长租公寓专题研究

易易居企业集团·克⽽而瑞咨询中⼼心2017.072017.07⻓长租公寓专题研究01市场现状与趋势02⻓长租公寓品牌各类模式•开发商模式•⾼高端服务式公寓模式•品牌运营商模式市场现状市场份额：租房是满⾜足“新城市⼈人”居住需求的主要⼿手段，租房⼈人⼝口总量量达1.8亿，全国住房租赁市场规模已超万亿0.30%67.30%8.60%23.80%廉租房和公租房租住私房在现居住地购房其他（宿舍、⼯工地⼯工棚、⽣生产经营场所）2013年年末全国流动⼈人⼝口居住⽅方式超过2/3源于租住私房租房⼈人⼝口预测⽅方法⼀一：2015年年底全国流动⼈人⼝口2.47亿，租房⼈人⼝口约1.66亿，加上常住⼈人⼝口，⽐比如⾼高校毕业⽣生等租房群体，假设有50%租房，则约有0.17亿⼈人⼝口，总计达1.83亿。⽅方法⼆二：第六次⼈人⼝口普查获取285个地级市家庭户租房总⼈人数⽉月1.26亿⼈人，集体户约0.89亿⼈人，参考全国流动⼈人⼝口租房⽐比例例60%，则这部分租房⼈人⼝口约0.53亿，合计1.79亿。本地户籍⼈人⼝口租房需求主要来⾃自落户的⼤大学毕业⽣生2015年年末全国流动⼈人⼝口：2.47亿⼈人城市本地户籍⼈人⼝口租房市场测算：流动⼈人⼝口租房市场测算：全国近5年年普通⾼高校毕业⽣生数合计：0.33亿⼈人⾮非农⼈人⼝口占⽐比：15%，即0.37亿⼈人农业⼈人⼝口占⽐比：85%，即2.10亿⼈人⻓长租公寓主要⾯面向市场：⾮非本地⽣生源且落户于就读城市的租房占⽐比：50%，即0.17亿⼈人⾮非农⼈人⼝口中租房占⽐比：52.3%，即0.19亿⼈人农业⼈人⼝口中租房占⽐比：69.8%，即1.47亿⼈人落户⼤大学⽣生⼈人均租房指出900元/⽉月⾮非农⼈人⼝口⼈人均租房⽀支出900元/⽉月农业⼈人⼝口⼈人均租房⽀支出400元/⽉月⾮非农⼈人⼝口租房市场规模约1800亿/年年⾮非农⼈人⼝口租房是场规模约2100亿/年年农业⼈人⼝口租房市场总规模约7000亿/年年×××===租房市场总规模近11000亿/年年全国住宅租赁市场规模测算：国内外租⾦金金对⽐比：国内多数城市的租⾦金金负担在20-30%的合理理区间，租⾦金金未来涨幅主要看收⼊入提升速度⼤大多数⼆二线城市的租⾦金金/收⼊入⽔水平在20-30%区间国内国外美国租⾦金金负担⽔水平近⼏几年年接近30%欧洲各国租⾦金金负担⽔水平⼀一览⾹香港各类屋宇单位类型占⽐比情况⾹香港平均租⾦金金负担⽔水平在14-16%之间传统租房⻓长租公寓租⾦金金透明度⽹网站标示价格与中介价格不不⼀一致明码标价中介⼿手续费通常为⼀一个⽉月租⾦金金⽆无装修品质装修品质参差不不⻬齐装修⻛风格统⼀一，⼀一般⾼高于市⾯面平均⽔水平⽇日常保洁中介或房东不不负责清洁运营商派专业清洁⼈人员定期打扫家电维修需⾃自⾏行行维修，并⾃自⾏行行⽀支付相关费⽤用，事后与房东协商报销运营商派专⼈人维修，多数情况下费⽤用由运营商负责承担社区概念⽆无集中式⻓长租公寓社区概念较重配套设施⽆无多配备健身房、图书馆、俱乐部等公共服务设施租⾦金金、杂费缴纳租⾦金金与其他各项杂费缴费渠道、⽅方式不不尽相同，操作繁琐统⼀一在运营商APP平台缴费，操作便便捷⻓长租公寓与传统租房的对⽐比：⻓长租公寓较之传统租房优势明显中⾼高端租赁市场规模测算：核⼼心20个城市的中端以上住房租赁市场规模可达年年租⾦金金2500亿元以上，品牌⻓长租公寓市场可观城市北北京上海海⼴广州深圳重庆天津郑州武汉⻓长沙南京常住总⼈人⼝口（万⼈人）2171241513501138301715479571061743824常住户籍⼈人⼝口（万⼈人）1348143484335528661047891788638640常住外来⼈人⼝口（万⼈人）83298250778315050066273105183⾮非农⼈人⼝口⽐比例例（%）62%62%59%32%35%50%34%58%35%60%户籍⾮非农⼈人⼝口（万⼈人）10911299578150991645299562223385外来⾮非农⼈人⼝口（万⼈人）25019621321752132225638110户籍⾮非农⼈人⼝口租房⽐比例例（%）7%7%7%7%5%5%5%5%5%5%外来⾮非农⼈人⼝口租房⽐比例例（%）85%85%70%85%60%60%60%60%60%60%中⾼高端租房总需求（万⼈人）2892571901958111228623385⼈人均租房⾯面积（平⽶米/⼈人）20202020303030303030租⾦金金（元/⽉月/平⽶米）73.366.944.666.72331.429.228.123.335.3年年租⾦金金（亿元）50841320331167126306328108城市成都合肥杭州苏州厦⻔门福州沈沈阳珠海海⼤大连⻄西安常住总⼈人⼝口（万⼈人）14667799021062386750829163698871常住户籍⼈人⼝口（万⼈人）1167682709654207644694107564775常住外来⼈人⼝口（万⼈人）299971934081791061355713496⾮非农⼈人⼝口⽐比例例（%）52%45%43%36%43%37%64%58%56%44%户籍⾮非农⼈人⼝口（万⼈人）60227130123611023844162318340外来⾮非农⼈人⼝口（万⼈人）1547882147563986337642户籍⾮非农⼈人⼝口租房⽐比例例（%）5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%外来⾮非农⼈人⼝口租房⽐比例例（%）60%60%60%60%70%60%60%60%60%60%中⾼高端租房总需求（万⼈人）1236064100453574236142⼈人均租房⾯面积（平⽶米/⼈人）30303030303030303030租⾦金金（元/⽉月/平⽶米）24.921.743.227.639.732.832.93230.422.7年年租⾦金金（亿元）1104710010064428726673420城市终端以上住房租赁市场规模（亿元/年年）2534数据来源：各城市统计局20城市中⾼高端租赁市场规模测算表：未来趋势趋势：租房市场⾯面临消费升级传统租房市场⾯面临痛点《北北京⻘青年年⼈人才住房调查报告》显示，只有26%的⼈人表示租房过程中没有遇到权益受损问题，诟病昀多的是租房信息不不对称（54%）、⿊黑中介骗取中介费（44%）等，企鹅智库《⽹网络租房调查报告》显示，90%以上的被调查者认为租房中介费收费不不合理理。58同城发布的《2016年年上半年年租房市场调查报告》显示，⼀一线城市租客中，90后占⽐比已接近60%，⼆二三线城市已达64%，随着90后占⽐比提升，租客对于居住品质的要求也提⾼高。根据《2015年年中国城市⻘青年年租房现状调查报告》，86.5%调查者表示愿意为租房品质⽀支付更更多的租⾦金金。基于上述背景，⻓长租公寓市场逐渐兴起，主要是基于存量量房的改造升级，并通过提供增值服务以吸引中等偏上收⼊入⽔水平的⻘青年年⽩白领或办公族。⻓长租公寓更更多考虑C端效益，可有效解决租房过程中诸多痛点，更更受⻘青年年⼀一代租客⻘青睐。1租客年年轻化，追求居住品质2品牌⻓长租公寓引领市场改⾰革3业内⼈人⼠士对市场的预判之左晖01租赁是⼤大市场02机构化⽐比例例⽬目前不不⾜足5%，五年年后将⾄至30%03分散式公寓市场更更集中，⽽而集中式公寓市场更更分散04更更注重管控、服务、IT及规模05规模会带来效益，出租率不不⾜足95%的项⽬目会⽐比较惨淡06不不能依靠租赁⾦金金融、免租⾦金金等切⼊入市场07三年年后，⾏行行业将开始⼤大规模并购⾏行行业仍处于抢占市场份额阶段，集中度偏低：⽬目前主流⻓长租公寓品牌中，规模昀⼤大的是⾃自如品牌，拥有20万间⾃自如友家和7栋⾃自如寓，其余规模较⼤大品牌规模在2-3万间，⾏行行业规模集中度偏低，仍处于薄利利抢占市场份额阶段。⻓长租公寓市场逐步⾛走向品牌化、集中化，城市分化成为趋势，资本运作将提速，融资成本降低⽬目前中国⻓长租公寓品牌超过500家：消费⼤大升级背景下，具有更更好居住体验和性价⽐比的连锁品牌⻓长租公寓，⼀一定程度上替代了了传统的租房业态，整个⾏行行业进⼊入快速发展和品牌化时期。多⽅方涌⼊入，加速推动⾏行行业发展：2012年年，⼤大量量“互联⽹网+资本”平台进⼊入⻓长租公寓领域，如You+公寓、优客逸家等；地产服务商和开发商也快速加⼊入竞争格局，中介如链家等、优势在于⼴广⼤大的房源和客源基础，开发商如万科、⾦金金地等，优势在于资⾦金金及装修改造成本。城市分化即将出现，未来聚焦⼀一线和核⼼心⼆二线城市：在2016年年，房价快速上涨⽽而居⺠民收⼊入增速平稳的背景下，刚需购买⼒力力受抑制，租房居住周期被进⼀一步拉⻓长；以房价收⼊入⽐比、25-35岁⼈人⼝口数量量绝对值和2015年年末25-35岁⼈人⼝口未购房⽐比例例计算，上海海、北北京、深圳、⼴广州、天津、武汉、南京、杭州、厦⻔门、济南这10个城市为租房潜⼒力力市场，以此判断购房难度⼤大、年年轻⼈人⼝口多、新增⼟土地供给少的⼀一⼆二线城市将成为租房潜⼒力力市场。资本运作提速，融资成本降低：近两年年，⻓长租公寓受到资本市场追捧，多个优质公寓品牌已获得了了B轮、甚⾄至C轮融资，规模企业的融资成本也从2014年年的18-20%下降到12-15%。01市场现状与趋势02⻓长租公寓品牌各类模式•开发商模式•⾼高端服务式公寓模式•品牌运营商模式⻓长租公寓品牌分类：运营主体模式竞争优势主要品牌房地产开发商以集中式为主资⾦金金优势、集中式获取房源优势、装修改造成本优势万科-泊寓、⻰龙湖·冠寓、旭辉-领寓、⾦金金地-草莓社区、招商蛇⼝口-壹栈、壹间、壹棠，佳兆业-寓享空间等品牌运营商地产服务商集中式和分散式均有分散式获取房源优势、获取客源优势、客户定位更更加精准世联⾏行行-红璞公寓，链家-⾃自如，我爱我家-相寓等其他领域以分散式为主运营灵活，模式新颖You+公寓、优客逸家、⻘青客公寓、魔⽅方公寓、蘑菇公寓等品牌酒店（⾼高端服务式公寓）以集中式为主品质、产品、⾼高端服务雅诗阁、辉盛阁、优帕克等开发商模式开发商模式：开发商进驻⻓长租公寓主要分为⾃自主品牌开发和合作式运营开发商品牌涉及城市现有⻔门店体量量战略略⽬目标万科泊寓涉及上海海、⼴广州、东莞等18个城市约200家50000间2018年年45万间⾦金金地草莓社区、荣尚荟深圳、杭州、武汉、苏州6家荣尚荟：6000间草莓社区：未对外公布2020年年内30000间招商壹栈、壹间、壹棠深圳4家12000间未公开上坤极客上海海2家预估900间未公开旭辉旭派、领寓、柚⽶米国际社区重庆、上海海6家年年内实现20000间5年年20万间德信随寓杭州1家预估300间扩展区域杭州到⻓长三⻆角，体量量⽬目标未公布⻰龙湖冠寓12⽉月在重庆起步5家截⾄至3⽉月，500间3年年内300栋集中式公寓佳兆业寓享空间将布局全国所有⼀一线及主要⼆二线城市--3年年10万间⽯石榴集团熊猫公寓北北京2家⽬目前364间未公开朗诗朗诗寓南京、上海海、杭州等8个城市4家-未公开碧桂园2017年年5⽉月碧桂园上海海区域成⽴立⻓长租公寓管理理部绿地2017年年4⽉月绿地宣布计划全⾯面铺开⻓长租公寓运营型产品，商办物业改⻓长租公寓开发商合作品牌合作⽅方式保利利与优客逸家合作星座主题公寓保利利开发，优客逸家管理理，创新品牌“UOKO”绿城与优客逸家、⼀一呆合作共同注资，物业托管优客逸家景瑞与寓⻅见合作上海海景瑞@way遇道项⽬目1、寓⻅见与客户⾃自愿进⾏行行签约，承担运营2、开发商承担硬装及可变家居成本3、寓⻅见提供柜体、书桌等家具4、提供客户的年年回报率约4%阳光城与寓⻅见合作上海海阳光城MODO项⽬目复地与未来域合作开发商进⾏行行开发，未来域托管⾦金金茂与未来域合作时代与YOU+合作开发商开发，YOU+托管YOU+进⼊入前策阶段，提供开发依据并管理理远洋寓居远洋公馆运营商托管越秀、协信上海海中建东孚雅诗阁服务式公寓⼊入驻项⽬目开发商⾃自主开发公寓品牌列列表：合作式运营公寓品牌列列表：开发