都市副中心人口规模及核心区用地规模探讨-以沈北道义地区总体发展规划为例

都市副中心人口规模及核心区用地规模探讨——以沈北道义地区总体发展规划为例陈君丽摘要：在我国大量建设都市副中心的背景下，对都市副中心人口规模、核心区用地规模及其开发强度进行预测显得尤为重要。本文旨在对此问题进行研究方法的归纳与探讨，并结合实际项目—沈北新区道义地区总体发展规划为例加以具体说明，希望通过此研究能找到一种合理的都市副中心人口规模、核心区相关规模及其开发强度的预测方法。关键词：都市副中心、人口规模、用地规模、就业密度、容积率1.前言1.1.研究背景和意义随着我国城市化进程的快速发展，国内各大城市为缓解城市中心过于集中造成的建设压力，纷纷对城市空间进行拓展，新城建设成为主要解决手段，新的都市副中心建设也随之兴起。在此背景下，对都市副中心的人口规模、城市核心区的相关规模及开发强度进行研究显得极为迫切和重要。本文旨在对此问题进行研究方法的探讨，以沈北新区道义地区总体发展规划为例具体说明。《沈阳市四大空间发展规划（2006）》确定沈阳市“东优、西进、南拓、北统”的发展战略，如图1.1：沈阳城市空间发展战略。同时，2006年10月，沈北新区经国务院批准正式成立，成为沈阳城市空间向北拓展的起步。新区位于沈阳北部，如图1.2：沈北新区区位图。规划面积1098平方公里，是沈阳城市发展四大空间战略的向北门户，享有市级经济管理权限。道义地区是沈北新区蒲河新城的三个经济技术开发区之一，规划面积约150平方公里。道义南侧紧邻沈阳三环路，具有便利的交通条件，作为蒲河新城建设的启动点，担任着带动辉山和虎石台两个经济技术开发区发展的重任。729本次规划在大量研究国内外新城建设、都市副中心建设的基础上，结合沈阳城市空间向北拓展，沈北新区蒲河新城成为未来城市经济增长点的发展目标，从社会经济、交通条件等方面考虑，将沈北新区蒲河新城道义地区定位为：沈阳都市副中心。对该副中心的人口规模、城市核心区的相关规模及开发强度进行研究，将为规划设计和城市规划管理实施提供合理的参考依据，以指导新城建设的顺利进行。1.2.研究思路及框架《沈阳市蒲河新城总体发展规划》预测蒲河新城远期人口规模135万，道义地区50～60万。在仔细分析了沈阳现状及道义地区所面临的机遇后，结合对道义地区沈阳都市副中心的定位，我们认为前期所规划的城市人口不合理。因此，本次规划在对都市副中心的研究得出：都市副中心的特点是高度集聚性，其中包括功能的集聚和就业的集聚。在此基础上，规划从就业的角度，通过分析国内外各种案例，结合国内外的经验数值和沈阳自身的实际情况，对道义地区远期城市人口、核心区相关用地规模及其开发强度进行了预测，并通过水资源承载力和土地资源容量进行人口规模验证。具体预测过程如图1.3所示。图1-1沈阳城市空间发展战略图1-2沈北新区区位图7302.核心区用地规模及开发强度预测2.1.就业密度预测研究采用横向比较法，以获得都市副中心核心区的就业密度和容积率的经验值。采取国内外27个都市副中心及其CBD案例作为样本研究，归纳整理，进行横向比较。根据容积率=建筑面积/占地面积就业人口=建筑面积/人均建筑面积就业密度=就业人口/占地面积得出就业密度=容积率/人均建筑面积其中人均建筑面积根据常规经验值分别取人均20平方米和30平方米计算，得出具有参考价值的数据。如下表2.1所示。表2.1全球都市副中心与CBD开发强度统计汇总表CBD容积率就业密度（万人/平方公里）就业密度（万人/平方公里）下曼哈顿7.1435.723.8纽约中城区5.8329.1519.4芝加哥中心3.3316.6511.1休斯顿中心2.8149.33日本临海部副都心2.3311.657.76就业密度用地规模参考容积率就业人数CBD容积率CBD就业密度基础资料CBD各用地规模核心区用地规模人口规模蒲河新城人口道义地区人口水资源承载力土地资源承载验证图1-3研究思路与框架731巴黎IFC+格朗大道7.537.525拉德芳斯商务区1.567.85.2悉尼金融区2.512.58.33新加坡CBD2.3311.657.76重庆CBD3.7118.5512.36上海外滩2.6913.458.97南京2.6613.38.86深圳罗湖2.6413.28.8武汉解放路2.5212.68.4大连2.2711.357.56广州环市东路2.1410.77.13宁波2.1110.557.03福州2.110.57杭州2.0510.256.83上海浦东1.929.66.4厦门1.879.356.23天津1.859.256.16广州天河1.819.056.03青岛1.798.955.96武汉建设大道1.748.75.8成都1.718.555.7深圳福田1.346.74.46备注按人均建筑面积20平方米计算按人均建筑面积30平方米计算分析表中数据，按人均建筑面积20平方米计算，就业密度主要集中在5～15万人/平方公里，占总数的81.5%，其中10～15万/平方公里约占48.2%，如图2.1（a）所示；按人均建筑面积30平方米计算，5～10万人/平方公里的就业密度占重要比例，所占比例为77.8%，如图2.1（b）所示。因此，借鉴以上分析得到的经验参考数据，根据沈阳经济发展的实际情况，结合本次道义地区总体发展规划，道义地区重点发展高端服务业的发展路径，我们推论并确定：道义都市副中心核心区的就业密度为6～9万人/平方公里之间。图2-1（b）都市副中心与CBD就业密度图2-1（a）都市副中心与CBD就业密度单位：万/平方公里7322.2.容积率预测根据表2.1所统计的数据分析，都市副中心核心区容积率普遍集中在1.5～3.0之间，占所有样本数的77.8%，而容积率小于1的比例为0。如图2.2所示。同时，根据道义地区核心区的就业密度6～9万人/平方千米，国内外核心区人均建筑面积的经验值为20～30平方米之间。远期规划道义地区核心区人均按30平方米计算，那么相应的核心区的平均容积率在1.8～2.7之间。综合以上两个数据，可以得到：道义地区核心区的平均容积率控制在1.8～2.7之间。2.3.用地规模预测依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）规定：商业用地通常占建设用地的5%～15%。蒲河新城规划建设用地270平方千米。因此蒲河新城商业用地规模为：270km2×(5%～15%)=13.5km2～40.5km2而商业指标一部分分配到城市中心区，一部分分配到次一级的城市组团中心，城市中心区商业用地规模一般占整个新城商业用地规模的30%，可以初步推算城市中心区商业的规模为：(13.5km2～40.5km2)×30%=4.05km2～14.15km2而核心区用地一般占城市中心区总用地规模的60%--80%，因此可以推算核心区的用地规模为：(4.05km2～14.15km2)×(60%～80%)=2.43km2～11.32km2根据以上推算，计算值取中间值，城市核心区的面积约为：270km2×10%×30%×70%=5.67km2同时参考国内经验数值，可以得出以下结论：本次规划的道义地区核心区用地规模约在5.0～6.0平方千米之间。图2-2都市副中心与CBD容积率7332.4.就业人数预测在以上分析计算基础上，根据预测出的核心区的就业密度6万人/平方公里～9万人/平方公里，用地规模约5平方公里～6平方公里，可以计算出核心区的就业人数为：（5km2～6km2）×（6万人/km2～9万人/km2）=（30～50）万人即：道义地区核心区的就业人数约30～50万人。2.5.核心区各用地规模预测本次规划的核心区主要功能包括商务功能及商业、住宅及其它功能。核心区将建成为沈阳未来的都市副中心、东北的商业旗舰和国际生态新城。2.5.1.各功能用地比例表2.2中国城市CBD的商务规模汇总表商务金融证券贸易咨询旅馆酒店城市名称CBD规模（万平方米）总面积（万平方米）比例（%）规模（万平方米）比例（占CBD）（%）规模（万平方米）比例（占CBD）（%）规模（万平方米）比例（CBD）（%）上海1767.8880.549.08251.614.23514.929.131146.45北京1602.9798.249.97208.313.00490.930.63996.18深圳1584.578749.6991.55.77586.637.02108.86.87广州708.4354.149.8644.36.25248.635.0961.38.65重庆600.6299.549.6750.88.46199.233.1749.48.23大连589.9295.150.2542.27.15196.933.3855.99.48南京573288.550.4957.810.09197.434.4533.25.79杭州517.9258.949.9049.29.50133.425.7676.214.71武汉435.4216.449.0127.36.27177.740.8111.42.62天津276.6138.850.8118.76.7695.834.6324.38.79成都261.2130.249.4721.18.0893.235.6815.96.09青岛256127.849.22124.69101.939.8013.85.39福州251.3126.850.5818.67.408734.6221.28.44厦门223.8110.849.0814.56.4875.833.8720.59.16宁波171.987.550.0210.76.2262.936.5913.98.09平均值————50.0——8.24——34.30——7.66734规划的商务功能主要包括金融证券、贸易咨询和旅馆酒店三类、分析国内15个城市的CBD商务规模，如表2.2所示。可以知道，商务功能占整个CBD的50%左右。其中金融证券所占商务规模的平均比重为8.0%，贸易咨询占商务的平均比重是34.3%，旅馆酒店占7.7%。此外，剩下的商业、住宅、娱乐等占CBD总占地面积的50%。根据深圳与南京两城市的CBD用地构成比，同时结合国内外的经验数值，确定其它功能用地的构成比例分别为：零售商业占8.7%，住宅公寓及混合居住占地16.8%，道路用地19%，其它用地5.5%。2.5.2.道义核心区用地控制规划道义核心区占地面积约6.2平方公里，根据核心区各用地的比例构成，可计算出其各项用地面积。如表2.3所示。表2.3道义核心区各用地构成用地类别所占比例（%）占地面积（平方公里）合计46～502.76～3.00金融证券7～90.42～0.54贸易咨询34～352.04～2.1商务功能旅馆酒店6～8.036～0.48商业零售8～100.48～0.6居住16～200.96～1.2道路16～190.96～1.14其它功能其它6～80.36～0.48总计1006.23.城市副都心人口规模预测3.1.核心区规模指标推算法根据核心区规模=核心区就业人数×核心区就业者人均面积其中核心区就业人数=城市总人口×就业率×第三产业就业比重×核心区就业占第三产业比重得到735而核心区内主要是第三产业，那么核心区就业占第三产业比重就是指在核心区内就业的人占整个城市从事第三产业的人员比例。根据国内外经验数值，预计沈阳20年后核心区就业占第三产业比重为25%，就业者人均面积30平方米/人，第三产业从业人员占全部从业人员的75%左右，平均失业率为5.2%（沈阳2003-2007年的平均失业率为5.2%），道义核心区规划面积6.2平方公里。那么预计20年后城市总人口规模为：3.2.人均商业建筑指标反算法根据城市总人口×人均商业面积×都市副中心商业占城市商业比重=核心区面积×容积率×核心区商业比重得到根据目前新加坡人均商业面积3.6平方米、美国3.0平方米、台湾1.5平方米，预计沈阳20年之后人均商业面积达到2平方米。沈阳核心区面积约6.2平方公里，核心区商业比重为70%--80%，都市副中心商业占城市商业约30%。预计20年后沈阳蒲河新城总人口规模：根据以上两种方法验算，计算值取中间值，同时