2019广州市中惠·南沙项目定位报告-110P-共111页

二级市场策划品控中心二零壹零年拾贰月中惠.南沙项目定位报告根据市场供需，未来产品、客群如何走向？31南沙市场在售项目卖什么？2同等竞争环境下，本项目凭什么脱颖而出？4本项目将以何种形象切入市场？规划建议及经济收益预测5将要了解及解决的主要问题【南沙在售项目分析】PART1目前南沙片区在售项目：逸涛城、海力花园、龙光棕榈水岸、南沙奥园、奥园海景城、碧桂园豪庭、时代南湾和观海美寓、南沙珠江湾等项目。下面，我们针对片区销售速度较快，具有代表性的项目进行深入分析。南沙滨海花园南沙奥园南沙境界海力花园广晟海韵兰庭万科府前一号潜在将售旧盘奥园海景城珠光南沙御景碧桂园豪庭时代南湾龙光棕榈水岸逸涛城南沙珠江湾富港观海美寓本项目新推项目售罄项目南沙碧桂园富港优山美地星河丹堤一、南沙片区在售项目分布龙光.棕榈水岸地理位置：广州市南沙区金蕉大道西（新区政府南侧），与本项目地块相邻。基本情况：总建筑面积约27万㎡，分南北两地块开发，北地块为21栋围合而成的洋房区，南地块以230-300㎡左右的联排别墅为主+沿马路附带小部分洋房。推货情况：北地块洋房共1084套，自2019年6月份至今已推出696套货量。产品区间：70-138㎡的2-4房单位销售价格：7500元/平米（毛坯）二、典型项目分析定位中高端，地铁口、区府旁升值潜力巨大的中等规模社区地段优势位于南沙CBD中心，毗邻蕉门地铁站、南沙区政府、市政公园景观资源南沙政府重点打造的绿色生态滨海大道，原生态河流——蕉门河。号70-120平米紧凑实用型户型，低总价，低置业门槛。产品优势棕榈水岸在目前南沙在售项目中地段优势最为明显，升值潜力大，但景观优势和规模效应不明显。时代南湾地理位置：南沙区港前大道北（南沙高尔夫旁）。基本情况：占地面积33万㎡，总建筑面积约51万㎡，将分三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独立别墅，既望山望湖，又瞰海。在售产品以125-168㎡阔绰型3-4房为主。推货情况：首期推出1-3栋高层洋房，共560套，已售500套，销售率为89%。产品区间：96-168㎡的2-4房单位销售价格：9500（带3000元/平米豪华装修）现阶段，南沙片区项目定位最高端的标准！高端定位的支撑点是什么？高端配套云集：南沙游艇会、高尔夫球场、六星级豪华酒店南沙首个带3000元/平米的豪华装修标准时代南沙，地段优势虽不明显，但景观资源、周边高端配套具有极大的优势。在产品的定位上——以阔绰舒适型产品为主地理位置：南沙区环市大道漾滨路。基本情况：占地55万㎡，总建筑面积达到146万㎡，居住建筑布局主要采用行列式，保证每一户都南北朝向和有良好的通风采光，充分利用土地资源。住宅的高度由南向北逐渐递增，最大程度的引入滨海景观。在售产品情况。推货情况：珠江湾总货量4100套，首期400套，其中首批推出300套，12月18日开盘当天已售170套，销售率56.67%。产品区间：127-160㎡的3-4房单位销售价格：8000元/平米（带2000元/平米装修）珠江湾市场上形象，定位为中高端大型园林社区珠江湾卖什么？规模景观地铁自身配套五星级酒店、国际商务写字楼、饮食娱乐城等完善的商务配套。风情商业街、国际双语幼儿园等珠江湾，虽具规模优势但其在景观资源上不及时代南湾，在地段优势上不及棕榈水岸，因此，该项目在定位上走差异化路线，提出了“靠海最近的生活”，向市场客户贩卖一种滨海生活方式。鉴于南沙珠江湾景观优势和地段优势不明显，但社区规模大，主打卖点为规模优势和完善的社区配套，所以项目以打造滨海生活模式的概念，营造一种闲适的生活氛围，与南沙片区其他项目形成差异化，同时凭借开发商珠江地产的品牌效应，吸引广州投资度假型客户。为契合整个项目宽享闲适滨海生活的主题，住宅产品定位为中大户型的高层洋房。首期在售产品以127-140㎡舒适型3-4房为主。地理位置：进港大道金州商业街旁。基本情况：占地3.5万㎡，总建筑面积10.4万㎡，分两期开发，产品为18层高的80-130m²的2-3房单位。推货情况：2019年上半年推售。产品区间：以80-120㎡的2-3房单位为主力。销售价格：未定广晟.海韵兰庭海韵兰庭定位为中端自住型居住社区海韵兰庭卖什么？完善、便利的生活配套是该项目最大的核心卖点，但由于项目规模相对较小，外部景观资源尤为缺乏。三、典型项目分析小结周边配套规模性价比卖地段海景社区配套生活方式在售项目核心卖点整合景观资源、地段、配套是各在售项目吸引客户的主力核心卖点。优势市场定位产品定位具有规模优势及丰富景观资源的高端定位度假投资型大户型产品为主+别墅产品有景观资源且拥有丰富自身配套的中高端定位改善型为主、度假投资型为辅中等面积户型产品地段优势凸显中高端定位投资自住两相宜的中小户型产品景观资源欠缺，地段优势不明显的中端定位性价比高的自住型紧凑实用型产品面临众多的竞争楼盘，本项目将如何定位以此区别于市场上其他项目，并形成自身核心竞争力？PART2【项目分析】一、项目地块现状分析周边生活配套暂时缺乏（满足日常生活购物均有一定的难度）；地块北面临进港大道，受到车辆噪音干扰及灰尘大影响；南地块上有大量的荒芜厂房，影响拆迁周期；周边区域虽有开发但目前居住人口稀疏，生活氛围不浓郁；地块紧邻蕉门地铁站，步行三分钟即可到达，交通便利；地块东面临蕉门河绿色生态栈道，景观资源丰富，视野开阔；与南沙区政府隔路相望，为地块行政、商业地段奠定基础；地块周边在售、在开发项目众多，片区未来居住人群聚集，生活氛围浓郁；地块地势平整，缩短工程开发周期。南沙区政府优势：劣势：地块特征：优势明显大于劣势！地段优势明显BECDA步行3分钟地铁口东望蕉门河与南沙区府一路之隔座落于南沙CBD新城中心毗邻南沙主要交通干道进港大道项目地段优势凸显，无论是从未来片区居住生活的便利性或是投资客户对片区未来升值潜力，均具有较强的吸引力。二、项目价值卖点因此，结合地块特性及在售楼盘特征我们项目定位为千亿社区生活配套以中小户型为主投资自住两相宜南沙CBD商务核心毗邻蕉门地铁站自住兼投资的精品社区三、项目定位方向PART3【产品定位】一、洋房篇（一）、产品定位项目名称开盘时间主力户型面积段比例总套数已售套数消化比例销售价格龙光棕榈水岸2019.6.192房70-79㎡38%26425597%毛坯均价7500元/㎡3房91-127㎡62%43235281%小计69660787%逸涛城2019.10.12房76-102㎡20%725779%毛坯均价为5600元/㎡，折后价5445元/㎡3房95-110㎡20%725171%3+1户型140㎡54%1948644%复式150-232㎡6%22836%小计36020256%碧桂园豪庭2019.10.122房79-84㎡33%645992%7300-7800元/㎡（约1000元/㎡装修）3房98-130㎡67%12811590%小计19217491%时代南湾2019.10.12房96㎡30%17015792%折后价约为9508元/㎡（带3000元/㎡豪华装修）3房125-148㎡50%28023785%4房168㎡20%1109284%小计56048687%富港观海美寓2019.9.242房83－85㎡33%604168%毛坯均价6100元/㎡3房101－114㎡67%1204437%小计1808547%一、产品供应情况1、在售楼盘项目名称开盘时间主力户型面积段比例总套数已售套数消化比例销售价格奥园海景城2019.9.42房92-96㎡21%3636100%折后毛坯均价为6500元/㎡3房127－139㎡69%1169380%4房176㎡10%161488%小计16814385%珠光南沙御景2019.8.183房109－135㎡79%37424164%签约均价为5908元/㎡5房143㎡21%1022625%小计47626756%海力花园2019.121房46-49㎡16.33%969094%4157-6362元/㎡2房58-89㎡21.60%18718299%小3房72-118㎡32.92%26625897%大3房130-165㎡11.76%959298%4房151-159㎡12.24%1127479%复式166-321㎡5.44%522775%小计80872389%南沙珠江湾2019.12.183房137-152㎡34%13611930%均价8000元/㎡带2000元/㎡装修小3房127㎡16%644房137-160㎡50%2005113%小计100%首期共400套首批推250套17043%户型面积区间总套数户型配比1房46-49㎡962.50%2房58-102㎡85322.21%小3房91-130㎡145637.92%大3房130-165㎡62716.33%3+1户型140㎡1945.05%4房168-176㎡43811.41%5房143㎡1022.66%复式150-321㎡741.93%合计——3840100.00%以紧凑实用型60-130平米左右的二房、三房单位是市场供应主力户型区间。2、潜在供应楼盘产品配比情况项目名称总建筑面积（㎡）开盘时间发展商货量产品配比户型面积段配比广晟海韵兰庭约10万㎡将于2019年下半年推出广晟10001房50㎡10%2房80-90㎡50%3房100-120㎡30%5房150㎡5%复式180-200㎡5%府前一号27万㎡2019年上半年万科16002房70㎡15%小3房90㎡50%4房120-140㎡35%星河丹堤36万㎡2019年星河地产约1600独墅350-450㎡3%联排250-330㎡13.5%叠拼230-250㎡15%二房80-90㎡20%三房120-130㎡15%四房140-180㎡20%空中别墅200-250㎡13.5%未来供应体量较大，具有良好景观资源的项目在产品规划以上高端定位的大户型为主力，如紧邻黄山鲁星河丹堤，而景观欠缺乏但地段较好的地块在产品规划上以中等户型为主，如府前一号。数据截止于2019年12月18日，数据来源政府公示网：阳光家缘二、在售楼盘产品销售速度评估户型面积区间总套数销售套数剩余套数走货速度评估1房46-49㎡9690693.75%2房58-102㎡8537876692.26%小3房91-130㎡1456110934776.17%大3房130-165㎡6277155611.32%3+1户型140㎡1948610844.33%4房168-176㎡43823120752.74%5房143㎡102267625.49%复式150-321㎡74353947.30%合计——38402435140563.41%两房及三房是当前区域市场的主力需求户型，消化速度相对较快；总价控制在80万以内的紧凑型产品销售速度快，超过100万以上总价销售压力较大，速度放缓。走货速度评估93.75%92.26%76.17%11.32%50.16%25.49%47.30%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%1房46-49㎡2房58-102㎡小3房91-130㎡大3房130-165㎡4房140-176㎡5房143㎡复式150-321㎡30-32万35-57万68-101万102-162万78-160万84万84-180万第三部分市场特征分析汇总总价特征销售价格特征销售特征产品特征•60-130平米紧凑实用型产品是南沙现阶段市场供需主力。也是未来供应量的主力。•二房、三房户型销售速度明显快于大户型（四房及以上），总价高的单位受置业门槛高因素的影响去货速度较慢。•南沙楼价在今年飙升幅度较大，其次以带精装修交楼标准作为营销噱头，将南沙整个片区楼价拉升到一个高点，最高洋房价可到万字边缘。•该区域对购房总价接受度比较敏感，总价70万以内销售速度最快，•70-100万速度放缓，超过100万以上仅靠南沙当地区域客户压力较大。三、市场产品供需分析小结南沙市场产品供求特征：70-120平米紧凑型实用二、三房单位