2019武汉美高大桥新区项目定位报告-105P

美高大桥新区项目定位报告城市概况武汉房地产市场概况项目分析定位营销策略目录项目优化建议Chapter武汉城市概况武汉城市概况Chapter1地位与发展城市规划发展契机经济产业交通环境人口与面积武汉位于中国中部，是湖北省省会和政治、经济及文化中心，同时也是长江中游的商贸金融中心，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。得中的地理优势，被不少经济学家誉为“中国经济地理的中心”。交通四通八达，历来有“九省通衢”之称，东去上海、西抵重庆、南下广州、北上京城，距离均在1000公里左右。地位与发展经济产业交通环境人口与面积地位及发展城市规划发展契机地位及发展武汉市面积8466平方公里，三环以内主城区面积684平方公里，2009年武汉常住人口达940万，城区面积和常住人口都排在全国前列。人口与面积经济产业交通环境地位及发展人口与面积城市规划发展契机*武汉是全国铁路主枢纽之一，位于多条铁路交汇处，新开通的武广高铁进一步提升武汉的客运能力。*多条国道及高速公路汇集于武汉。*武汉是华中地区航空中心，有武汉天河机场，武汉航空客运量居全国第9位。*武汉港是我国内河最大的港口之一，货运量居长江内河港口第3位，客运量居首位。交通环境经济产业地位及发展人口与面积交通环境城市规划发展契机经济产业*武汉是华中地区最大的工商业城市，也是国家重点建设的工业城市，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。*现已发展为中国中部地区最大的城市和内外贸商埠和工业、金融、商业、科学、文化教育中心*随着长江沿岸的开放开发，武汉将建设成为集现代化钢铁、汽车、商贸金融和高新技术产业为一体的国际性城市。地位及发展地位及发展人口与面积经济产业城市规划发展契机根据城市圈五个“一体化”的定位，构建以武汉为中心，与周边8城市的“一小时交通圈”，将形成紧密的“一小时经济圈”（武汉一小时经济圈图说）。随着城市圈的扩大发展，武汉在体制机制上与国际市场进行接轨，成为中国总部发展的领军人物。同时随着交通不断的发展，地铁与高铁的加入，对于武汉经济发展有着非常有力巨大的推动性。随着城市圈的扩展，政府交通方面巨大的投入，以及政策的支持，给武汉商业繁荣带来必然性。浓郁的商业氛围，成熟的城市规划，蕴含巨大商机城市规划发展契机地位及发展地位及发展人口与面积城市规划发展契机地位及发展城市规划发展契机完善的城市轨道交通规划，将缓解城市拥堵，节省武汉市民大量通勤时间，积极带动武汉经济的快速发展。Chapter武汉经济发展概况武汉经济发展概况Chapter2人均GDP武汉人民生活概况三大产业结构历年生产总值及增幅社会固定资产投资统计武汉新增企业一、武汉市2019——2009年人均GDP2009年武汉的人均GDP超过6400美元，这意味着武汉人均生产总值达到中等发达国家和地区水平。在固定资产投资方面连续两年增幅达到30%以上，且2019年上半年全市固定资产投资同比增幅达27%，达到2009年全年投资总额的53%，说明武汉市正处于一个高速的经济发展阶段。二、社会固定资产投资统计数据来源：武汉统计局网站近几年武汉市国民经济保持15%以上的速度快速增长，据初步统计武汉2009年GDP达4620亿元，接近全省4成，副省级城市列第五。三、武汉历年生产总值及增幅1882.2416.032238.2318.912590.7515.573141.921.273960.0826.04GDP（亿元）增幅％数据来源：武汉统计局网站四、武汉三大产业结构武汉市三大产业结构大体稳定，第一产业有所下降，第二产业呈上升趋势，第二产业的提升推动第三产业的发展。表明城市工商业经济发展稳定，城镇正逐步向城市化迈进。数据来源：武汉统计局网站五、武汉市人民生活概况武汉居民的月收入和消费支出稳步上升，武汉整体经济水平上升，居民消费能力提升，可以有力的带动武汉市商业发展。居民月消费支出020040060080010001200消费支出（元）消费支出604.28649.39686.21765.17883.33952.75201920192019201920192019城市居民月人均可支配收入1532元，比上年增长10%人均月消费支出952.75元，增长7.9%797904.1410301196.41392.71532城市居民月可支配收入0500100015002000201920192019201920192009城市居民月可支配收入（元）武汉市人民消费概况居民家庭八大类消费性支出呈“六升二降”态势，其中：食品所占比重最大达42.69％，增幅为11.77％，其次是衣着消费，占比重达12.3％，增幅为8.5％；居民饮食娱乐消费倾向性较强。医疗保健服务呈现出强劲增幅。用品及服务信娱乐服务和服务11.778.5-1.6310.3934.0113.49-12.4916.06-20-10010203040食品衣着居住家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯教育文化娱乐服务杂项商品和服务%增幅武汉居民消费结构42.6910.839.636.688.11109.582.48食品衣着居住家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯教育文化娱乐服务杂项商品和服务消费性支出比例表明武汉居民对生活品质的追求随着经济水平的提高而逐步提高，也意味着将来对商业服务的需求和要求也越来越高。据统计局数据显示：武汉全市2019年末批发企业、零售企业、星级住宿企业、餐饮业相比07年增幅分别为：57.2%、73.9%、21.4%、139.8%，限额以上工业企业增长近40%。2009年末新增企业2.16万户、个体工商户7.04万户。说明武汉市工商业发展迅猛，经济活动十足。六、2009年武汉新增企业小结武汉整体经济发展稳健。武汉市工商业发展迅猛，工商业发展迅猛，城镇化向城市化稳步发展。8+1城市规划利好，城市范围扩大增容，将积极带动武汉工商业的发展，巩固并提升武汉市在华中地区的商业核心地位。轨道交通的规划建设将积极带动武汉经济的全面发展。武汉市人均收入稳步提高，可支配收入的增加，会促使商业场景整体进步与商业格局变化。Chapter武汉房地产市场分析武汉房地产市场分析Chapter3政策解析商业市场分析写字楼市场分析住宅供应及成交分析土地成交分析2009-02-102009-05-212009-05-252009-05-272009-10-162009-12-92009-12-142009-12-172019-1-102019-3-182019-4-142019-4-18金融政策税收政策行政手段国务院宣布保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例20%其它30%。国务院总局制定《土地增值税清算管理规程》加强房地产开发企业的土地增值管理。国务院将个人住房转让营业税免征时限由2的恢复到5年，遏制炒房现象。四大国有商业银行房贷政策购房者可享受住房贷款七折优惠。发改委拟研究开征物业税。住建部发布可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。国务院发布“国四条”以遏制部分城市房价过快上涨势头。五部委将开发商拿地的首付比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。国务院规定二套房贷款首付比例不得低于40%。国务院强令除16家以房地产为主业的央企外，78户不以房地产为主的央企进行重组。国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，另外，对购买首套住房且套型面积在90平米以上的家庭，贷款首会比例不得低于30%。国务院发布可根据风险状况，暂停发房购买第三配套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。房地产相关政策经09年上半年的宽松政策后，09年下半年至今多为从紧住房政策，抑制住房市场的过热，打压住宅投机炒作行为。预计持续时间及执行力度较08年将会有过之而无不及。将给武汉住宅市场产生巨大的销售压力。2019-6-30武房规（2019）2号。关于加强房地产市场监管，完善商品房预售管理工作的通知。一、政策解析政策解析政策解析政策解析除08年市场环境恶劣导致大量流标外，其他各年度挂牌土地基本全数成交，表明武汉的房地产市场环境良好。09年武汉市土地市场首次将几个近远郊区的土地统一挂牌出让，土地供应量超过07年，2019年土地供应量第一季度就达到1052万方，且成交率100%，市场竞争强劲。二、武汉近年土地成交情况武汉近年土地成交情况2009年1-7月及2019年1-7月土地成交宗数成交面积对比：2009年1-7月及2019年1-7月最高楼面地价对比：2019年同比2009年1-7月，土地市场无论是从成交宗数、成交总面积还是单宗土地成交楼面地价来看，均有较大增幅，一方面与2009年市场乐观发展商手头资金充裕有关，另一方面，新政过后，房价降幅有限也是发展商对市场仍然抱乐观态度的原因之一。2009－2019年上半年武汉住宅新增供应2019年1-6月，武汉商品住宅累计新增供应面积611.31万平方米，已经超过了去年。并在4月和6月形成两个上市高峰，这两个月的新增供应面积都超过了150万方，创下了2019年以来单月供应面积的新高。全年的供应总量，同比增长219.99%。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统三、武汉新近供应及成交分析在09年市场的刺激下，去年年底开工项目于今年二季度起陆续开始上升，连续两月市场供应量过百万方。根据土地成交情况，预计10年月均新增供应量在100万方左右。政策调控效果初见成效，但在两个月左右的沉寂后，市场成交开始出现回暖，价格依然保持微弱上行趋势，有的区域为平稳前行，但成交量开始回升。住宅市场竞争加剧，销售压力逐步加大。成交面积武汉商品住宅成交量走势图武汉新近供应及成交分析从上图可获知，近一年来武汉的房价始终保持上行趋势，即使在楼市新政频频调控的基础上，依然只是出现量跌价未跌的势头。武汉09-10年6月住宅市场统计表近一年来市场成交分析2019年8月第四周全市主城区在售楼盘344个，成交均价6603.32元/平方米，较前一周价格水平下跌7.09元/平方米，楼市价格跌幅0.11%，与去年同期相比增幅12.41%。本周主城区销售套数1036套，较前一周增加418套，增幅67.64%，平均每天销量为148套;与去年同期相比减少54.9%。8月市场成交分析数据来自亿房网武汉主城区商品住宅成交情况武汉远城区在售楼盘208个，成交均价3676.92元/平方米，较前一周价格水平下降13.13元/平方米，楼市价格降幅0.36%。本周远城区销售套数325套，较前一周增加37套，增幅12.85%，平均每天销量为46套。8月市场成交分析数据来自亿房网武汉远城区住宅成交情况中心区指武昌、汉口、汉阳中心区;远城区指武汉市二环线以外区域；价格整体走势平稳，没有大幅的波动。8月市场成交分析数据来自亿房网远城区与中心城区成交均价比较图从成交均价来看，有些片区有微幅的下调，但比例并不大，成交量却有明显的上长，尤其是武昌中心区的表现比较亮眼。8月市场成交分析数据来自亿房网主城区十大片区商品住宅均价比较图主城区十大片区商品住宅销售量比较图本周主城区楼盘成交均价主要集中在8000元/平方米以上，占到了整体成交量的44.02%，较上周增加10.20%;其次是6000-8000元/平方米，占总成交量28.86%，较上周减少2.85%;5000-6000元/平方米，占总成交量的15.93%，较上周减少5.92%;4000-5000元/平方米，占总成交量的8.88%，较上周减少1.80%;4000元/平方米以下，占总成交量2.32%，较上周增加0.37%8月市场成交分析数据来自亿房网主城区不同价格区间商品住宅销售情况主城区不同面积商品住宅销售情况本周商品住宅成交的户型面积主要集中在90-120平方米户型，占到了整体成交量41.31%，较上周增加2.96%;90平方米以下户型占到28.57%，较上周减少1.85%;120-140平方米中大户型成交量占到总量的19.79