万科建筑专业设计优化要点2015.8.27

2015•万科建筑专业设计优化要点2015-08-27dichanMBA建筑专业做为龙头专业在成本控制所占权重也比较大，在方案阶段就介入成本控制的理念，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。施工图阶段选用好的经济的工程做法，选用经济型材料等方面可以极大降低成本。图纸出完后加入图审优化步骤，可进一步控制成本。总之在建筑设计阶段应加强全过程控制，在不影响品质前提下从各个方面，各个角度节约成本。一、方案设计阶段优化方案设计阶段优化1、选择好的设计团队，深入理解规范内涵，全面理解规范，避免对规范了解不全面而造成的不必要浪费。2、确定建筑方案时，要尽可能从结构方面考虑建造成本，尽可能减少建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不宜选择不规则的建筑方案。3、单体及户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体型过分复杂的单体；高层条式住宅的体形系数一般不超过0.35，高层点式住宅的体形系数一般不超过0.40，符合产品定位要求。二、地下公共部位设计优化二、地下公共部位设计优化1、地下车库设计时首先进行停车区布置，设计时应安排车道两边停车，允许少量单边停车，避免车道边无停车位；不应设计双层地下车库，如果一层地下车库车位不能满足规划指标要求，可以加大车库层高，设计双层机械停车库；推迟机械车位配置时间：待入住率大于40%后再配置，以减少资金投入；设备用房及楼梯宜集中布置在角落；独立式地下单层车库(非人防地下车库)的单车面积宜控制在30~35㎡以内。2、地下车库净高设计标准中低档为2.3米；高档为2.5米。3、地下车库通道宽度按照6米设计。4、人防工程要平战结合，兼顾平时作为汽车库使用，并且尽可能提高利用率。规划设计时，尽可能推迟人防工程建设时间，考虑尽量推后建设。5、地下室建筑方案设计时，尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质。剪刀梯与防火分区关系示意图：6、中低档楼盘地下室下沉式庭院进深一般不少于3米。高档楼盘地下室下沉式庭院进深一般不少于3.5米。别墅项目不小于4米。负一层窗采光井进深为1-1.2米，并且做好防雨、排水措施。三、地上公共部位设计优化、地上公共部位设计优化1、在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适的层高；层高每增加0.1m造价增加该层造价的3~5%。首层、标准层、首层单元大堂的层高标准：2、提高产品附加值，花小钱博大钱：建筑室内外高差900；地下负二层标高与地下车库基本平齐；负一层与一层连起来设计复式住宅户型。保证一层正负零高于景观覆土标高500-800。同时负一层可以通过采光井开窗，享受阳光，提高地下一层品质。3、若当地政府规定允许，可先设计成挑空大堂，验收结束后再封堵装修，避免计入公摊，避免算容积率。地下大堂的面积减少5平方米，控制成本。4、单体得房率：提高产品得房率，减少浪费空间，控制成本。具体详细下表，当设计有创意，并有新卖点的房型，得房率可适当放开。5、公共走道宽度设计标准1.3米，尽量减少公摊面积。规范进户门规格：宽度1.1米以下门高为2.2米；1.2米以上的门高为2.4米；同一单元进户门要统一高度。6、目标售价中低档楼盘取消大电梯，降低成本。高档楼盘一单元两户的大平层，并且电梯直接到户的户型，两部电梯可以都为大电梯；多层洋房设置无机房电梯。7、对于顶层做复式的住宅，电梯达到复式一层即可，不需要到达复式二层，降低电梯高度，将复式二层楼电梯前室空间考虑给复式二层使用或考虑其他功能，提高产品附加值。8、中低档楼盘防火门材料：木质防火门（成品）；地下室防火门、屋面出平台的门、首层外开的疏散门仍然为热镀锌钢质防火门。四、套内部分设计优化、套内部分设计优化1、建筑顶层檐口高度增加1.2米左右，便于顶层住户结合屋顶空间改造为复式住宅，增加阁楼层有效使用面积。2、结构尽量沿外围布置，内部布置结构时应结合建筑功能，考虑改造的便捷性，可行性性，建筑内部用户确实要改造需打掉的墙尽量做薄，用轻质隔墙或玻璃材质。卫生间干湿分离用轻质隔墙，并且注明用户自理，降低造价；厨房、卫生间填充墙尽可能减小墙体厚度，一般为100厚，外口平齐；储藏室隔墙厚度不大于100，尽可能做轻质隔墙。卫生间的浴房、坐便器、洗面盆宜分体布置，相互不干扰，提升品质。3、主卧室门宽度1000，次卧室门宽度900；厨房门采用推拉门时，宽度不小于1500，高度2400，采用平开门时，宽度800；卫生间门宽度大于750。中低档楼盘，户内门高度2200；目标售高档楼盘，户内门高度2400。4、阳台门宽度要求：阳台门两端墙垛宽度为300，且墙垛不应设为剪力墙，便于客户以后改造。阳台门高度不小于2400。5、室内排水管:低档楼盘用优质普通PVC管；中档楼盘用优质高档PVC管；高档楼盘用柔性接口铸铁管。五、建筑外立面及门窗五、建筑外立面及门窗1、屋面瓦：低档楼盘采用彩色水泥瓦（喷涂烧结）、中档楼盘用普通通体彩色水泥瓦，高档楼盘为拉法基通体彩色水泥瓦。2、雨水管：室外雨水管低档采用优质普通PVC管，中档采用优质高档PVC管，高档采用衬塑复合钢管，设置在阴角隐蔽处，色彩与墙面一致，由厂家专门加工。3、外墙线脚：尽量采用悬挑砖、混凝土等建筑构件解决，无法用砖、混凝土等建筑构件解决的，再选用GRC、砂岩等线脚。1)建筑立面的GRC线条配置需简洁大方：2)进一步细化建筑外立面材料：4、门窗设计要求：铝合金或塑钢窗除风格要求外，分隔不宜过小，以达到美观大方、降低型材用量的目的，具体参见门窗设计模版；5、门窗型材设计要求：确定型材断面大小时既要满足楼栋节能计算要求，又要考虑门窗立面造型厚重、豪华、大方的要求。