新编文档-2019泰禾集团北京朝阳孙河地产的项目定位的报告-精品文档

WORLDUNION本报告是严格保密的。产品打造建议九章别墅远洋LAVIE小区篇选取区域内标杆项目分析借鉴在社区打造、外围等方面与区域整体气质相符项目位置朝阳区东苇路3号物业类别独栋别墅占地面积86500平米建筑面积100000平米主力户型500-800平米建筑风格待定装修情况毛坯总套数81户开盘时间预计2019年初开发商北京诚通华亿房地产有限公司京平高速蟹岛度假村爱心动物园金河湾商务会所航空俱乐部国门医院京华学校星火学校京西学校地坛医院国家会计学校埃力生商厦九章别墅机场高速纯独栋社区，周边高端配套齐全待售房源全部为独栋别墅产品风格：新中式创新风格，院落之间共用一个墙体，2-3栋连在一起，是其项目一大亮点之一。主力户型面积为：500-800平米建筑设计：采取前2后3的建筑形式入户方向为2层建筑花园方向为3层建筑部分房屋有地下层层高：花园层层高4.5米入户层层高4.5米卧室层层高3.6米。九章别墅交通便利，产品风格和产品形式独具特色规划设计：区位交通：区位：九章别墅项目位于首都北京朝阳区，紧邻机场高速，位于机场高速东苇路（原苇沟）出口南侧。交通：距离三元桥9公里、距离首都机场7公里、10分钟即可到达城市核心的黄金地块，交通条件十分便利。九章别墅共用折墙的类独栋直观感受为独栋意向；折墙、院墙及院门形成绝对隐私，营造静谧深宅大院的意境“独立、隐逸”，八十一栋，藏于四百亩原生林之间，既有天然屏障的无形遮护，折墙、院墙与院门也形成了绝对私隐。庭院设计中，九章打破了别墅的传统对称原则，将前院、侧院、后院形成自然层叠的格院，给人以更舒缓的融合感。不同于西方园林突出建筑主体的方式，九章更讲究借景，交相辉映，真正将“界之所及于园”应用于设计中。建筑的檐口采用砖、石、铜糅合而成，铜板、石材层、砖斗拱、雕花内嵌组合；露台，玻璃护栏、瓷艺扶手、琉璃点缀。外墙主材之一红砖，手工拉坯陶土砖。采用十余皮红砖循环双向反挑，独创“砖斗拱”之形；外墙主材之二石材，取材于沉积岩，整体外墙采用开放式干挂体系；外墙主材之三复合蜂窝铜板，该材料为铜板、蜂窝铝板、不锈钢板的复合体，用以解决冷金属加工过程中出现的不平整现象，以及增强外装饰墙体的刚度。九章在别墅空间设计上不追求一味求大、过分夸张，摒弃过度所带来的冰冷和不舒适。建筑精髓：九章别墅采用高端材质，注重建筑细节，提高了别墅的品质，打造市场差异化产品九章别墅户型面积较大，赠送空间较多待售产品：最小户型770平米（产权面积505平米）。售价：4000万/栋起（产权面积单价：7.9万元/平米；全面积单价：5.2万元/平米）地下室：半地下室，酒窖、健身等功能空间算产权，设备用房及车库不算；交房标准：毛坯，院子精装；赠送：车库、阁楼、露台；建筑风格为红砖、石材两种风格。建筑设计：九章别墅产品亮点：产品类型独栋建筑风格新中式创新风格产品结构前2后3，入户方向为2层建筑，花园方向为3层建筑；花园层至卧室层层高依次为4.5m/4.5m/3.6m立面打造干挂石材等多元复合型材料组合；檐口、栏杆等细节考究，别墅感强烈尺寸特征户型面积适中，舒适为主；面宽16.1m，进深15.2m，比例大于1庭院设计2-3栋一组，利用墙体区隔院落，避免对视，增强私密性；前院、侧院、后院形成自然层叠，形成楼栋四界景观；折墙、院墙与院门围合，私密性好交房标准毛坯，院子精装赠送情况车库、阁楼、露台区位所属版块中央别墅区距城市核心车程25分钟配套中央别墅区成熟生活配套规划总占地131万总建面32万物业类型独栋、双拼容积率0.6绿化率30%开发分期共分5期开发，当前在售第2期远洋·LAVIE中央别墅区内中等体量纯别墅社区，共分五期开发交通条件：项目位于朝阳区首都机场高速苇沟出口；距离中央别墅区车程10分钟；距离东北三环（三元桥）14公里，车程15分钟；距离首都国际机场11公里，车程15分钟。远洋·LAVIE城市属性强烈：紧临机场高速，十五分钟生活圈覆盖中央别墅区、燕莎商圈、首都机场，便捷享受城市生活配套远洋LAVIE首都机场苇沟桥出口远洋·LAVIE目前已推出前两期，主要为独栋和双拼产品远洋·LAVIE2019年10月入市以来，已成交57套，其中独栋34套，成交均价65788万元/平米；双拼23套，成交均价48835万元/平米；量价表现超越市场平台建筑用材：外立面干挂石材/德国GUTMANN68门窗系统/紫铜包木入户门，德国纯手工定制/特立陶瓦建筑风格：意、法、英新古典式风格园林设计：北京易景道景观设计工程有限公司园林风格：欧洲序列情境园林，细节丰富功能分区：随坡地起伏形成四组湖景园林面积：15万平米人工湖、30多万平米集中绿地、平均1000-2000平米的庭院面积树种：3000株原生乔木远洋·LAVIE临湖岛屿式组团设计和前二后三坡地设计，别墅低密氛围浓厚，欧式序列情境园林，突显别墅品质和仪式感临湖岛屿式组团设计，各岛屿相距20米以上，独立成景，户户临水。前二后三坡地设计，一期楼体组团内间距约7-14米，组团间距可达17-21米。远洋·LAVIE高科技领先智能安保系统确保别墅的安全性和私密性远洋·LAVIE的五项世界领先智能安保系统：360度环绕监控系统，可调控模式全监测安防。户内采用幕帘探测报警器，并配合烟感，燃气，一氧化碳探测器，手动报警按钮，通过智能家居及火灾报警系统实现实时监控报警，以实现了真正的360度实时全景监控；HONEYWELL智能家居系统，点亮智慧生活。集安放功能、远程控制功能、对讲功能、数字化GPS等功能，以智能引领生活，以科技倡导未来；车行智能电控系统，蓝牙车辆识别。意大利道闸，配合蓝牙对卡基数，在15米距离内均可通过无限车标、标签识别仪、网控中心流水完成车辆识别；德国BIFAR门禁系统，24小时把守门窗。德国BIFAR门禁系统，帘幕式探测报警器，为每扇门窗配备24小时警卫，进行建筑外围监控；自动报警消防系统，信息传送时间差保持1秒以内。火警侦报系统，在主要功能房间设烟感、CO探测器、燃气探测器等安全控制设备，信息传送时间差保持1秒以内，保证安全系统反应时间。布莱姆宫地下1F布莱姆宫首层1F布莱姆宫2FE1建筑面积：999.62㎡，地上建面：635.69㎡，花园层建筑面积为：364.03㎡首层13米的中庭与起居室双挑空设计，别墅符号强，强化空间感、增加仪式感，视觉冲击强；设室内电梯，便利度高；地下一层，层高3.6米，室内双车位、泳池、收藏室、游戏室、影音室等休闲空间丰富；地上首层，层高4.2米，早餐室与中西厨餐厅一体化，整洁、便利；二层，层高3.3米，双主卧设计，步入式衣帽间，落地窗，舒适度高。远洋·LAVIE功能空间丰富、舒适度高，私密性强，通高中庭冲击力较大远洋·LAVIE纯独栋社区/风格意蕴感强烈/精选建筑材质项目亮点：产品类型独栋建筑风格意、法、英欧式风格产品结构负一至二层层高依次为3.6m/4.2m/3.3m；首层13米的中庭与起居室双挑空设计立面打造干挂石材；高端门窗系统、品质入户门、陶瓦等细节打造别墅符号尺寸特征户型较大，功能空间丰富；面宽16.2m，进深19.8m，比例约0.8庭院设计坡地景观富于变化；户户亲水，私密感强智能系统五重智能安保系统交房标准毛坯借鉴点九章别墅远洋LAVIE客户需求启示产品类型独栋独栋——容积率限制，建议联排建筑风格新中式创新风格意、法、英欧式风格表现大气、尊贵感，无特有风格要求，但不喜度假风经典风格＋保持纯粹性产品结构前2后3，入户方向为2层建筑，花园方向为3层建筑；花园层至卧室层层高依次为4.5m/4.5m/3.6m负一至二层层高依次为3.6m/4.2m/3.3m；首层13米的中庭与起居室双挑空设计功能空间合理入户层层高稍高，仪式感强；地下室、露台、花园、挑空等别墅符号具备立面打造干挂石材等多元复合型材料组合；檐口、栏杆等细节考究，别墅感强烈干挂石材；高端门窗系统、品质入户门、陶瓦等细节打造别墅符号石材为最佳选择干挂石材+细节考究智能系统——五重智能安保系统注重安防以及私密性智能安保系统尺寸特征户型面积适中，舒适为主；面宽16.1m，进深15.2m，比例大于1户型较大，功能空间丰富；面宽16.2m，进深19.8m，比例约0.8大面宽，高舒适度园林设计2-3栋一组，利用墙体区隔；前院、侧院、后院形成自然层叠，形成楼栋四界景观；折墙、院墙与院门围合，私密性好坡地景观富于变化；户户亲水，私密感强；成树移植成树移植/大面积绿化/水系环绕/空间设计感/保证私密性大面积绿化/水景/多成树交房标准毛坯，院子精装毛坯室内毛坯，庭院可精装毛坯交房/庭院精装远洋天著亿城燕西华府户型篇选取市场上标杆联排产品分析借鉴京基鹭府【户型鉴赏】地下车库直接入户，空间尺度适度，功能齐全，别墅感强地下一层首层二层三层客厅层高4.85米内庭院家庭起居室远洋·天著一期联排户型分析：空间丰富，别墅感强，卧室全南向，地下一层高7米，变相赠送一层面积错层建筑形式六/七联排户型B户型，地上3层，地下1层建筑面积377－391平米地上面积约300平米赠送面积——一层功能客厅、老人房、餐厅、厨房、中庭二（三）层功能2套卧+独立主人房地下一层车库、储藏间、多功能区面宽8.2米进深17.6米户型面积377－391平米卧室数量（不含工人房）3私家电梯有装修状况毛坯户型亮点私家电梯，内庭院、地下一层7米挑高，业主可自由设计【户型鉴赏】地下车库直接入户，空间尺度适度，功能齐全，别墅感强地下二层首层二层三层H户型：312㎡地上三层，地下一层（层高7米，可改成两层）内庭院南院偷面积远洋·天著二期联排户型分析：赠送一层地下面积，利用内庭院增加采光、偷面积，顶层送超大露台，性价比较高地下一层（业主自建）偷面积露台本层全部赠送建筑形式六/七联排户型H户型，地上3层，地下1层建筑面积312平米地上面积——赠送面积——一层功能客厅、餐厅、厨房、中庭二（三）层功能2套卧地下一层车库、储藏间、休息区、储藏室面宽6.5米进深15.6米户型面积312平米卧室数量（不含工人房）2-3私家电梯有装修状况毛坯户型亮点赠送面积较大：二层、三层均可偷面积亿城·燕西华府私家电梯，地下车库直接入户，内庭院解决联排采光问题；二、三层均赠送露台建筑形式六联排户型地上3层，地下1层建筑面积364平米地上面积271平米赠送面积庭院，100-400平米一层功能客厅、活动室、餐厅、厨房、中庭二（三）层功能2套卧+独立主人房地下一层93平米，活动室，保姆间，车库面宽6.6米进深18.6米户型面积364平米卧室数量（不含工人房）4私家电梯有装修状况精装庭院户型亮点私家电梯，内庭院地下一层地上一层地上二层地上三层京基鹭府挑空、错层等设计增加别墅符号感；露台、地下二层赠送提升附加值；私家电梯增强舒适度户型编号乔治公馆建筑形式联排别墅户型地上3层，地下2层建筑面积498平米产权面积398平米地上面积347.51平米赠送面积露台34.3平米地下100平米一层功能门厅、客厅、餐厅、中西厨、卫生间二（三）层功能卧室（4个套间）、露台地下一层按摩室、娱乐室、家庭厅、棋牌室、卫生间、佣人房面宽7.5米进深15.5米层高3.5－4.2米卧室数量（不含工人房）4私家电梯有赠送面积100平米左右地下二层+70-90平米花园、露台装修状况毛坯户型亮点餐厅挑空、室内错层、私家电梯地下一层地下二层地上一层地上二层地上三层餐厅挑空私家电梯室内错层借鉴点参照标准客户需求本项目启示面宽小联排面宽在6.5-7米功能空间合理，建面300-400平米保证平台标准，尽量大面宽大联排面宽不低于10米进深15-18米层高不低于3.5米3.5米左右不用超过4米，强调客厅挑空保证3.5-4米层高，客厅挑空车库不低于2个至少2个车位，地上另需1个临时车位，出行动线简明。另希望单个车位宽在4米以上，适合豪车停放至少2个车位，并考虑大车停放卧室数量（不含工人房）至少3个比常住人口多一至两个房间3-4个卧室尽量全卧套设计常住卧室南向；儿童活动空间面积要有保证；套间内男女主人活动区域分开设计，要有细节侧重，提升舒适度大面