挑选小户型谨防四大陷阱及房产类知识

挑选小户型谨防四大陷阱(2008-11-0411:06:17)标签：房产分类：置业理财“90/70”政策执行近两年，按照正常的建设进度，部分2006年6月1日之后审批的住宅项目，从去年初达到预售标准后逐步上市，今年更是90平方米以下中小户型房源的集中供应年。可选择的楼盘这么多，买到合适的小户型该容易了吧？不一定，有人形容小户型是：看起来很美，买起来很贵，住起来很郁闷。因为有的小户型，为了符合面积标准，在设计时牺牲了一部分功能空间，有的则因为面积配比不当影响了正常使用，使得产品舒适度降低。所以挑选小户型也很有讲究。如何挑选一套性价比高的小户型？至少有四大陷阱是购房者需要提高警惕的。陷阱1：小户型=小面积打算购买90平方米以下小户型的购房者首先要区别两个概念，“小户型”和“小面积”，这两个可不是一回事。一般来说，“小面积”主要是以产品面积为卖点对它的使用功能没有严格限制，比如酒店式公寓，而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能的完整性，对不同的功能空间还是有一定的面积范围要求的，并不是一味求小。由于受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，所以每个房间的面积还是要控制在一定的范围内。同时为了保证日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，需要对房型的开间特别注意，通常卧室的面积应控制在16平方米左右，卫生间在4～6平方米，厨房在5～6平方米，客厅在12～40平方米左右。按照这样的面积来换算，比较实用的小户型，卧室的开间要在3~4米，卫生间开间要2米以上，厨房开间2~3米，客厅开间4~5米。所以看户型图的时候一定要注意旁边标准的开间数据，图形是可以有欺骗性的，3米的开间按比例缩小后可能跟5米的开间看起来差不多，一不注意就掉进陷阱了。如果户型图上没有标注相关尺寸数据，一定要请售楼员介绍清楚，并写下来，以免万一日后追究责任有理说不清。陷阱2：东西朝向、南北不通风如果单看户型设计图，有的小户型房型方正、全明设计、采光充足，看起来几乎十全十美，别急，下单前先把小区总平图拿来看看。因为地理纬度、气候的关系，杭州住宅朝南是比较理想的朝向，日照充足、南北通风，但为了小区整体规划，建筑的布置不可能都实现每幢都朝南，所以尽管户型一样，但朝向不同居住感受完全不同。有的尽管朝南，但北向却没有窗，或前排住宅比较高，前后排住宅之间的距离过近，这些都会影响到房子的采光和通风，而这些问题单从户型设计图上是看不出来的。要选择一套好的小户型，单看一张户型设计图是不够的，最好请售楼人员提供小区总平图，了解小区整体规划，每幢单元楼的分布、朝向，并且要知道前排住宅的高度，前后排住宅之间的距离，一般这样就可以大致了解住宅的日照时间和通风情况。为了解决南北不通风的问题，万家花城在户型设计中加入了空中连廊，改善了中间套的通风问题，倒是可以借鉴一下。陷阱3：户型不方正，使用率低小户型的得房率或许并不比90平方米以上的户型低，但有时候它的使用率确实比大户型低，为什么这么说？因为有的小户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，外立面非常大气漂亮，但实际上在做户型设计的时候，这些弧线、斜边很难利用。买了这样的房子，实际上就增加了套内使用面积的折合单价，可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。对户型图不熟悉的人，常常是看不出什么问题，也看不出什么优缺点，所以在判断一个户型是不是实用，除了一些常规数据外，也可以把自己的生活带入户型中进行模拟。看户型图的时候想想自己生活的过程和细节，再把这些细节放到这套房子里去，很多缺点或优点就能显现出来了。比如有的户型，走道设计在客厅中间，有人称为“走破式”，客厅的前半部分实际上也成为了过道，使得客厅的完整感完全丧失，试想：看电视的时候，经常有人在电视机前来回走动，这会带来什么样的感觉？陷阱4：露台、阳台、入户花园面积过大一般看来送露台、阳台、入户花园是再好不过的事情，这些赠送面积甚至常常成为购房者选择某一个户型的主要原因。但业内人士提醒说，从今年开始杭州市规划局公布了《关于阳台建筑面积测算的规定》，对阳台的定义及其在建筑面积上的计算方法作了严格限定，根据这样规定，阳台、入户花园的面积如果超过8平方米，就要按全面积计算。挑赠送的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间也有讲究，面积不可过大、进深不可过长，否则将视为非阳台建筑空间，全部计算建筑面积。个人消费（房产抵押）贷款流程(2008-10-3015:16:41)标签：房产分类：房产博文1、贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间2、申贷资料准备：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全3、看房评估（或勘估）：由相关机构对抵押房进行实地勘查、评（勘）估4、报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批5、借款合同公证：借款人及抵押人填写（借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手7、开户、放款：借款人开立还款帐户、银行放款至该帐户（注：原则上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物）借款人应提供：本人配偶身份证、户口册、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻壮况证明。抵押人应提供：房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口册、婚姻状况证明。转按揭贷款手续流程(2008-10-2922:59:41)标签：房产分类：房产博文转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处，在于普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的贷款，取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。所以只有选择正规大型的房屋中介，才能完成，因为这样的中介与银行之间保持着良好的协作关系，并且在转按揭交易中能够帮助业主、客户及银行三方面避免以上可能发生的各种风险，起到很好的协调和保证作用。转按揭具体操作流程：1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按(注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按)。3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日)，且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。各地救市政策(2008-10-2922:21:30)标签：房产分类：房产博文各地新近推出的相关优惠政策备注杭州老城区可购房入户，政府给予个人买房一定的税缴补贴，放宽杭州市政府又出台了针对楼市的24条救房企受让及开发期限市措施苏州1.恢复第二套房公积金贷款2.一、二手房首付下调至20%、30%救市措施主要针对购房者。上海上调补充住房公积金贷款额度，双职工家庭最多可贷到60万元上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》南京南京购房补贴:90平以下补贴1%90平以上0.5%在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买该市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房补贴。宿迁凡在2008年11月1日至2010年12月31日期间购买住房的，可获得0.5％到7％的财政补贴。购买单套面积90平方米以下的由地方财政给予房款总额5％的补贴。石家庄1.“普通住宅”1.5%契税税率。2.住房公积金贷款上限40万元以100平米、单价4000元/平米的住宅计算，可减少契税负担1万余元。沈阳1.开通公积金“异地贷款绿色通道”。2.公积金贷款年限30年二手房20年，商品房两成首付，设立50万元购房奖励。3.“普通住宅”1.5%契税税率。以一套100平米、单价6000元/平米的住宅计算，实行优惠税率后，可减少契税负担15000元。西安1.对购房客户按购房款总额给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级。2.房产企业城市基础设施配套费减免35元/平米。面积小于等于90平米；补贴5859元。大于90平米，小于等于144平米；河南1.公积金贷款两成首付，贷款最长期限30年。2.首套商品房购买者房贷利率优惠。3.省内购房，可异地申请住房公积金贷款。购买经适房的免除房地产交易契税。购买普通商品房的，可按一定比例减免房地产交易契税。长沙1.经适房全面推行货币补贴方式2.二手房交易税1.1%。3.多项房地产税费减免或延明年年底前出售二手商品房，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。迟收取。4.公积金贷款两成首付，贷款最长期限30年。常州1.取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制。2.开放住房公积金异地贷款。3.实行商业兴贷款转住房公积金贷款政策。两次及以上公积金贷款首付三成，购买保障性住房及小于等于90平米户型首付二成。淮安实行商业贷款转公积金贷款政策。以5年以上房贷为例，商业贷款的基准年利率7.83%，有些银行第二套房达8.61%，而公积金贷款利率仅5.22%。厦门1.放宽普通住房标准。2.90平米以下保障性住房，贷款利率下调，两成首付，最长贷款期限20年。新增“购买70—80平米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。福州1.契税减半。2.放宽预收许可证门槛。3.调整公积金贷款规定。单套建筑面积小于等于140平米、单套成交价格小于等于7000元/平米，契税减半征收等相关税收优惠政策。成都1.契税减免以及财政补贴。2.公积金减免。公积金贷款两成首付，贷款最高额度30万元，贷款最长期30年。3.可异地申请住房公积金按揭贷款。大于144平米小于等于180平米，两项合计13275元。180平米以上契税减免9750元。重庆1.小于等于90平米普通商品房免征契税。2.二手房交易综合税1.1%。购二手普通商品房，符合条件，相关税收给予财政全额补贴。以在主城11区购置一套建筑面积90平米的房子为例，房价为3500元/平米。其总房款是31.5万元，可节约4725元。河南1.降低公积金贷款首付比例2.减免房地产交易契税救市措施主要针对购房者。即将进入最佳买房期(2008-11-0318:44:21)标签：买房正当时房产很多朋友最近都在问我，什么时候可以出手了，我总是在说：“再等等，再等等。”按照现在的房地产的调控速度，银行的利率降低状况，以及开发商的资金状况，我认为对于消费者如果资金状况允许，建议在2009年3-6月入市。我深信这个时候，你必然可以淘到物美价廉的产品，并且这种产品在未来3年后，必然回报丰厚。下面我从两个方面展开我的建议：第一：为什么是明年3-6月份？说实话10月20日的政府救市简直还不如不救，所有的售楼处的到访客户和销售量全部下降，由于今年上半年开发商还是通过降价或者促销解决了一部分现金流，因此开发商的资金虽然紧张，但是绝对没有到达崩溃的边缘，但是由于政府不断救市政策的出台，造成客户大幅度观望，等待更优惠政策，而从现在到明年2月是房地产100%的淡季，可是年前又是民工工资必需结算的日子，开发商在明年春天的资金将出奇的紧张，在银行新贷款无法批复，老贷款又需还的情况下，开发商必需加大销售力度，然而在2007年开发商不断使用价格武器的情况下，小规模的降价已经无