东部华侨城案例分析

1东部华侨城案例分析2目录一、东部华侨城总概31.东部华侨城定位及其内部规划总揽32.东部华侨城所处大环境分析43.华侨城投资与运营数据评估11二、东部华侨城七大主题板块详析111.大峡谷生态公园112.茶溪谷生态公园123.云海谷体育公园134.华兴寺145.主题酒店群落146.旅游地产167.演艺文化18三、东部华侨城发展策略与创新21附录223一、东部华侨城总概1、东部华侨城定位及其内部规划总揽定位以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。规划布局东部华侨城在大梅沙依山傍海天然地势间规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体。景区核心文化打造理念东部华侨城一期于2007年7月28日试业，通过有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷；以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等体现中西文化交融并兼的核心文化诉求。二期大侠谷规划以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大旅游主题、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目配套设施与核心景点预计将在2008年末建设完毕。4三大景区及其特色茶溪谷包括茵特拉根小镇、茵特拉根湖、茵特拉根华侨城酒店、号称目前中国最大及最先进室内及户外矿泉、设有1,300个座位的东部华侨城大剧院、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等景点。云海谷设有两个高尔夫球锦标赛场、练习场及其它体育设施。大侠谷将于2008年开放，以森林、阳光、大地、河流、太空为主题元素，，集山地郊野公园和都市主题公园的特色于一体。再加上世界上首个以红酒为主题的特色村落，力求令度假村集多项文化、生态、消闲、娱乐及露天景点于一身。目前景区门票有两种，茶溪谷门票150元；组合票180元（茶溪谷门票项目和乘坐丛林缆车）。2008年1月20日起，二期项目大侠谷部分项目试业，实行以下票价:茶溪谷门票维持原价150元/人不变，大侠谷+茶溪谷联票试业票价200元/人。观看《天禅》演出需要另外购买门票。普通席位价格平日为￥50元起，节假日为￥80元起。2、东部华侨城所处大环境分析地理区位东部华侨城，位于深圳市东部黄金海岸大梅沙、三洲田片区，占地近9平方公里（近1万亩）。5上图中字母标记处为深圳东部华侨城所处区位如图所示，东西走向的盐坝高速设有出口进入东部华侨城景区，盐三公路可直接进入景区内部，交通距主要交通枢纽中转中心深圳宝安国际机场24.2公里深圳站24.0公里深圳北站27.3公里深圳西站2.2公里6三小时车程内主要辐射城市（距离通过google地图测距软件估算，单位：KM）惠州66香港87东莞86中山153广州170佛山210江门220汕头220珠海267澳门290肇庆350小结：从东部华侨城选址可以看出，景区自然资源及交通区位优势明显，且同时把到珠三角最具消费力的九个核心城市与澳门、香港同时纳入自身的三小时交通辐射范围内，具备了优良的市场消费基础。周围主要酒店（携程查询系统）酒店距离星级价格深圳南侨商务酒店1.0公里4星250元深圳雅枫宾馆南油店1.7公里3星168元深圳青青世界酒店3.5公里4星620元深圳鸿隆明华轮酒店3.9公里4星460元深圳太子宾馆4.0公里3星338元深圳维也纳酒店（深4.1公里3星145元7圳海湾店）深圳维也纳酒店（深圳海湾店）4.1公里4星176元深圳泰格公寓4.2公里5星897元深圳万悦国际酒店7.0公里5星350元深圳金晖酒店8.0公里4星360元深圳市内主要景区景点景点类型深圳欢乐谷乐园设施锦绣中华人造微缩景观世界之窗人造微缩景观中华民俗村文化主题深圳水上乐园水上乐园深圳海洋世界海洋观赏南澳自然景观深圳桔钓沙自然景观大梅沙黄金海滩自然景观其中，欢乐谷、锦绣中华、世界之窗、民俗村与东部华侨城同为华侨城集团旗下企业。东部华侨城与华侨城其他项目的比较:从项目定位上来说，华侨城是华侨城集团总部所在地，从华侨城建立之初就存在的地方，位于深圳南山区，深圳市西部，是一个集旅游、商业、酒店、地方的大型城市社区。东部华侨城是华侨城集团在深圳东部开发的一个大型生态旅游度假地，是一个大型的旅游项目。华侨城旅游主要有3个主题公园：锦绣中华-民俗文化村、世界之窗、欢乐谷；东部华侨城是国家生态旅游示范基地。如果想看看中国文化和世界文化、建筑、表演，就去华侨城锦绣中华和世界之窗，如果想体验刺激的激动游乐项目，体验都市时尚文化，就去华侨城欢乐谷。如果想体验山地旅游，生态旅游、观光旅游就去东部华侨城。锦绣中华、世界之窗——以微缩景观、民族表演、风情表演为主欢乐谷——以机动游乐项目（过山车等）、魔术、狂欢等体验为主东部华侨城——以山地景观、剧场表演、酒店度假、高尔夫、SPA度假为主。8票价对比锦绣中华票价：120元世界之窗票价：120元欢乐谷票价：170元东部华侨城票价：150元小结：除东部华侨城景区内自有酒店外，在景区周围车程15分钟内共有10家4星级以上酒店，给与了游客充分丰富的度假住宿选择，也能够直接对住宿在这些酒店旅客产生吸引力，从而营造、带动了整个地区的旅游氛围。加以东部华侨城自身的独特、高端的旅游定位能够与在深圳市范围内华侨城集团自身拥有的多样的旅游景区组合，形成了旅游目的地景区间的协同效应，同时也不与南澳等有一定性质重合的自然山水类景区产生目标消费全体的冲突。深圳旅游业历年主要数据深圳20072008全市旅游人次（万）65576755过夜人次（万）25562659国内旅游人次38764068境外旅游人次26782687旅游收入（亿）511518华侨城（含东部华侨城）814892其中东部华侨城接待游客量近300万，占整个华侨城---包括世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗村----接待的旅游人数近三分之一。2008年，亚太旅游联合会评选深圳为中国最具旅游综合竞争力前三甲，从已下由国家统计局出具的2008年全国主要城市入境人数统计表表可以看出深圳旅游行业在全国中所处地位。2008年1-12月主要城市接待情况（人次）接待人数(人次)同比增长(%)接待人数构成（人次）BREAKDOWNOFARRIVALS9ARRIVALSGROWTH（%）外国人香港同胞澳门同胞台湾同胞FOREIGNERSHONGKONGMACAUTAIWANPROVINCE北京BEIJING3790378-12.96335717328089412869139442天津TIANJIN122039218.22113003735787511949449大连DALIAN95004513.1085622342068135950395上海SHANGHAI52647271.23441622336324715575469682南京NANJING11918132.677771151721158598233985苏州SUZHOU16822674.3412172471092346676349110杭州HANGZHOU22133196.10154366526419511990393469黄山HUANGSHAN81040518.22559297728433181175084厦门XIAMEN104530912.144155991566883147469875广州GUANGZHOU61248010.1921449263195945327883456047深圳SHENZHEN86957274.601514186667779842025461718珠海ZHUHAI28621501.48493068969201610317789564桂林GUILIN1250154-2.7881440914316333462892362008年1-12月主要城市接待情况(人天)接待人数(人天)同比增长(%)接待人天数构成（人天）BREAKDOWNOFNIGHTSNIGHTSGROWTH（%）外国人香港同胞澳门同胞台湾同胞FOREIGNERSHONGKONGMACAUTAIWANPROVINCE北京BEIJING17442332-4.0715644426109938438607659915上海SHANGHAI195589671.99161953421218439606572084529广州GUANGZHOU13419282-2.19514039265309347160331031923深圳SHENZHEN16337096-2.18329034511876063706441100044全国范围内，除以上四个城市接待入境旅游人天数据超过千万外其余城市皆未突破千万人天关口。小结：从对整个深圳市旅游产业的现状宏观分析可以看出，在自身优越的交通地理区位的基础与政府对旅游产业的扶持力度上，深圳作为国内一流的旅游目的地的资质已经形成。华侨城集团自身的政府背景与旅游行业的品牌效应又使得东部华侨城成为深圳旅游近年来10的重点项目，势必得到政府的大力扶持，具备了做强做大的基础。3、东部华侨城投资与运营数据评估总投资与建设周期华侨城集团对外宣称对东部华侨城投入35亿元打造，历时两年半建设（2004年12月30日动工建设至2007年7月28日），2007年7月项目一期开放。东部华侨城截止上一年度华侨城集团财年底，实际投资额（华侨城集团08年报）公司名称本公司实际投资金额（万元）实质构成对子公司净投资余额（万元持股比例表决比例东部华侨城20，500020，500050%50%东部华侨城运营数据评估（华侨城集团2008四季度公告）由于东部华侨城为华侨城集团参股子公司，故东部华侨城财务信息只能由公开合并后的华侨城集团年报财务部分摘出并做合理推断。2007年7月28日项目一期开放，截至2008年底，项目一期接待游客近300万人次，景区及酒店等旅游收入达到10.9亿元。旅游地产方面，在华侨城集团2008年主营收入近35亿元中，地产项目销售收入达21.6亿元，主要得益于期内结算的深圳东部华侨城天麓一区、二区、七区项目及北京华侨城一期项目，08年地产收入主要来源于北京华侨城和东部华侨城，而07年基本来源于东部华侨城。华侨城集团09年房地产项目计划可售面积达到72.9万平米，其中，东部华侨城天麓4.3万平米。11二、东部华侨城七大主题板块详析板块一：大侠谷生态公园大侠谷俯瞰深圳东部黄金海岸线，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，体现生态动感旅游文化。包括：海洋之心、大侠谷天街、黎明营地儿童乐园、峡湾森林、发现之旅、云中部落等六大主题区。大侠谷将于2009年春节试业，五一全面开业。大侠谷•瀑布中国海滨第一瀑，宽300米，地形高差70米，水流落差42米高，蔚然壮观。大侠谷•云中部落海拔480米的云中部落是总揽全局的最佳观景台。包括云中风车，云中漫步观景带、“登峰造极”观景平台、自然之眼观光塔、云中餐厅等项目。大侠谷•海洋之心海洋之心以海洋文化为主题，茂密的椰树林、水清沙幼的海滩、风姿绰约的海岛风情等等，将海洋文化延伸到极致。包括海洋广场、室内水公园、图腾广场等项目和国际主题水上表演，打造最具特色的全景式海洋主题奇幻水秀。大侠谷•天街12大侠谷•天街主要向游客展现了浓郁而独具特色的世界红酒文化，主要包括红酒商业街、地下酒窖体验区、海布伦宫、湖畔美食长廊、海菲德湖、天幕等特色项目。天街上空是长120米、宽12米的LED屏幕，环绕立体声和高清视频以及变幻莫测的虚幻场景为广大游客营造出步移景换的精彩旅程。板块二：茶溪谷休闲公园茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽雅。茶翁古镇茶溪谷•茶翁古镇茶翁古镇是茶文化的鉴赏区和中心服务区，也是的游客休憩区。游客可以品茶餐、尝茶点、吃土菜、观茶戏、饮茶酒，深入了解茶禅文化；还可以在茶艺坊、茶酒坊、陶艺坊亲身体验采茶、制茶、做陶的乐趣。茶溪谷•三洲茶园三洲茶园坐落在青山、绿水、茶田、湿地之间，区内竹林茂密，溪水潺潺，空气中蕴含着大量负离子。是游