商业市场概述东部商圈：小企业和个体经营户为主体，辐射甘、青、宁、新的西北最大的服饰类专业批发市场。广场商圈：借助地理优势称雄兰州百货零售界，辐射兰州市区中高端人群。西关商圈：以西关十字为中心的商圈，涵盖步行街、商超等。西站商圈：发展势头良好，潜力巨大的后起之秀。安宁商圈：随着安宁区域发展而崛起的新型商圈。西固商圈：远离老城区，基本为满足西固居民而形成的商圈。兰州市的商业中心呈现出明显的带状组团式。第二部分东部商圈特点商业-东部商圈特点东部商圈厂家直营，货源充足中低层消费群体批发集散地辐射范围广商圈趋于单一性厂家直接供货，保证货源充足。周边学校学生、城市中低阶层等。以服饰箱包批发为主，价格低廉。辐射甘、青、宁、新等西北区域。产品结构较为单一，客群涵盖范围不广。商业-东部商圈特点新疆维吾尔自治区西藏自治区青海省内蒙古宁夏回族自治区东部商圈辐射范围分布图陕西省陕西省辐射半径甘肃省辐射半径甘肃省商业-东部商圈特点商圈辐射关系图联通全国鞋业基地与西北市场的纽带联通全国鞋业基地与西北市场的纽带业务辐射甘、青、宁、新、蒙、藏地区经营范围覆盖甘肃省内引领商圈商业新模式第三部分个案分析商业-个案分析瑞德摩尔东部市场万商国际商业-个案分析项目位置开业时间占地面积建筑面积定位经营方式商业组成车位配比人流量租金水平出租率瑞德摩尔东岗东路1999号2008年5月187亩商业物业30万方城市购物广场租赁、联营、多种合作等方式步行街、裙楼底商、购物商场等地下约2.4万方，400车位，地上200多车位400-600人次/小时90-200元/平米/月95%东部市场东岗东路1986年8月6.6万平方米约44万方大型综合性商品批发市场租赁、出售鞋城、服饰城、购物广场、服饰批发市场两个专用停车场和一个大型地下停车场400-600人次/小时售价9980元/平米；租赁60-120元/平米/月90%万商国际五里铺桥头2011年8月35亩商业4万方商贸中心租赁购物商场地下2层200个车位。地上100左右。300-400人次/小时60-90元/平米/月；独立商铺3-5万/年90%商业结构广泛，人流量大，租金最高产品结构单一，人流量大，租金相对较高箱包鞋乐汇，经营较为单一，人流少，租金最低商业-个案分析-瑞德摩尔（甘肃瑞德实业有限公司）万国港王府井购物中心波罗的海城大西洋城加勒比海城太平洋城地中海城爱情海城珊瑚海城商业-个案分析-瑞德摩尔面积商业类型商铺面积租金业态万国港60000平百货+超市20-200平约200元/平米/月王府井百货+星美影城+裙楼底商流行购物、休闲、餐饮为主大西洋城60000平品牌电器60-250平约160元/平米/月-1层临街购物街，流行服饰、轻餐饮、音乐茶座等；-1层内部为精品家电总汇；1楼品牌旗舰店；2楼品牌家电城；3楼品牌厨具城；4楼康美乐园。爱琴海城40000平小商品专业市场40-200平120-150元/平米/月1楼工艺礼品；2楼家具用品；3楼：家具饰品；4楼：玩具专业卖场波罗的海城10000平商业步行街30-200平100-150元/平米/月餐饮70%，网吧等娱乐占比30%地中海城13000平潮流购物街20-100平90元/平米/月1楼星街，主打潮流购物；2楼文化用品卖场，160家省市级代理加勒比海城10000平中心步行街20-100平130元/平米/月餐饮70%，广告、美发等30%珊瑚城10000平餐饮步行街20-100平110元/平米/月餐饮太平洋城25000平小型商场60-250平90元/平米/月-1层洗化用品约112家；1楼：体验式体育卖场；2楼：灯饰专业卖场，约110家人流量大、地理位置好的区域租金相对较高商业-个案分析-瑞德摩尔万国港大西洋城爱琴海城波罗地海城地中海城加勒比海城珊瑚海城太平洋城商业-个案分析-瑞德摩尔问卷调查结果餐饮、娱乐休闲为主，涵盖其他生活所需兰州市区客源为主力客源租赁为主城市中低阶层为主，覆盖附近学生商业-个案分析-瑞德摩尔瑞德摩尔访谈记录通过对瑞德摩尔商铺经营者的十份访谈记录可得知，该区域经营者多为兰州本地人，月营业额差别较大，在5万-30万以上之间，人流量较大区域营业额明显优于人流量较少区域，30%的经营者在兰州市区拥有3-5个商铺，瑞德摩尔客源以流动客群、学生等中低层消费群体为主。根据业态及位置，商铺价格差别也较大，在300元/平米/月-12000元/平米/月之间，基本为租赁。对于瑞德摩尔的满意程度大多在中等。在谈及对于安宁培黎广场商圈的看法时，大多数人认为培黎广场商圈目前仍然处于发展阶段，在居住人口聚集的同时，未来商圈发展看好。商业-个案分析-万商国际（甘肃瑞鑫）主力商铺数量业态-115平约40户皮具：爱华仕、路易宝马、泰利安、萨米璐、保罗骑士、万里马、丹比奴、玉兔公子、巴洛克、皮尔卡丹、苹果、维纳斯、班卡奴等。箱包：广州皮包、精品女包、爱登堡、达芙妮等。110-40平约100户女装女鞋：舒尔丹、柒牌、红豆、爱登堡、啄木鸟、意尔康、上海回力、报喜鸟、玉人、蜘蛛网、保罗骑士、木林森、奥康等品牌店近60户；舞、简约主义、海克等非知名品牌近40户。215平约90户少淑精品：香奈儿、丹琪儿、香沙、芭妮、赖克妮、蓝姬、姿彩公主、蕾莎等；商务休闲：富贵鸟、韩国老人头、犀牛、雅士达、七匹狼、法国路易拿破仑、法国佐丹奴、兽王等。315平约90户鞋店：百思图、天意美、她他、百丽、意尔康、奥康、红蜻蜓等服饰：百威、花花公子、犀牛、保罗骑士、老爷车、豪路、A皇、劲王、深港、袋鼠、沙驰等420平约60户童装：大黄蜂、蓝猫、小虎当家、图图、哈利波特、牧童等商务：爱登堡、帮登、老人头、红蜻蜓、自由漫步、蜘蛛王、舒尔丹等525平约27户鸿星尔克、贵人鸟、德尔惠、安踏、骆驼、CBA、金莱克、361°、意尔康等商业-个案分析-万商国际问卷调查结果箱包、鞋店为主兰州市区客源为主力客源只租不售城市中低阶层为主，覆盖附近学生商业-个案分析-万商国际万商国际访谈记录通过对万商国际招商部工作人员的访谈得知，万商国际目前出租率大概在90%左右，部分未出租商铺大多位于边角处，现在可供出租的较好位置的商铺为2、3楼，面积大概在20-50平米，对于每层楼的业态有一定的规定，目前在招商的2楼可做服装，3楼则不能做。同时每层的出租方式也不尽相同，有些是按照面积出租，有些是按照商铺个数出租。在问到关于安宁培黎广场商圈的看法的时候，该商场3楼兽王营业员说道，培黎广场距离兰州老城区较远，对于长期生活在黄河南岸的兰州人来说，一般不会特意去安宁购物，不过对于安宁整体区域的发展持看好态度，认为人群聚集地能适应一定的商业发展。商业-个案分析-东部市场（拱星墩乡五里铺村）面积档次商铺面积租金业态东部品牌服饰批发广场90000平中低档60-200平60-120元/平米/月-1楼，箱包/童装；1楼，品牌大众男装；2楼，时尚个性女装；3楼，品牌女装；4楼，品牌男装/精品女装；5楼，童装/毛衫/品牌男装东部鞋城940000平中低档20-250平60-120元/平米/月以各类鞋业为主，主要包括皮鞋、布鞋、时装鞋、休闲鞋、皮质皮鞋、时尚靴子等东部新世纪购物广场94000平中低档40-200平60-120元/平米/月-1楼，袜品/内衣/小百货；1楼，衬衫/男裤/休闲裤；2楼，女装；3楼，女包/女装；4楼，毛衫；5楼，男女品牌装东部服装城50000平中低档50-200平60-120元/平米/月-1楼，饰品/十字绣/香水/皮包；1楼，饰品/十字绣/发饰/皮包；2楼，时尚毛衫/服装/内衣；3楼，时尚毛衫；4楼，精品毛衫；5楼，毛衫/女裤/羽绒服商业-个案分析-东部市场问卷调查结果服饰、鞋店为主兰州市区客源为主力客源大部分出租，部分销售城市中低阶层、二级批发商为主商业-个案分析-东部市场东部市场访谈记录东部市场内部从业人员大多从事零售、批发，东部品牌服饰批发广场内某男装店主表示，该市场人流量较大，节假日每天可达到8-10万人次，市场内经营品种有20大类2万多个品种，满足了5万多人的就业，由于东部市场以批发零售为主，辐射范围较广，目前经营状况良好，主要以中低阶层消费群体为主。对于安宁培黎广场，多数经营者表示，由于客户群体有所差异，同时人流量相差较大，大多不愿意选择到安宁经营商铺，但对于安宁培黎广场区域的商业发展保有一定的积极心态。第四部分总结与启示商业-总结与启示商业聚集能够提供较大的客群吸引力，提升商圈的商业价值和溢价率，促进商业发展；商圈具有一定的规模性专业业态，便于目标客群的挖掘，同时也有利于商圈知名度的提高；一定的居住聚集是商圈形成的必要条件，同时商圈也能够进一步促进区域居住品质的提高，吸引更多的居住群体，两者相辅相成；商圈的发展要经过一定的时间洗礼，不能一蹴而就，在不断的发展中改造商圈，提升相关配套，所以商圈应着眼未来；便利的交通、合理的商业形态设计是商圈良性发展的必要条件，在规划初期一定要对商业布局进行合理规划；单一的业态会阻碍商圈的进一步发展，当人们对某一商圈形成固有看法之后很难再更改，商业定位要清晰准确。谢谢观看