潮州民宿项目商业策划书

2018.08.28潮州民宿项目商业策划书方案体系Part1：宏观市场分析Part2：民宿发展状况分析Part3：项目定位分析Part4：项目须关注点Part5：投资回报分析Part1宏观市场分析数据来源：广东省旅游局、潮州市旅游局、STRGlobal潮州发展状况潮州旅游市场状况潮州酒店市场状况基本概况：粤东经济次中心，国家级历史文化名城。地理位置：广东省东部，位于韩江中下游。2014年末户籍人口为268.8万人。行政规划：全市总面积3679平方公里，下辖潮安区（含枫溪功能区）、湘桥区和饶平县。城市定位：粤东经济次中心，国家级历史文化名城。区域文化：具有鲜明的地域特色。潮州文化既具有鲜明的地域特色，又带有中原文化的某些特点，以潮州功夫茶、潮汕饮食、潮汕商帮文化、潮汕善堂、潮汕祠堂，潮州方言、潮绣、潮剧、潮州音乐、潮州工艺、潮州木雕、潮州大锣鼓、潮汕民居等为代表的潮州文化影响深远，誉播海内外。香港潮人盂兰胜会、潮汕英歌舞、潮汕侨批文化等多项被列为国家非物质文化遗产。区域整体战略：人文宜居、协同发展、绿色建设、创新驱动。战略1：人文宜居战略。通过文化挖掘、特色塑造、生活提质的策略实现人文宜居。战略2：协同发展战略。通过区域协调、空间集聚、平台联动的策略实现协同发展。战略3：绿色建设战略。通过生态优先、健康城市、绿色品牌的策略实现绿色建设。战略4：创新驱动战略。通过转型升级、创新发展、城市提升的策略实现创新驱动。分区规划：各片区协调发展，向三百万人大城市进发。片区组团常住人口（万人）小计（万人）城乡建设用地规模（km2）小计（km2）城市中心区老城区4311740117韩东新城3030凤泉湖高新区1214中心区其他地区3233潮安片区潮安城区27832582高铁新城1213潮安其他地区4444饶平片区饶平县城20651866潮州港组团911高堂-樟溪组团88饶平其他地区2829北部片区三饶-新丰组团11351035上饶-饶洋组团44凤凰组团22北部其他地区1819合计3003002020年常住人口与城乡建设用地规模分配表产业布局规划：五大产业板块，提倡绿色、创新。凤泉湖板块：以凤泉湖高新区为重点园区，与韩东新城实现深度产城融合，打造潮州高新技术产业与先进制造业的龙头。西部板块：以南山工业园为重点园区，整合老城区周边产业，重点发展陶瓷新材料、电子机械等产业。潮安板块：以潮安特色产业基地、庵埠工业园为重点产业园区，充分利用高铁站交通优势，促进潮州特色产业集聚与提升发展。饶平板块：以闽粤合作区启动区、樟溪低碳工业园、潮州港临港工业区、潮州港三百门新港区为重点园区，依托传统产业基础及深水港优势，发展临港工业与商贸物流，做强水族机电与食品加工产业。北部板块：以新丰-三饶日用陶瓷工业园为重点园区，引导工业集聚发展，提倡工业绿色发展，减少对北部片区的生态破坏。城市交通规划：内修外联，旅游交通网络逐渐优化。高速公路：打造“两环七射一纵”的高速路网结构，强化与珠三角及福建省的高速联系；包括新建宁莞高速、大潮高速、潮汕环线高速、宁莞高速与沈海高速联络线。快速通道：规划形成“三横六纵”的快速通道网络，促进汕潮揭之间的快速联系，同时支撑潮州重点平台地区的发展；包括改造提升S233、意东三路-S335、S231、S222等路段，新建外环西路、外环南路、联系机场并接X086的东西向通道、潮汕环线高速联络线、潮安东西向通道、进港大道延长线、疏站北路、大潮高速联络线等路段。干线铁路：扩建广梅汕铁路二线，并新建梅汕客运专线和潮州港疏港铁路，形成和大运量流向相匹配的铁路通道，增强潮州对外辐射能力。城际轨道：规划“二环二射”的城际轨道交通线路，增强粤东城镇群之间的快速轨道联系，同时促进潮州市中心城区、县城及韩东新城等重点发展地区的交通联系；包括从揭阳机场分布串联潮州火车站和潮汕高铁站并通往汕头市区的线路，以及饶平县城、饶平高铁站分别与潮州中心城区以及汕头市区连接的线路。打通断头路：打通绿榕南路、绿榕西路、彩虹东路，缓解主城区交通拥堵情况；打通如意路东延线，连接东西溪大桥，方便韩江东西两侧的交通联系。城市旅游规划：促进多元旅游开发，延伸文化旅游广度，推动“全域风景化”。结合景点的空间布局，打造历史文化、滨海风光、山水风情、客潮民俗、独特地貌等不同主题的旅游片区，提供多元旅游体验。潮州旅游总收入情况：旅游市场发展快速，呈持续增长态势。潮州旅游市场发展快速，呈持续增长态势，旅游总收入均保持18%以上增幅，2014年旅游总收入首次突破100亿元，2017年突破200亿元。潮州海内外游客接待量情况：稳步增长，认可度得到提升。近几年，潮州市海内外游客接待量逐年走高，保持18%以上增幅。旅游客源分布：潮州旅游客户主要以粤东区域及省内大城市客户为主，覆盖泛珠三角地区及福建交界；客户类型主要以历史文化旅游、休闲美食型旅游、观光型旅游为主；客源旅游时间通常在2—3天之间。13粤东及省内游客，多为散客或单位团体形式游览。历史文化旅游•港澳台或国内其他地区，以散客或旅行团形式游览。休闲美食型旅游•国外旅客，绝大多数选择团体包价旅游形式。观光型旅游潮州旅游客源类型结构客源旅游时间结构：•广东省境内交通发达，粤东及省内游客多以周末休闲美食旅游为主，时间1——2天。•港澳台地区及大陆其他地区的游客停留的时间稍长，约为2——3天。•国外旅游者停留时间约为2——3天。一级客源市场二级重点开发客源市场三级拓展客源市场②①③粤东区域及省内游客为主，广东境内大城市是主要客源地，约占总旅游人数的70%。泛珠三角地区，港澳台地区，福建交界及国内地区约占总旅游人数的20%。东南亚、东亚（主要是日本、韩国）地区、欧美游客约占总数的10%，为今后发展对象。旅游发展SWOT分析：优劣并存，机遇挑战同在。Strengths优势Weakness劣势Opportunities机会Threats威胁政府主导性资金投入逐步减少，旅游发展资金筹措难度增大。国内外历史文化旅游开发普遍，创新难度较大。中国旅游、广东旅游与国际接轨带来的挑战。周边旅游区对潮州旅游的空间挑战。境外政策的不稳定性。旅游发展较晚，树立品牌和开拓市场难度加大。目前旅游产品较单一。旅游人才资源数量和质量有待进一步增加和提高。旅游服务和经营管理质量有待提高。旅游开发策划水平需加以提升。旅游资源种类齐全，特色突出，规模大而相对集中，自然与文化有机结合，发展潜力大。有着前期良好的旅游资源开发、旅游基础与接待设施建设的基础。有着优良的自然环境和四季可游的舒适气候。内外交通便利，道路网络发达。有旅游发展中积累的经验。有一定的旅游区域合作基础。潮州规划成为粤东经济次中心，享受政策扶持和优惠。规划促进多元旅游开发，延伸文化旅游广度，推动“全域风景化”。历史文化底蕴深厚，有利于进一步挖潜。东亚太地区日益成为国际旅游的热点。潮州主要景点分布：时光荏苒，景点在保留原有文化基础上，不断融合、创新。潮州八景：旧时有内外之分，内八景是指于古城街巷之间，而外八景则指城外韩江两岸。由于城市建设的不断发展，内八景已逐渐湮没，今天人们所说的潮州八景是指外八景，即“鳄渡秋风”、“西湖渔筏”（原西湖与韩江相通）、“金山古松”（曾名“马丘松翠”）、“北阁佛灯”、“韩祠橡木”、“湘桥春涨”、“凤凰时雨”、“龙湫宝塔”（原位于北阁对面江心，现仍存遗址）。潮州新八景：潮州评选“新八景”旨在“促进文化经济融合，展现历史名城风采”。“新八景”为：滨江红棉、广场灯影、坊街亭韵、淡浮水墨、绿岛晴岚、桑浦禅泉、凤凰天池、柘林渔火。“新八景”特色鲜明，人文景观、自然景观、生态景观兼顾，山、海资源皆备，既有历史遗存，又有现代建筑，涵盖潮州各区县，“老八景”亦布列其间。典型旅游项目分析（1/4）——韩文公祠（“韩祠橡木”）韩文公祠，即韩愈纪念馆，位于广东省潮州市城东笔架山，唐代元和十四年（公元819年），著名政治家、思想家、文学家韩愈，由于向皇帝提出停止迎接法门寺佛骨到长安供奉的建议，触怒了皇帝，被令处死，幸得宰相裴度等讲情，改贬为潮州刺史。韩愈以戴罪之身，在潮州七个多月，把中原先进文化带到岭南，办教育，驱鳄鱼，为民众做了许多好事，被潮人奉为神。潮州的第一座韩文公祠，是北宋真宗咸平二年(999)，通判陈尧佐在金山创建的韩吏部祠。元祐五年(1090)，知州王涤把韩祠祠址迁徙到潮州城南，苏轼为他撰写了《潮州韩文公庙碑》，这是一篇很有名的文章。随着文章的广泛传播，潮州韩文公祠也广为人知。典型旅游项目分析（2/4）——西湖（“西湖渔筏”）西湖渔筏是潮州八景之一。位于潮州城西郊西湖，潮州西湖风景区由葫芦山和西湖两部份组成。自唐宋以来，直至今日，潮人习惯在工余休闲之时，到西湖品茶“扯谈讲古”，“西湖渔筏”的故事就在“讲古”中流传下来。典型旅游项目分析（3/4）——湘子桥（“湘桥春涨”）湘子桥位于潮州古城的东门外，初建于宋代，距今已有800余年的历史。它是中国第一也是世界第一座启闭式桥梁，以其“十八梭船二十四洲”的独特风格与河北赵州桥、泉州洛阳桥、北京芦沟桥并称中国四大古桥。“湘桥春涨”是“潮州八景”之一：时当暮春三月，韩江水涨，河面增阔湘子桥东西段中间十八梭船连成一线，真似长龙卧波。观上游两岸的滴翠竹林，下游仙洲盛开的桃花和沿江的绿柳都象浮在水面，景色宜人，一似三湘。典型旅游项目分析（4/4）——潮州美食（美食之旅）粿印春饼手锤牛肉丸粿汁开元善素姑苏香腐潮州20道名小食分别是鸭母念、潮州墨斗丸、潮州手捶牛肉丸、糍壳、潮州春饼、蚝烙（酥）、高堂菜脯、姑苏香腐、五香油橄榄、梅花饺、上汤牛肉、金都牌咸菜皇、莲香猪仔巢、糯米饭桃、咸水、锦绣雀巢、萝卜酥、开元善素、香酥沙律卷、香酥鸡翅。星级酒店发展状况：星级酒店发展速度慢。潮州市星级酒店发展规模小且发展速度比较慢，直至2015年星级酒店数量不到20家，跟不上潮州旅游发展的步伐。各星级酒店发展对比：两头小，中间大；自营酒店居多。通过对比可以看出，近几年，潮州市各星级酒店发展速度较慢，且五星级仍处于空白状态。整体呈现出两头小，中间大的态势。而从携程旅游网了解到，市区内没挂星自营的酒店有150家左右。星级酒店开房率情况：平稳，呈现递减态势。由于没挂星自营酒店的增多，潮州市酒店整体开房率呈现递减态势。整体酒店市场占有率情况：自营酒店占据主要市场。星级酒店市场占有率只有21%，而三星级酒店在星级酒店占有率中最高，达46%。第一部分小结潮州城市发展状况良好，历史文化底蕴深厚，规划发展合理，有利于全域旅游实行。潮州旅游市场发展快速，海内外游客接待量逐年走高，旅游经济呈持续增长态势。星级酒店发展规模小且发展速度比较慢，跟不上潮州旅游发展的步伐；星级酒店整体呈现出“两头小，中间大“的态势，市区内没挂星自营的酒店较多，并占领约八成的市场份额；酒店市场开房率约为55%。Part2民宿发展状况分析数据来源：广东省旅游局、潮州市旅游局、STRGlobal全国民宿发展状况潮州民宿发展状况民宿概况：蓬勃发展，前景极为广阔。民宿的定义：民宿是指利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。近年民宿在国内蓬勃发展。根据中国产业调研网统计，2016年初，全国农家乐已超过190万家，民宿超4万多家，民宿从业人员达到近100万人。2015年我国民宿行业市场规模已达200亿元人民币，预计到2020年，我国民宿行业营业收入将达到362.8亿元人民币。民宿市场前景极为广阔。全国民宿发展格局：三类组团，三个梯队。三类组团：西南古城古镇组团；江南古镇组团；重要休闲度假型旅游城市。目前国内客栈/民宿主要分布在非大城市的热门旅游目的地。如：丽江、大理、凤凰、阳朔、香格里拉、泸沽湖、拉萨、三亚、厦门鼓浪屿、厦门曾厝垵、杭州、西塘、乌镇、秦皇岛等。梯队代表区域客栈/民宿数量第一梯队丽江3000多家阳朔2000多家大理1300多家第二梯队厦门1000多家凤凰600多家西塘800多家杭州近