第六章不动产估价方法之成本法

北京师范大学珠海分校不动产学院第六章成本法成本法的基本原理1成本法操作步骤2成本法总结和运用举例3搜集有关不动产开发建设的成本、税费、利润等资料测算重新构建价格测算折旧求取积算价格成本法的概念成本法的理论依据成本法适用的对象和条件成本法的操作步骤北京师范大学珠海分校不动产学院重点掌握内容：重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和求取方法。北京师范大学珠海分校不动产学院概念成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以不动产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。第1节成本法的基本原理北京师范大学珠海分校不动产学院理论依据：生产费用价值论：商品的价格是依据其生产所必需的费用前决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。①从卖方的角度来看，不动产的价格是基于甚过去的“生产费用”，重在过去的投入；②从买方的角度来看，不动产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。由上可见，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。北京师范大学珠海分校不动产学院适用对象和条件适用对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的不动产，均可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益性不动产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个日用户的特殊需要而开发建设的不动产、单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在不动产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价；北京师范大学珠海分校不动产学院运用成本法估价值得注意的是：现实中，不动产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对效用增大有作用才能构成价格；换一个角度讲，不动产成本的增加并不一定能哪其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。所以要求在运用成本法估价时注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的不动产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数不动产开发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价值；类似不动产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。北京师范大学珠海分校不动产学院成本法的操作步骤运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行：①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。北京师范大学珠海分校不动产学院第3节不动产价格构成运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚不动产价格的构成。在实际运用成本法估价时，不论当不动产价格的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。北京师范大学珠海分校不动产学院下面以“取得不动产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的不动产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分不动产价格构成。在这种情况下，不动产价格通常由如下7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用⑥销售税费；⑦开发利润；北京师范大学珠海分校不动产学院土地取得成本指取得不动产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的不动产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由不动产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据不动产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种：(1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。(2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。(3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者不动产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地北京师范大学珠海分校不动产学院开发成本是指在取得的不动产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费；(2)基础设施建设费；(3)房屋建筑安装工程费；(4)公共配套设施建设费；(5)开发建设过程中的税费。北京师范大学珠海分校不动产学院管理费用是指为组织和管理不动产开发经营活动所必需的费用，包括不动产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。北京师范大学珠海分校不动产学院投资利息即在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值，包括土地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。（1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全部付清，经历整个开发期，因此，计息期为整个开发期；（2）开发费用及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方可收回，其计息方法有两种：一是以整个开发费用为基数，计息期为开发期的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。北京师范大学珠海分校不动产学院销售费用是指销售开发完成后的不动产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。销售税费是指销售开发完成后的不动产应由不动产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”)。(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。北京师范大学珠海分校不动产学院开发利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列几点：(1)开发利润是所得税前的；(2)开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润；(3)开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求的相应利润率来测算。北京师范大学珠海分校不动产学院计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即直接成本利润率＝开发利润土地取得成本＋开发成本北京师范大学珠海分校不动产学院1、适用于新开发土地的基本公式新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润＋土地增值收益注意※税费：耕地占有税、新菜地开发建设基金、土地管理费※土地增值收益：政府出让土地除收回成本外，还要使国家的土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。第3节成本法基本公式北京师范大学珠海分校不动产学院2、适用于新建不动产的基本公式新建不动产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润。3、在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧不动产价格＝房地的重新购建价格一建筑物的折旧或者旧不动产价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧北京师范大学珠海分校不动产学院概念重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。把握重新购建价格的概念，还应特别注意下列3点：(1)重新购建价格是估价时点的价格；(2)重新购建价格是客观的价格；(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。第4节重新购建价格北京师范大学珠海分校不动产学院建筑物重新购建价格的求取方式1、重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。2、重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。注意：有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。重置价格通常要比重建价格低。北京师范大学珠海分校不动产学院建筑物重新购建价格的求取方法建筑物的重新购建价格可以采用市场法；成本法求取；也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。（1）单位比较法（单位面积法、单位体积法）；（2）分部分项法；（3）工料测量法；（4）指数调整法。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院概念估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即建筑物折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。第5节建筑物的折旧北京师范大学珠海分校不动产学院建筑物折旧的原因根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类：（1）物质折旧物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从如下4个方面来认识和把握：①自然经过的老化；②正常使用的磨损；③意外破坏的损毁；④延迟维修的损坏残存。北京师范大学珠海分校不动产学院(2)功能折旧功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。北京师范大学珠海分校不动产学院(3)经济折旧经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化等)。北京师范大学珠海分校不动产学院建筑物折旧的求取方法求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、实际观察法法和成新折扣法。（1）年限法年限法又称年龄一寿命法，它将建筑物的重置价格按照一定的方法分摊到其耐用年限内，是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。有关年限的概念1）建筑物的自然寿命和建筑物的经济寿命※建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。北京师范大学珠海分校不动产学院※建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对不动产价值不再有贡献为止的时间，即建筑物预期产生的收益大于其运营费用的持续期。建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物不同地区的经济寿命可能不同。2）建