X年广州尚城名爵国际公寓前期策划报告

项目简介商城名爵国际公寓位于珠江新城CBD西区，独享繁华都市中心地带无与伦比的交通、商业、娱乐、教育、医疗等优越的市政配套设施；其交通出行之便利，配套环境之成熟，区位地段之优越，创享珠江新城优越所向。该物业总共建A1、A2、A3三栋，每栋建38层共770个单位。1-3层为商业裙楼，一层为公寓大堂，二三层为豪华会所，四层空中园林；总建筑面积为15000平方米；首层5.2米层高、二三层4.8米层高、五层以上3.1米层高；配备酒店式大堂。占地总面积为11156平方米，建筑面积98172.8平方米，绿化率达31%，在繁华的都市里，享有一片宁静之地。所有户型都作了人性化、舒展性的精心设计安排，阳面宽度更大，南北向更通透，功能区更适用，得房率更高。报告调研结构•宏观调查–当前中国房地产–近期出台的房地产政策–城市总体规划、定位–该市经济发展趋势–广州房地产行业现状•中观调查–该区域的概况–该区域未来的发展规划–该区域市投资商机–发展前景•微观调查–区位分析–地块经济环境分析–与周边楼盘比较–与同类楼盘比较–目标客户群–市场定位–功能定位–地块优劣势分析–地块市政配–地块交通状况总结宏观调查当前中国房地产根据当前经济结构，政府提出2010年促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，并且出台了一系列的政策，比如收紧信贷，提高首付、提高二套房利率（二套房首付不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍）等等。新政策一出台，其对于中国当下房产，特别是二套房的影响便引起了业界的热议。也可能对部分人群和项目的交易受到限制，而对整体房地产市场不会有太大负面影响，无法逆转强有力的住房需求和房价上涨，房地产在新的一年仍会平稳地上升。近期出台的房地产政策•国家出台房产市场政策新十一条一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求三、加强风险防范和市场监管四、加快推进保障性安居工程建设五、落实地方各级人民政府责任广州市的总体规划根据《广州城市建设总体战略概念规划纲要》，确立了“南拓、北优、东进、西联”的空间拓展方针，并且成为华南地区最重要的中心城市之一。2010年，广州市将通过完善综合交通网络、加快基础设施建设、保护城乡生态环境、拓展并优化空间布局，初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局，同时不断完善城市服务功能，优化功能分区，强化城市六大功能建设目标：经济中心、国际都会、创业之都、文化名城、生态城市、和谐社会。经济发展趋势社会经济环境持续向好。广州市政府将在财政、政策等多方面给予金融业支持，力争把广州建设成为带动全省、辐射华南、面向东南亚的区域性金融中心。近年来广州经济的高速发展反映出来广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将面临持续的发展。广州城市建设持续投入提升城市价值也极大的刺激了房地产行业的投资。广州房地产行业现状近年来广州经济的高速发展反映出来广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将面临持续的发展。•商品住宅：近年来广州商品住宅供应呈增长趋势，每年竣工商品住宅600万平方米左右。020004000600080001000012000140001月3月5月7月9月11月套数预售商品房成交情况（套数）85%7.60%6.40%1%住宅商业写字楼其他住宅成交情况中观调查天河区概况天河区具有良好的地理区位。从东西方向看，天河区是广州市向东发展城市带的起点。《广州市城市总体规划》确定了广州市建设和用地向东南和东北发展的两个主要方向，向东沿珠江扩展城市用地至黄埔，天河区正好位于这一发展带的西部起点。从南北方向看，天河区是广州市新城市中轴线经过的中心地区。广州新城市中轴线包括城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线，上述轴线均经过天河区，这种在空间上聚集的城市轴线可以强化天河的城市形象，有助于提高天河的城市中心地位和经济竞争能力。•天河分区位于广州市行政区域中部•总面积147.77km2。•天河区发展定位：广州市新城市中心区，广州21世纪中央商务区所在地，教育科研基地、高新技术产业基地、体育休闲和文化交流中心之一。天河区未来发展规划•天河未来发展规划总体概况——“一个核心、两条轴线、四大版块”。两圈•三带的商务商贸发展格局•一个核心是指位于天河分区西部的以珠江新城和天河体育中心周边商务办公区为核心的广州新中央商务区。•两条轴线是指一横一纵两条轴线：纵轴即广州市新城市中轴线，横轴是指由西向东沿中山大道延伸的城市功能发展轴。•四大板块包括居住综合板块、高新技术工业板块、教育科研板块和生态板块。•两圈指由珠江新城和天河体育中心周边商务办公区组成的广州市中央商务核心区，以及从车陂路到东圃、从黄埔大道至奥体中心所围合的包括前进、车陂、黄村、珠吉等街道部分地区在内的东部新商圈核心区。•三带主要指沿黄埔大道、中山大道、广汕公路等三条横贯区境的东西向主干道分布的，由广州市中央商务核心区和东部新商圈核心区辐射带动发展而形成的次级商务或商贸产业中心，包括员村—车陂商务商业功能区、东圃商务商业功能区、沙河商业功能区、龙洞商业功能区等。三带两圈•天河区作为一个近年来新兴商业区，发展前景广阔。这一带房地产行业发展迅猛，是商务人士密集和商务活动频繁的地区，该区近两年来发展迅速，不断增长的房地产需求正在使天河区的房地产市场凸现巨大商机。•天河区是广州成熟的新一代商务中心区，是繁华的政治、经济、文化、体育、购物、旅游中心，也是广州商务规划重点，区域内住宅市场发展迅速。•目前，天河区政府已形成了关于开发天河大商圈的设想，由于这个设想中，使得天河区对住宅的需求不断扩大！商机•珠江新城，为天河区继天河北商圈后崛起的又一商圈，被定位为“广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区。”•中央商务区带动了住宅项目的发展，各大开发商争先恐后在这些市中心片区安家，抢占先机。未来发展前景•珠江新城的目标是建立一个国际化的中心商务区。随着政府和开发商投资加速，珠江新城开始进入“腾飞期”。•2010年的广州亚运会将成为促使城市新CBD的整体建设加快步伐的契机。随着广州进一步的大都市化发展。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%国际公馆翠屏领东天河星汇云锦1室1厅1卫2室1厅1卫3室2厅2卫天河区在售住宅户型分布微观调查区位分析地块经济环境分析目前珠江新城的建设正在进入成熟期，整个开发将于今年2010亚运会前逐步完成。基础建设也在近期呈现巨大的变化，大大提升了投资者对珠江新城的入市信心。随着2010年亚运会的临近，作为广州国际大都市的城市形象客厅、华南未来金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心的珠江新城CBD，正如火如荼地建设中。1800亿的市政投入，各项基础配套正在迅速地完善：地铁五号线已通车；中国首个无人驾驶地下运输系统——珠江新城集运系统将于2010年亚运会前开通；广州电视塔、广州歌剧院、广州博物馆、广州图书馆等七大地标也相继落成，标志着珠江新城进入了全面成熟，价值井喷的时期。与周边楼盘比较嘉裕丹顿阳光富力公园28粤海丽江花园隽峰苑物业类别住宅住宅住宅住宅建筑类别高层洋房高层洋房、公寓高层及超高层住宅高层洋房装修状况精装修精装修精装修毛坯开盘时间2009-102009-112008-032007-5入住时间2011-6-302011-82009-042007-12-20容积率7.021078.30绿化率30.30%30%30%30%均价22000元/平方米25000元/平方米28000元/平方米23000元/平方米物业费3.50元/平方米·月4元/平方米·月3.80元/平方米·月3.60元/平方米·月地址广州市天河区珠江新城海安路2号广州市天河区珠江新城马场路28号广州市天河区珠江新城金穗路（珠江公园西北侧）广州市天河区珠江新城兴盛路10号万菱汇君临国际公寓朱美拉公寓富力国际公馆星汇云锦物业类别住宅住宅住宅住宅建筑类别高层公寓高层公寓洋房公寓、高层洋房洋房公寓装修状况精装修精装修精装修豪华装修开盘时间2009年11月1日2008-11-222010-3-272009-05-01入住时间2011-4-302010-12-302011-06-302010-04容积率3.198.3077.5绿化率暂无资料30%21%22%均价30000元/㎡均价30000元/平方米28000元/平方米27000元/平方米物业费6.8元/平方米·月4.30元/平方米·月4元/平方米·月洋房4.5元/平方米·月地址天河区天河路230、232号天河区珠江新城冼村路16号天河区珠江新城花城大道与马场路交界处天河区珠江新城华明路与同类楼盘比较目标客户群0%5%10%15%20%25%30%35%40%25岁以下25-35岁35-45岁45-55岁55岁以上比例消费群年龄分析•购房面积的倾向面积（㎡）75–9596–115116–135135以上比例54%27%14%5%目标消费者特征•年龄在28~50岁之间，文化程度较高，家庭收入在40000元以上，主要倾向于男性，职业取向以高级白领、企业管理者为主。目标客户的购买原因051015202530环境便利性价格设施房屋设计楼盘形象地理位置小区设计比例（%）市场定位•投资型高级公寓功能定位•是一个集居住、商业、休闲、娱乐于一体的精品社区。地块优劣势分析S(优势）区位好发展潜力无限W(劣势）价格高基础实施不够完善T(威胁）嘉裕丹顿阳光富力公园28粤海丽江花园隽峰苑O(机会）珠江新城日益成熟，投资发展潜力无限地块市政配套银行医疗学校休闲娱乐场所银行•中国工商银行•广州农村信用合作社•中国民生银行•中国银行•农村信用合作社•招商银行•兴业银行•……医疗•广州华侨医院•广州中医药大学第一附属医院天河门诊•侨苑休闲康复中心•广州康祺门诊牙科•广州华美高级牙科•中山大学附属第三医院•儒治专科诊所•广东省中医院天河门诊部•……学校•暨南大学•石牌小学•新东方职业教育•广州科峰技能培训学校石牌教学区•珠江新城D区小学•珠江新城D区中学•天河区第一实验小学•……休闲娱乐场所•珠江公园•红线女艺术中心•……地块交通情况黄埔大道珠江新城内道路地块位于广州市主干道黄埔大道与珠江新城主要道路海业路交界，向北转出黄埔大道可直达白云、黄埔等区，而向南则通过马场路无缝连接花城大道，可直达海珠、番禺、南沙等区。另外，地铁五号线“潭村”站也在地块附近。不得不提的一点是，该地块附近的无论是人行道或是车行道由于长期的地盘施工导致路面残破，不利于人车的通行。返回•地铁5号线：潭村站•猎德路站•石牌村站•国防大厦站2•国防大厦站•国防大厦站1•红线女中心站•马场路中站•花城大道东站•骏逸苑站•花城会展中心总站•……投资潜力无限•天河未来发展规划总体概况——“一个核心、两条轴线、四大版块”。两圈•三带的商务商贸发展格局，已成为各大商家投资的焦点。尚城名爵集各优势于一身，以绝取胜，投资潜力无限。•核心位置注定升值命运尚城名爵位处最成熟的天河中央商务区，得天独厚的原点区位。以珠江新城和天河体育中心周边为核心的广州中央商务区。功能以商务办公为主，兼有会议展览、宾馆酒店、专业服务、文化娱乐、居住、高档零售业等。中央商务区是广州市实现“国际性区域中心城市”发展目标的关键区域，将成为广州新世纪重要的城市标志之一。这一核心位置注定了尚城名爵必定升值,且升值空间极大的命运。•纵轴贯穿增加含金量项目位处新一代CBD。天河未来规划的一横一纵两条轴线，纵轴即广州市新城市中心轴线，北起燕岭公园，经火车东站、天河体育中心、珠江新城，并继续向南延伸；纵轴的贯穿与推进，为尚城名爵未来的含金量又增加了一块极具份量的筹码。•未来可见潜力无限在可见的未来，核心商