4x090409百富购物中心营运及招商方案

绿地海湾项目广告推广建议一、竞合关系海湾艺墅圣地雅歌·海墅香溪澜院（佳兆业·珊瑚湾）保集·海湾新七天同区域同质竞争同区域品牌竞争招商·海廷竞争区域品牌竞争世茂·爱马尚郡从全市范围内看，以下项目是竞争与合作的关系本项目圣地雅歌·海墅海湾艺墅招商·海廷世茂爱马尚郡香溪澜院保集·海湾新七天海湾旅游区7#地块竞合关系项目名称海湾艺墅圣地雅歌·海墅香溪澜院招商海廷世茂爱马尚郡容积率0.30.321.20.3180.53绿化率40%55.6%35%不详40%产品类型独栋:275-358㎡双拼:268-286㎡叠加:199-209㎡叠加:90-99㎡独栋:270-320㎡双拼:168-195㎡联排:190-215㎡公寓:50-88㎡独栋:250-450㎡联排:200-250㎡叠加:170-250㎡双拼花园洋房多层高层建筑风格西班牙风格西班牙风格地中海风格美式、英式风格英式风格与海岸距离南端400米，海湾西部板块南端1000米，海湾西部板块南端200米，海湾东部板块南端1000米，海湾西部板块仅属于泛海湾板块热销产品90-100㎡小叠加独栋尚未面市尚未面市联排热销原因分析小面积总价低，适宜投资户型设计较为合理赠送地下室、花园、大露台，和叠加的单位价差仅1000元滞销产品独栋、双拼、200㎡大叠加双拼叠加（相对滞销）滞销原因分析面积大总价压力较大景观及立面缺乏亮点卧室数量不足，赠送比例不高，处于社区边界，缺乏主题景观性价比不及联排近期销售价格独栋15000元/㎡双拼10000元/㎡独栋12500-14000元/㎡双拼11000-12000元/㎡联排9000元/㎡叠加8000元/㎡竞合关系项目在本区位内的竞争优势3、项目周围大面积公园环绕，大大降低了实际密度，也增加了休闲景观功能。1、位于整个规划的中心位置，未来配套更加成熟；2、强大的产品优势，虽然目前户型尚未确定，但可以预见本项目在庭院+空间+附送面积+园林等方面将大大优于竞争对手。4、更为重要的是，绿地品牌实力打造，将营造一个真正的海边世外桃园。从推广思路看，只是看到以上差别，是远远不够的……可以看到的优势在全市范围内，项目的竞争优势，应该如何发掘？世界第九湾区规划利好，具有投资前景。5号线通达，和市区方便连接，带动区域发展。低密度住宅区、大学园区、教育、医院，商业、娱乐配套\会展中心、极地海洋动物馆、休闲度假村、海上游乐等。奉贤打造国际化海湾更要挖掘的独特卖点上海地产价值论一山：佘山外滩滨江海湾一江：一海：从“一山、一滩、一海”的视角引导市区投资兼度假的客户群体入场，并以“世界第九湾区规划+地铁”作为实际支撑。二、潜在客户本项目的潜在客户群体1、投资兼度假的市区客户：从竞争对手客户群体看，主要以市区投资兼度假为主体。2、奉贤南桥当地别墅自住客群：由于绿地集团在当地的影响力，这一部分客户群体不容忽视。3、当地养老需求的客户群体：由于海湾医院等配套设施的逐步完善，目前44-55岁左右，为自己退休后养老作准备，通常喜欢与朋友一起购买。他们是新贵阶层吗？是，又不是。我们更乐意叫他们【心贵阶层】「心贵」:懂得享受的生活智者不一定财富可敌国，但绝对会生活。不一定学识最渊博，但绝对够品味。不一定都是有闲一族，但懂得享受度假的惬意。懂得享受生活却不铺张奢靡特立独行又不标榜另类事业有成但不追名逐利在生活品质和灵魂自由中寻求最为超然飘逸的生活态度诗人…….海子从明天起，做一个幸福的人，面朝大海，春暖花开。，世界上最温暖的所在，大到一个温暖的海湾，小到一个温存的臂弯……作家……林语堂，【心贵阶层】扫描人群精神面貌心贵们有安全感，金钱只是附庸品。向往的是……陶渊明和乔布斯的时空对话。向往的更是一种“采菊东篱下，悠然见南山”心灵逃逸境界。三、产品规划——一个拥有40万方的海湾区，低密度生活度假领域。主力产品三：庭院公寓主力产品一：海湾90墅主力产品二：西班牙院墅三大主力产品——以产品力印证海湾梦想的无限可能。以上信息有待进一步确证。配套——和一般度假小城不同，这里的生活依然便捷如常。回家就是度假，逛街就是生活。风格——目前正在进行的外立面改造，更加纯正的西班牙风格，将延续2、3期。生活方式——有人用一个字来形容当西班牙地中海一带居民，那就是“懒”。他们拥有全欧洲乃至全世界最长的午休时间：3个小时。在午休的时间里吃饭，喝酒，与邻居在庭院里闲聊，在花园里玩牌，或则就去黄金海岸线晒晒太阳。在西班牙，庭院、花园是最令人沉醉的场所和空间。39万㎡阳光沉醉的西班牙湾谷！仅仅向客户描绘一个美好的“海湾度假生活”梦想，是远远不够的……更为重要的是……我们的区位、产品和未来可能性，将引导客户开启一种全新的生活方式。向西班牙地中海区的居民学习【4+3的生活方式】4天工作，3天度假，在上海完全可能。让一部分人先懒起来！SLOGAN懒生活懒智慧懒空间每周五下午回到自己的度假天堂。懒智慧工作、生活两不误。懒生活有时候，浪费，才是最大的浪漫。懒庭院在阳光眷顾的早上，欣赏家人的笑容。懒光荫在阳光眷顾的早上，欣赏家人的笑容。拥览海湾区，慵懒西班牙！案名洛卡湾谷TheOnebay(源自西班牙小镇洛卡)美泊澜湾MARBELLA（源自西班牙小镇MARBELLA）我们将营造一个怎样的海湾桃源？……到2020年上海的人口可达到2200万左右，人均海岸线长度才2公分世界第九湾区崛起！图：地球亮点将会与纽约长岛、洛杉矶比佛利山庄、东京湾、悉尼双水湾、香港浅水湾、布里斯班湾区、马来西亚吉隆坡Burau湾和法国尼斯湾等世界八大著名的海景湾区同名，成为世界“第九湾”。活动建议西班牙人还可能是世界上最疯狂最快乐的人。只有他们才拥有如此多荒诞幽默的游戏和狂欢一一奔牛节、番茄大战诸如此类。可是，就这样，看吧，就是这些懒到家的人，才能享受到如此彻底的狂欢和极致的快乐！1、可获赠旅游套餐券，免费游览碧海金沙等度假项目。2、参观西班牙样板风情生活。3、提供海边游乐嘉年华、沙滩排球、帐篷、沙滩鞋、沙滩帽等礼品。4、可抽取购房礼金券、高尔夫套装等惊喜大奖。5、可尊享西班牙糕点及冷饮。价值600元的度假体验券：