房子降价房贷加息XXXX年购房成本减少了吗

房子降价房贷加息2012年购房成本减少了吗最近几天拿到贷款的市民，也是一半欢喜一半忧——喜的是不用再受“等贷”的煎熬，忧的是利率太高了。调查发现第一套房贷的利率在基准利率基础上上浮10%已经算是“优惠”了，部分银行第一套房贷款利率已经在基准利率基础上上浮了20%，第二套房贷利率则上浮了30%。以五年期以上贷款基准利率7.05%计算，上浮20%后达到了8.46%，上浮30%之后则高达9.165%。同样是50万元30年期的贷款，按基准利率计算，每月还款3343.32元；分别上浮20%、30%后，每月还款金额就要增加到3830.4元和4082.62元。许先生大学毕业3年，一心想在宁波置业。最近半年，他一直关注楼市，看了不下十处房产，更不放过任何优惠活动。可半年下来，许先生对于是否买房的态度越来越不明朗了。他直言：一套120平方米的房子好不容易降价10万元，银行按揭利息却涨了20万，综合买房成本并没减少。已到适婚年龄的许先生，上个月相中了一套位于镇海区的住宅，开发商推出每平方米800元的优惠。“这套房子120平方米，之前总价110万元，现在开发商降价10万元。”许先生说，100万元已经达到他的心理预期，可银行按揭的高额融资成本却让他望而却步。许先生算了一笔账：房子优惠前总价110万元，首付40万元，70万元按揭30年，如果可以拿到8.5折利率优惠，还款总额为148万元，支付利息78万元，月均还款4000元；房子优惠后总价100万元，首付30万元，但现在只能申请到基准利率、甚至上浮5%，以基准利率计算，70万元按揭30年，还款总额为168万元，支付利息98万元，月均还款4600元。----虽然房价降了10万元，但房贷利率调整，后续支付利息多了20万元，也不是小数目。在对10个楼盘和20位购房者的调查中发现，近日宁波房价出现明显松动，一些新开楼盘甚至以低于周边楼盘数千元的均价入市，热销楼盘也纷纷通过各种促销活动变相打折。接受调查的20位购房者中，有12位选择观望，观望原因之一就是购房融资成本提高、无力还贷。地产经纪有限公司总经理助理说，首次置业客户若在一年半前也就是调控前，购买一套150万元的房子，首付三成按揭七成，享银行7折利率，购房成本连本带利为199.84万元；而今即便房价下跌10%，首置客户购买一套135万元的房子，同样首付三成按揭七成、只能享基准利率，但数次加息之后，购房成本连本带利反倒升至216.58万元。宁波某房产研究机构的研究员分析，目前宁波大部分银行的住房贷款利率已上浮5%-10%，个别银行因年底资金紧张已暂停住房贷款。政策调控下房价有所下降，但首套房贷利率上浮确实给一些刚需购房者带来了更大的经济压力。“现在中小企业融资需求很大，银行资金有很多更好的出路，房贷对银行来说吸引力已经不大了。年底银行额度更加紧张，在选择客户方面变得更加谨慎，审核客户资料时也更为严格。”研究员说，他还建议贷款购房者熬过年底银行资金最紧张阶段，根据经验，年初银行在贷款政策上会有所放松。今年以来，央行先后三次上调存贷款基准利率，而现有存量房贷一族意味着从明年1月1日起将调整利率执行最新贷款利率，为今年的三次加息“买单”。离房贷利率执行上调仅剩1个半月了，但从沈阳多家银行获知，提前还房贷的现象并不明显。业内预计今年年底和明年初，可能出现提前还贷增多的现象。“房贷族”并不着急每次加息，往往都会牵动各界的关注，尤其是对房贷一族意味着月供增加。由于房贷利率多按年调整，因此今年先后三次加息，累加效应都会在明年初体现在还房贷的账单上。从建行、中行、兴业等多家银行获知，目前到银行咨询和实际办理提前还房贷的人都不多，似乎很多房贷客户没有在意，或者没有意识到这个问题。兴业银行沈阳分行个贷部负责人表示，最新的五年期以上贷款利率为7.05%，较今年年初的同档贷款利率增长了0.65个百分点，对普遍贷款三四十万元的客户来说，月供会增加100多元。尽管贷款利率上浮，贷款购房的表示“心有余而力不足”。她说：“我和老公都是上班族，每月还贷都占家庭收入的40%左右，再去掉日常吃穿用等开销以及养孩子，每月节余不了多少钱，除了长辈赞助这样的机会，很难凑个大额款项提前还贷。”而还有10余万房贷的李先生则说，连连加息后他确实有提前还贷的想法，但自己单位的年终奖和四季度销售提成，要在过年前后才能兑现，因此要拿到这笔钱后才会去办理提前还贷，前后差上一两个月问题不大。7折房贷提前还款不划算为了应对金融危机，鼓励和刺激个人住房，2008年末起，部分贷款购房的客户享受了最低7折利率的优惠，即使是最新利率调至7.05%，按7折优惠计算，折扣完的实际贷款利率也只有4.935%，与目前五年期定期存款利率5.5%相比，仍处于倒挂状态。某国有银行沈阳分行人士说，2009年初批量为约上万名符合条件的客户下调房贷利率至7折，这些客户“实际上是占了银行很大便宜”。根据房贷合同，这部分客户仍将享受7折优惠，唯一变化的便是利率根据央行利率浮动。理财师给算了一笔账，若商业房贷50万元，以等额本息还款30年计算，执行最新利率7折优惠，月供2664元，总还利息45.91万元；而按新利率不打折不上浮计算，月供则达到3343元，总还息70.36万元。对于正在享受7折、甚至8.5折优惠的房贷客户，如果还款期限不超过15年，提前还款并不划算。而从家庭资产搭配的角度来看，合理利用贷款、占用贷款资源也是明智之举。不足额还房贷影响信用记录而对于没有享受利率优惠的房贷客户，连续三次加息并在明年初兑现，月供的确会增加一部分，尤其是今年受信贷收紧、利率上浮影响的房贷客户，如果手上有大额闲置资金，也没有超过房贷实际利率收益的投资，可以尽量考虑提前还房贷。从明年1月起，多数贷款买房的人就需要多往银行存些钱还月供了。一般说来，客户在办理个人房贷时，客户经理都会提醒贷款人如期足额还房贷，究竟要多存多少钱对客户来说计算并不容易。而从多家银行获知，因利率上浮导致的房贷月供增加，银行方面多不会主动提示客户，如有需要，客户本人可持有效证件到贷款行打印新的还款单，而只有少数银行会对定制短信服务的客户予以短信提醒。银行业内人士提醒，房贷客户及时足额还款是必要的，如逾期或未足额还款都会被银行“记录在案”，信息并将传至央行全国信用信息库，会对个人信用记录及以后的借贷产生影响。