枣庄市城市规划管理技术规定

枣庄市人民政府关于印发《枣庄市城市规划管理技术规定》的通知（枣政发〔2006〕43号）各区（市）人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：现将《枣庄市城市规划管理技术规定》印发给你们，望认真遵照执行。二○○六年八月二十三日枣庄市城市规划管理技术规定第一章总则第一条为进一步加强城市规划管理，提高规划管理工作水平，使城市规划管理法制化、科学化、规范化。依据《中华人民共和国城市规划法》、《山东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《枣庄市城市总体规划》及有关法律、法规和规章，结合我市实际，制定本规定。第二条本规定适用于枣庄市城市规划区范围内的各类建设工程。第三条坚持先规划后建设的原则，编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定的要求。各项建设用地、建设工程应按已编制的详细规划执行；未编制详细规划的，按城市总体规划和本规定执行。第四条在枣庄市城市规划区内的各类专门性建设项目，除应符合本规定外，还应符合已颁布的各类专业技术规范、规定等要求。第二章城市用地分类及适建范围第五条城市用地分类按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。第六条按照主要用途和功能，参照国家《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）,本市建设用地分类如下：（一）居住用地（R）；（二）公共设施用地（C）；（三）工业用地（M）；（四）仓储用地（W）；（五）对外交通用地（T）；（六）道路广场用地（S）；（七）市政公用设施用地（U）；（八）绿地（G）；（九）特殊用地（D）。第七条建设用地的划分和使用应当遵循土地使用相容性的原则，按照已编制的详细规划执行；未编制详细规划的，按照城市总体规划和《城市建设用地适建范围表》（附表1）执行；建设用地适建范围未列入的，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定适建性。需要改变建设用地性质或者超出规定的适建范围的，应当符合以下规定，并依法对规划进行调整后报城市规划行政主管部门批准：（一）不得对相邻地块以及历史文化遗迹、自然环境造成负面影响；（二）不得突破原用地开发强度，导致该区域环境质量下降；（三）不得新增大量人流、车流，影响城市道路交通系统的有序运行；（四）不得擅自占用绿地，影响城市公共基础设施的配套。第三章建设用地第八条建设用地界线及面积的确定应符合下列规定：（一）建设用地的界线以《建设用地规划许可证》确定的用地红线为准；（二）对同一宗建设用地，容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等控制指标不因《建设用地规划许可证》与《国有土地使用权证》的面积误差而变化。第九条单独开发的建设用地面积应不低于表2规定的下限值，当低、多、高层建筑混合布局时，按大的下限值控制。表2单独开发地块建设用地面积下限值建设项目类型居住建筑商业、办公类建筑工业、仓储类建筑低层多层高层低层多层高层---用地面积下限值M2（净用地）旧区2000300040001000250035001500新区3000400040001500300035001500建设用地未达到表2规定的下限值，但有下列情况之一，且不影响城市规划实施的，城市规划行政主管部门可予以核准建设：（一）邻近土地已经完成建设或为道路、河流等，确实无法调整、合并的；（二）因街区及用地性质划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；（三）其他特殊情况，无法调整、合并的。第十条带征及拆迁用地应符合下列规定：（一）用地单位应按照城市规划要求在建设用地之外带征、拆迁相应范围的用地。邻近建设用地有下列情况并且尚未征用或拆迁的用地，应纳入带征或拆迁用地范围：1、宽度大于20米并且小于等于30米的沿河绿地、沿路绿地（小于等于20米纳入建设用地，大于30米则另行征用）；2、铁路隔离绿地；3、规划道路的半幅、道路另一侧为河流、绿地或者为已经征用的土地，则应为全幅；4、宽度小于等于30米的管廊用地；5、边角地、余留用地。（二）带征及拆迁用地面积不计入建设用地面积，不纳入建设用地控制指标核算范围。第十一条临时用地的使用应符合下列规定：（一）临时用地的使用应取得《临时建设用地规划许可证》，属下列情况之一，城市规划行政主管部门可核准使用临时用地：1、市政公用基础设施的施工场地；2、拆迁过渡房建设；3、其它因城市发展需要建设的临时性、过渡性、公共设施。（二）临时用地内不得建造永久性建筑、构筑物，不得改变临时用地的使用性质；（三）临时用地使用期限一般不超过二年，需延长使用期限的，用地单位应在期满30日前重新办理《临时建设用地规划许可证》；（四）临时用地使用期满或因城市规划实施需要提前使用时，用地单位应无条件服从，在规定的限期内自行拆除用地上的建筑物、构筑物及其他设施。第十二条建设项目分期建设应符合下列规定：（一）居住用地面积小于等于30000平方米、公共设施用地面积小于5000平方米、工业用地面积小于等于3000平方米的建设项目应按照批准的规划设计方案实施，不得分期建设；（二）用地面积大于前款规定最小值的建设项目，需分期建设的，应编制整体的规划设计方案和分期建设方案并经城市规划行政主管部门批准。第十三条禁止在工业用地上建设住宅、宾馆等设施；工业区的工业项目建筑容积率不低于0.6、建筑密度不低于35％、绿地率不高于15％、厂前区用地比例不高于7％。第十四条城市地下空间的使用应符合下列规定：（一）应符合城市地下空间规划，服从规划管理；（二）随着地面建筑进行的地下工程建设，应随地面建筑一并经城市规划行政主管部门批准，独立建设的地下工程项目，应经城市规划行政主管部门批准后方可建设；（三）编制城市地下空间规划应符合国家勘察、测量、水文、地质等方面的规定，地下工程设计应满足地下空间对环境、安全和设施运行、维护等方面的使用要求，使用功能与出入口设计应与地面建设相协调。第四章建筑容量第十五条在城市规划区内的新建项目，建筑容量控制指标在已编制详细规划中确定的，按照已编制的详细规划执行，未编制详细规划的，其建筑容量上限值不得超过表3的规定：表3建筑容量控制指标控制用地指标面积用地类型2公顷以下2－10公顷10公顷以上容积率建筑密度容积率建筑密度容积率建筑密度居住建筑低层0.833％0.730％0.627％多层－－1.426％1.224％高层－－2.623％2.220％一般办公建筑多层2.440％2.238％2.136％高层－－4.036％3.835％公寓式办公建筑多层2.640％2.540％2.337％高层－－4.238％4.035％商业建筑多层2.845％2.640％2.435％高层－－4.035％4.533％商业综合楼多层2.240％2.538％2.035％高层－－4.035％4.533％工业建筑普通仓库低层0.945％1.048％0.840％多层1.435％1.638％1.535%高层－－2.233％2.030％对于城市规划区内受地块现状条件制约因素（如地块规模、地块形状、周边环境）影响较大的拟开发用地，其建筑容量在征得城市规划行政主管部门同意后，可在表3规定的基础上适当增加。第十六条在城市规划区内扩建、改建的项目，其建筑容量应不得超出表3的规定。第十七条表3规定的指标，适用于单一类型的建筑基地，对于混合类型的建筑基地，可参照表3的规定执行。对未列入表3的科研机构，大中专院校、中小学校、体育场馆、医疗卫生、文化艺术以及托幼等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过表3中居住建筑的控制指标。第十八条建筑基地为社会公众提供开放空间和绿地的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按表4规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过建筑面积的20％。表4提供公共开放空间建筑面积补偿换算表建设项目的容积率每提供1m2有效开放空间允许增加的建筑面积1.22.0m21.2-2.52.5m22.5-3.53.0m23.5-4.53.5m24.54.0m2第五章建筑绿地第十九条城市规划区内各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（绿地率）须满足表5的规定。表5绿地率指标项目类别代号绿地率（％）工业、仓库M10－15行政办公C135金融商业C225-35文化娱乐、宾馆C335体育C435医疗C535学校科研C635一类居住用地R140二类居住用地R235注：属于旧区改造的，经城市规划行政主管部门核准可对表5规定的绿地率降低5个百分点。第二十条计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定建筑间距内的零星绿地面积。居住用地绿地面积的计算规则按国家标准GB50180-93规定执行。第二十一条在居住用地内除满足上述绿地率的控制指标外，还应有集中公共绿地，包括居住区中心绿地、小区中心绿地、组团中心绿地和带状、块状公共绿地，其最小规模及各项要求应符合表6的规定。表6公共绿地的规模要求集中公共绿地最小规模（HA）设备内容（功能）设置内容设计要求服务半径（M）居住区中心绿地1.0（10000m2）成人游憩休息、老人活动健身、青少年运动，儿童游戏花木草坪、花坛水面、凉亭雕塑、小卖部、老幼设施、停车场地和铺装地面等园内布局应有明确的功能划分300－1000小区中心绿地0.4（4000m2）儿童游戏、青少年的活动、老人活动健身、成人休息花木草坪、花坛水面雕塑、儿童设施和铺装地面等园内布局应有明确的功能划分400－600组团中心绿地0.04（400m2）主要：幼儿活动、儿童游戏花木草坪、桌椅、简易儿童设施等灵活布局150－200次要：成人休息、老人休息块状、带状公共绿地0.04（400m2）儿童游戏街头绿地、儿童游戏设施、组团间绿地宽度不小于8米第二十二条街区的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡。第二十三条城区内确实难以达到规定绿地指标的地区，经城市规划行政主管部门核准后，可将屋面种栽绿化面积（每块面积不得小于100m2）和垂直绿化面积（每块不得小于20m2）折算成绿地面积，但实有绿地面积至少应达到规定指标的50％以上，折算部分不参加用地平衡，指标应单独说明。垂直绿化按地栽面积的3倍折算成绿地面积，屋面地栽绿化按公式F=KM折算成绿地面积。式中：F――地面绿地面积K――有效系数――（见表7）M――屋面地栽绿地面积表7屋面地栽绿化有效系数一览表屋面标高与基地地面的高差（M）有效系数(k)1.51.01.55.00.85.012.00.512.018.00.318.00.1第六章建筑间距第二十四条建筑间距除必须符合国家有关消防、环保、防空、抗震、卫生等方面的规定外，应同时符合本规定。第二十五条住宅建筑的日照间距应符合以下规定：（一）两建筑的长边相对时，住宅建筑与其南侧建筑的日照间距系数，在旧区不小于1.45，在新区不小于1.5；（二）建筑的短边（不大于12米）与住宅建筑南向长边相对时，其日照间距系数不小于0.8，且必须满足防火间距要求；（三）两建筑的长边相对但不平行时（其夹角小于60度），以其最近端为准，按本条第一款计算建筑间距；（四）当有上述两种以上的情况同时出现或有其它情况存在时，必须进行日照分析后确定。第二十六条多、低层点式建筑（长度24米）遮挡住宅建筑时，其日照间距以大寒日的有效日照时间做为计算标准，在新区不小于3小时，在旧区不小于1小时。具体间距需做日照分析后确定。第二十七条高层建筑位于住宅建筑南侧时，其日照间距以大寒日的有效日照时间做为计算标准，在新区不小于3小时，在旧区不小于1小时，且最小间距为25米。具体间距需做日照分析后确定。第二十八条新建建筑位于医院病房楼，休（疗）养院住宿楼，幼儿园、托儿所生活用房和学校教学楼南侧，其日照间距系数，在旧区不小于1.5，在新区不小于1.8。特殊情况需进行日照分析后确定。第二十九条临时建筑、违法建筑不考虑日照要求。第三十条建筑物背面的突出部分宽度之和超过12米且超过建筑物总长度的三分之一时，应按突出部分测量间距；被遮挡的住宅与非住宅的混合建筑，以住宅地坪计算日照间距。第三十一条多层住宅建筑之间的山墙间距不小于6