首创置业成本管理体系

首创置业成本管理体系项目论证项目立项定位策划、图纸设计开始施工开盘工程实施竣工入住入住管理首创置业成本管理链条成本管理是贯穿首创置业地产业务全生命周期的一项工作，直接关系一个项目的成败与否。利润=收入-成本已发生成本未发生成本成本数据库无效成本分析调整/调剂动态成本方案/初设测算成本拿地可研成本确定目标成本分解责任成本预测/评估竣工结算成本首创置业成本全生命周期图项目建造阶段成本报告事前事中责任与激励机制事后全过程成本管理目标成本动态成本责任成本成本后评估（成本数据库）首创置业成本管理核心思想首创置业以项目全成本数据为基础，以动态成本管理为手段，实行目标成本、责任成本为核心的成本管理模式。成本管控界面首创置业成本管理体系架构•成本中心•利润中心城市公司成本管理流程•体系建设•战略采购•人才培养置业总部目录成本管理流程成本管控界面招标文件标准化成本信息化建设首创建造类成本流程要点目录成本流程概述事前部分事中部分事后部分第一章项目成本流程概述-10-成本管理流程图成本管理制度建设首创置业成本流程-11-首创置业BPI流程项目成本管理流程项目合约框架管理流程设计阶段成本管理工作指引项目目标成本管理工作指引责任成本管理工作指引工程采购管理流程工程供应商管理流程招标采购类工作指引业务合同管理流程工程合同交底工作指引工程合同管理工作指引项目动态成本管理工作指引工程洽商管理工作指引重计量工作指引工程结算管理工作指引建造类成本数据编制工作指引项目后评估管理工作指引事前全过程事成本管理中事后首创置业•成本事前控制部分可研阶段定位策划阶段单体方案阶段单体/初设阶段施工图阶段分解/实施动态成本管控目标成本-确定规范全面目标成本控制管理程序，促进目标成本的实现，保证成本管理透目的定义明和成本发生的可控，确保项目投资收益最大化，提升公司产品的成本竞争力。是公司市场状况，并结合公司的经营目标，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的产品全面成本指标基本原则目标导向、客户导向、准确严谨、事前控制、动态管理。招标控制价=分项目标成本/（1+标准结算变化率）按照下达的二级目标成本拆分分项目标成本招标实施价≤招标控制价若未满足上述条件，原则上不允许进入定标阶段，重新检索方案设计、运营计划安排、档次标准及其他因素等，并进行工程量差异分析。结算变化率是工程结算价较合同价调整的幅度。具体公式如下：结算变化率＝（结算价－合同净额）/合同净额合同净额＝合同额－预留金标准结算变化率是公司在一定时期内工程建造期间成本控制平均先进水平的反映，可作为一线公司分解落实责任成本的依据，成本管理中心将定期发布标准结算变化率系数，以指导与促进公司成本控制管理水平不断提升。招标实施价是拟中标候选人投标报价。目标成本-招标阶段目标成本-调剂/调整调剂调整调剂原则政策变化方案调整开发计划不可预见或其他项目管理等因素-15-调整前提条件时限要求编制内容调整流程合约框架的完善合约框架必要条件定义：是对房地产开发项目建设过程中涉及的合同组成、合同关系及基本管理原则的一系列规定和策划。是项目开发成本中成本计算、招标采购及合同签订的分类依据，是成本管理的重要内容。在目标成本核定后，在总体目标成本不变的前提下，由各城市公司按合约框架进行分解，分解的数据做为招标、合同签署、变更洽商及工程结算的依据。合约框架首创置业•成本事中控制部分招标流程及采购方式单项招标采购：依据合约框架，以及项目总体招标计划、年度开发计划、年度招标计划、季度招标计划要求，按照相关规定，通过招标准备、招标实施，以最终确定中标人的过程单项招标流程无合约框架/目标成本属于授权启动条件外流程审批招标准备•资格预审条件•付现条件招标实施定标合同管理与交底编号：W09COMB版号：B页码：第1页共1页工程合同管理工作指引日期修准人工程合同管理工作指引编号：W10-COM-B工程合同交底工作指引版号：B页码：第1页共1页编制日期审核日期批准日期工程合同交底工作指引修订记录修订状态修改内容编制改人审核人批日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人组卷草稿审核审批签署备案交底合同签订流程在效率和风险之间寻求平衡先洽后干，事前估价按权限审批完成情况确认变更洽商工程洽商：是指与工程设计无关、记录现场变化的工程洽商文件，工程洽商可由建设方或施工单位提出，但需经过监理单位、建设单位认可，形成《工程洽商记录》。其他-22-洽商分类现场需要营销需要甲方要求项目动态成本管理•综合反映项目各项合约目标成本动态形成、合同签订及投资付现情况，并结合剩余工作量评估出项目总动态成本，将动态成本与目标成本不断进行比较，找出差异和原因，最终达到成本控制的目标。释义•每月5日前上报签字版总成本执行报告•合约采购部应及时掌握项目全成本数据，对于地价款、单据类成本、销售成本、管理费等亦应及时登录。•数据准确•科目分类准确及时准确1、阳光资产包项目三月开始上报总成本执行报告；2、针对新成本科目的总成本执行报告标准版即将发布执行。-23-成本报告信息化平台-24-首创置业成本事后控制部分-25-结算计划启动核对谈判目标成本调剂调整按权限审批备案-26-数据库一线公司完成，每季度更新上报规划类指标……建筑密度结构形式层数负三层层高……-层m…..0.197框架剪力墙3/253.95负二层层高负一层层高首层层高标准层高（2~24层）顶层层高窗地比……mmmmm（窗洞口面积/地上建筑面积）……2.905.305.303.053.0017%……项目后评估目的适用范围总结成本管理工作德与失决算最终完成项目成本费用控制分析，剔除无效成本成本归集分析分析重点合同价与结算价对比分析成本费用控制建议-27-成本管控界面2015年-29成本管理—目标成本施工图阶段审批提案业务节点业务单元目标成本拆分目标成本测算定位及策划方案及初设可研阶段总部一线公司审批提案备案负责审批提案备案负责目标成本形成管控界面目标成本确定合约框架合同招标合同管理目标成本调整/调剂成本后评估注：1、新区域可研由总部代为完成；2、若在可研阶段应用公司标准化产品，可在此阶段确定目标成本；3、若为新产品线，可在施工图阶段确定目标成本。责任成本是将项目目标成本按照谁负责谁承担的原则，以具体的责任主体（部门、单位或个人）为对象，以其承担的责任为范围划分标准进行划分并归集的成本。各项责任成本之和须小于或等于项目目标成本。-成本管理—合约框架置业标准版项目首版项目调整版总部一线公司制定、维护______备案负责备案负责合约框架版本管理注:风控中心已完成对应新版全成本科目的标准版合约框架，待信息化上线后正式实施。-30-目标成本确定合约框架合同招标合同管理目标成本调整/调剂成本后评估法律层面：定标合约的拟中标单位是否符合资审条件；-31-成本管理—合同招标一线公司授权额度……公司……公司……公司……公司……公司青岛公司500万元1000万元1000万元2000万元……1000万元1、考虑一线公司成熟度分额度级别授权；2、一线公司授权内项目实施须符合置业相关流程制度要求;3、不符合BPI制度流程议标条件的议标项目，需报总部审批。一线公司招标授权体系目标成本确定合约框架合同招标合同管理目标成本调整/调剂成本后评估效能层面：待审批合约是否符合单项工程目标成本；法律层面：定标合约的拟中标单位是否符合资审条件；内控层面：重要招标项目程序复核；招标/合同/结算，审核三个关键业务点1、拟定标的招标实施价≤价；2、根据自身管理水平、设度，经评估符合单项目标成招标结果审批表招标情况报告投标候选人审批表新入围投标人的资审报告技术终评报告等相关文件推荐中标单位的最终报价电子版资料要求-32-成本管理—合同管理目标成本确定合同管理合约框架合同签订合同招标变更洽商目标成本调整/调剂重计量成本后评估合同结算结算审批的资料要求：结算审批表结算说明差异分析-33-成本管理—目标成本调剂/调整事项建造类、营销类、设计类等成本调剂★总部锁定科目（押金类科目，暂定量目标成本）★★财务类、人力成本、办公费、土地（部分）★★动用预备费★★★管控界面一线公司自主审批总部相关中心审批主管副总裁审批增加目标成本★★★★总裁审批目标成本调整调剂管控方案全成本费用结构图土地类费用设计类前期费用中建造类基础设施费（红线内）园林工程费建安工程费配套设施费开发间接费建造类营销类……..预备费目标成本确定合约框架合同招标合同管理目标成本调整/调剂成本后评估重地区名称-34-1,234,532820,938784,8801,292,719740,180685,761672,916635,166220,281211,078630,652191,462150,821144,578131,338100,30383,69378,718573,928105,948102,946102,94300000400,000200,000600,000273,446800,0001,000,0001,200,000910,1011,400,000万元北京天津成都沈阳无锡西安庆08年10月各地区总成本执行情况示意图批准成本累计合同金额累计投资累计付现月度动态成本报告动态成本风险提示单成本管理—动态监控目标成本确定合约框架合同招标合同管理目标成本调整/调剂成本后评估成本报告变更洽商台帐招标情况报告材料价格报告-35-•联合总部相关中心•联合总部所有中心例行检查•日常常规检查专项检查•对重点突出的单项问题检查全面检查联合检查定期或不定期组织各项检查，监督评估一线成本、招标业务执行情况，不断总结提升管理水平。成本管理—检查评估目标成本确定合约框架合同招标合同管理目标成本调整/调剂成本后评估-36-成本管理—成本后评估规划类指标……建筑密度结构形式层数负三层层高……-层m…..0.197框架剪力墙3/253.95负二层层高负一层层高首层层高标准层高（2~24层）顶层层高窗地比……2.905.305.303.053.0017%……mmmmm（窗洞口面积/地上建筑面积）……数据库部分节录目标成本确定合约框架合同招标合同管理目标成本调整/调剂成本后评估标准招标文件简介及应用说明2015年•持续求共：•内部管理上求共。•外部对各供方要求求共。•持续择优：•体系的建立经多方案比选•实施过程监控并纠偏•项目后期总结并改善•单次招标募简：•招标文件编制募简。•招标文件审批募简。•内部管控趋同：•管理目标趋同•外部管控趋同：•项目合同结构趋同•招标文件组件趋同•招标文件内容趋同①趋同②募简③求共④择优标准化目标首创置业标准招标文件体系目标标文件6.1招标图纸目录6.2合同范围6.3技术标准和要求合同结构合同范围工程管理制度合同边界技术标准文件首创置业标准招标文件体系旧的体系招2011年2015年-40-40目录标准商务招标体系简介标准技术招标体系简介-41-基于现行的项目合同结构（合约框架）进行分类，可将招标文件划分为四类：41标准商务招标文件-分类置业领导指示：“招标文件标准化工作应以最大程度满足首创置业目标为根本，以风险控制为核心，以从严要求为标准”的原则。首创标准商务招标文件-合同范本经过对各种合同范本的比选，依据上述“招标文件标准化工作应以最大程度满足首创置业目标为根本，以风险控制为核心，以从严要求为标准”的原则，标准招标文件最终确定了合同范本及计价模式。1.合同范本：总包类合同：以新版FIDIC合同条件为范本的组合式合同；分包类合同：以新版FIDIC施工合同条件为范本的组合式合同；供货类合同：以集团标准供货合同为范本的组合式合同;独立承包类合同：以新版FIDIC施工合同条件为范本的组合式合同。2.计价模式：国家最新国标清单计价模式。招标文件标准招标文件-八大组件招标文件组件1.投标人须知2.合同协议书3.通用合同条款组件内容概要说明前附表正文附件合同协议书（格式）明确双方的权利义务(项目重点)组件内容明确投标权责、程序和要求-保留了威宁谢