房地产企业全成本管理体系解读

房地产企业成本管理体系解读2009［引言］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理体系？成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！房地产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展房地产开发价值链分析模型成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。为此，我们需要：作业过程成本控制（日常工作的成本管理）目标成本体系的建立与实施房地产企业成本管理体系的梳理成本管理体系的建立与实施目标实施目标实现销售/客服建造过程策划/设计目标建立目标/责任成本管理过程动态成本管理作业过程成本管理成本管理软件成本管理委员会实践系统信息系统组织系统标杆企业成本管理模式：领导机构工具制度成本管控文件我们需要建立成本目标管理体系吗?钱花哪里去了？利润===收入—成本成本是个无底洞吗？你是“知本家”吗？财务结算的利润是真吗？你能给投资方一个交待吗？成本目标管理哪里来?定义：任务：组成：关于企业全面预算管理关于战略与计划管理成本计划哪里来？目标与责任成本管理体系之建立与实现如何建立成本目标体系？目标成本的定义目标成本是：目标成本的解读：1、投资决策《项目投资可行性报告》投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算34、施工图设计目标成本测算投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单目标成本的形成目标成本与财务接轨？金地成本表单万达成本表单万科成本表单中海成本表单成本科目设置要考虑哪些因素？偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）目标成本的管理成本目标体系建立之核心难点在哪里？目标编不准？动态信息不及时不全面？成本测算与设计脱节？目标成本严重滞后？。。。。用几个实例来谈谈：目标成本到底怎么形成的？案例1项目策划阶段的成本策划成本客户需求市场产品盈利案例2概念设计阶段的成本规划用流程制度确定目标成本1、各端口介入与责任约定/（VK）2、目标成本的审定3、目标成本的管理制度案例3制度流程体系-----专业集成策划阶段：工具/方法1、建造阶段：作业控制1、评估与考核：事前/事中控制1、设计阶段：流程节点控制1、建立成本目标落实成本目标什么是动态成本？关于信息披露领导要知道什么？驾驶仓原理：动态成本的探讨动态成本的概念！录入哪些基本信息？（wd)谁来录入？如何约束录入的完整性？---用工具管理人！如何解决变更、签证信息滞后问题？谁对动态成本信息负责？考糊啦！目标能调吗？软件公司的案例！成都民企案例成本目标体系如何落实？----建立成本责任体系！各部门各司其职责任成本的分解思路1、本部门费用2、本专业端口成本----土地成本----投资部--------政府收费----报建部门--------设计费----设计部门--------营销费----营销部门--------财务费用----财务部门------------建造成本----设计+采购+工程------成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量用什么来支撑责任成本的落实？管理架构确定图2-3房地产公司项目运作管理三种模式类型职能管理型矩阵式管理型开发设计工程销售职责分工开发设计工程销售项目部•项目部只负责施工现场管理部门•项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体优点•对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积•员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训实施条件•项目数量少，特定区域经营•客户定位专一，项目实施环境不确定性低•公司高层介入项目协调工作•项目数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营•客户较稳定，但不确定性较高的项目环境•公司有专业技能提升要求项目管理型项目公司或项目部开发设计工程销售•项目公司成为开发工作的全权负责主体•项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展•跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理•前期的客户定位非常准确•更强调项目产品对客户需求满足程度项目部缺点•职能部门内部实现规模经济•对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升•对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意管理架构确定管理架构确定授权体系确定授权表授权手册不同企业授权对比---谁来确定目标成本？谁来决策成本调整？谁来考核？谁来评估？成本定位与决策的立足点在哪里？责任体系与职责如何匹配。。。问责制落实不下去？-----全部负责====全不负责！（挖孔桩案例）1、责任明确2、动态评估3、事中考量4、奖罚分明目标/责任成本管理过程动态成本管理作业过程成本管理成本管理软件成本管理委员会实践系统信息系统组织系统标杆企业成本管理模式：成本管控文件谢谢！