上海新体育广场推广策划方案

WHO我们是谁？金丰易居·上房置换金丰集团鹏欣集团（民营股份）金丰易居·普润历程中原国际1993年－2000年上海浩源2001年－2003年普润地产2004年－－对浩源的增资扩股2000万的金丰易居·普润商业招商部商业策划部商业销售部八家高端门店豪宅部商铺中介部办公楼部市场调研部企划部广告策划部产品规划部南京分公司无锡分公司天津分公司董事会总经理外地分公司项目代理部商业部二手中介部中央企划中心非营业部金丰易居·普润组织架构项目代理一部项目代理N部网络平台支持金丰易居·普润特色中央企划中心商业代理部强大的资源整合能力完善的信息平台支持灵活的市场运营机制上市公司雄厚的资金后盾各投资方的产业链支持WHAT我们做过什么？从业12年间，普润地产成功代理了住宅、写字楼、酒店式公寓、商业等各种业态一百多个知名项目、年代理销售额超过百亿，其中不乏康虹园、珠江玫瑰花园、海湾大厦、巴黎时韵、奥玎*宫廷*别墅、白金府邸（网上销售）、城市经典（网上销售）等经典营销项目。成功案例之上海住宅名称城市性质合作方式珠江玫瑰园浦东外销转内销住宅销售策划总代理康虹园青浦内销别墅销售策划总代理雅阁花园闵行内销别墅销售策划总代理金沙江公寓普陀内销住宅销售策划总代理翡翠名人府黄浦内销住宅销售策划总代理瑞虹新城虹口内销住宅销售代理桃花园田庄松江内销别墅销售策划总代理金丽广场徐汇外销转内销住宅销售策划总代理兴联大厦长宁外销转内销住宅销售策划总代理宏润公寓浦东内销住宅销售策划总代理长风山水普陀内销住宅小区产品策划及市场策略设计奥玎宫廷别墅闵行外销别墅销售策划总代理东湖铭座长宁内销住宅销售策划总代理瑞虹别墅青浦内销别墅销售策划总代理成功案例之上海办公楼/商务酒店名称纪明广场绅士汽车商城怡甸大厦玉嘉大厦中城商务大厦申能国际大厦海湾大厦巴黎时韵虹桥银城裕景天下虹桥商务别墅徐汇区域静安静安徐汇长宁南市卢湾虹口长宁浦东闵行性质外销办公住宅内销涉外纯办公楼租赁涉外纯办公楼涉外纯办公楼内销5A写字楼内销纯办公楼外销住宅、办公楼外销公寓式办公内销纯办公酒店式公寓商务别墅成功案例之外地项目名称城市性质合作法式新城第一街常州商业街策划代理美林国际村常州别墅策划代理玉隆花园常州住宅策划代理优。空间无锡住宅策划代理金色维也纳无锡住宅策划代理星洲印象无锡住宅策划代理圣淘沙花园张家港住宅策划代理江南水庄张家港住宅策划代理威龙嘉业张家港酒店公寓策划代理东方银座启东商场+酒店策划代理福基国际花园南京大型聚居区策划代理蓝乔圣菲盐城住宅策划代理韩国风情街盐城商业策划代理世纪联华街区盐城商业综合前期策划名称城市性质合作法式江南春晓宁波住宅策划代理中兴新家园宁波住宅策划代理格兰云天宁波住宅策划代理城市先锋宁波酒店式公寓策划代理怡江春色宁波住宅策划代理南都花城宁波内销住宅策划代理常青藤小城宁波内销住宅小区项目营销顾问光大金融中心青岛办公策划代理宜仕宜家青岛商住策划代理民兴花园大连内销住宅小区策划代理东方巴黎大连娱乐城策划代理水城领秀山东住宅策划代理一手代理主要服务客户金丰投资上海房屋置换有限公司鹏欣集团上海绿地集团永业集团联洋集团中海集团东湖集团上海金山实业投资上海联大房地产中天集团上海星特浩房地产上海琦瑞实业宏润建设集团上海盛帆房地产开发上海欲恒房地产开发上海衡源企业发展浙江中大集团浙江华立集团HOW我们如何理解本项目？我们的思考流程：推广策略市场研究产品战略营销课题客源分析背景思索销售策略产品剖析营销战略思考原则：发现问题，分析问题，解决问题小户型办公部分研究产品定位需解决问题：我们的产品是什么？产品状况•地段一般，位于老公房住宅群中，距内环线1公里、距地铁1.5公里•周边环境较差，但规划前景不错•产权为办公、产权年限50年•小户型：单套主力面积为约45平方米/套•低总价：单套低总价（小户型）•朝向为东、西向，北侧有铁路影响•较高的装修标准及家具、家电配套标准优势：1、地处市区，拥有完备生活配套2、毗邻轻轨镇坪路站，规划中的M7号线贯穿本案，可辐射至徐家汇、人民广场等商业中心3、12000㎡生态公园、8大主题户外运动场馆、26000㎡体育场馆、45㎡精装修全配小户型劣势：1、处旧概念中的普陀区棚户区，地段概念性档次较低2、铁路旁噪音大，周边环境较差3、5层的商业裙楼，现有商业人流较少，周边消费能力一般机会：1、本案所在区域正在拆迁，将改变周边的环境2、利用自身质数的唯一性，吸引符合特定消费群体的需求3、体育主题正处2008年北京奥运会大势上涨期风险：1、市场对新品稀缺性产品的认同率还有待检验2、本案东侧即将拆迁，可能分流区域内的客源3、楼市的走势不是很明确，存在一些变数，本案投资客定将占有相当比例，而投资者对市场较为敏感SWOT分析奥林匹克花园运动本案郊区房产运动市区房产SportandthesuburbSportandthecity“体育产业”与“房地产产业”的亲密接触“奥林匹克花园”与“本案”的对比：运动配套面积中央公园面积社区总人数人均运动配套面积人均中央公园占有面积上海奥林匹克花园（一期）10000㎡60000㎡50000人0.2㎡1.2㎡本案26000㎡12000㎡1000人26㎡12㎡拥有无法复制、不可再生、空前绝后的人均运动配套面积和人均中央公园占有面积差异性定位的依据唯一性产品属性非主流运动生活馆后现代泛生态居所非典型酒店式公寓户外运动、公园绿化、小户型相遇人均26㎡运动配套面积物业人均12㎡中央公园占有面积物业革命性房地产开发模式革命体育产业运营模式革命多元化生活方式革命我们的认识是：本产品是颠峰性的产品；它将营合主流人群的非主流需求。小户型产品定位高档次、拥有优异的体育、商业及园林配套资源；兼具“酒店式公寓”及“SOHO”功能的全配置小户型市场分析需解决问题：这样的产品，市场如何？n区域供求普陀区2004年1至12月，商品房批准预售面积达到约157.2万平米，预售成交面积达到208.53万平方米，供求比为1：1.33，市场缺口达到33%，虽然供应逐月递增，但仍然无法满足日益递增的需求。普陀楼市整体明显供不应求，房价还会水涨船高，预计到2005年中旬，房价还会有一定的上涨空间，其势必会推动区域客户的购买，项目去化应当不成问题。n区域氛围区域内尚未形成浓厚的商务办公氛围，仍以住宅性质为主，对办公物业的需求仍有相当大的空间。n区域消费特征区域内主要消费群体，中年、中青年占有相当比例，对体育，运动休闲产业的需求强大，拥有很大市场。宏观市场部分区域竞争市场状况楼盘名称地址户套面积（平米）租售价格（元/平米）总价（万）大众河滨1期长寿路834号一房:40.1-66二房:2001400056-250万悠诗阁沪太路826号一房:42-7012000-13000（售楼处报价）48-85摩登时代（安天大厦）兰溪路141号37-668000-1250032-85绿地世家宁夏路、曹杨路口40-6012000-1560048-93圣天地江宁路、长寿路31-5617000-1800070-150中关村公寓曹杨路718号100.61--118.0910000-12000120-140区域市场分析&结论•区域内酒店式公寓总价绝大数在45万-80万/套；•区域内酒店式公寓租售情况整体良好，租售率基本可以维持在90%以上；区域内类似产品的接受度相当高；•特别注意到，区域酒店式公寓多数集中在曹杨路和长寿路沿线一带，本项目距“常规性”酒店式公寓区域有一定距离。•用“酒店式公寓”的角度来观察本项目，从区域市场成熟度、地段各方面分析，本项目都不具备太多的优势。•因此，在项目的营销、推广过程中，我们需要强化塑造项目的体育配套等极具优势的方面，避免常规的“酒店式公寓”概念，以独辟蹊径的思路进行项目的营销、推广。客户定位需解决问题：这样的产品，使用者是谁？购买者是谁？使用者特征•类型一：自由职业者，或工作特点使其习惯于在家办公，脑力劳动之余希望进行运动；年轻，未婚，35岁以内；租用或购买本项目。•类型二：项目周边企业中、高层主管，未婚或短期在沪工作，在上海无住房，时尚而爱好运动；租用本项目。•类型三：周末度假型，有不只一套房产，利用周末时间来这里运动、健身、休闲；购买本项目。•类型四：经常来沪办公或经商，希望能有一个类似于酒店、方便使用的临时居住处；年纪不低于30岁；购买本项目。这样的产品，什么人来购买？客户类别•第一类：自用客户•第二类：纯投资客户自用客户特征•根据“使用者特征”，我们认为购买并自用本项目的客户为自由职业者（家庭办公）、周末度假型客户或经常来沪办公、经商客户三类。•他们不太关心项目的租赁价格，比较重点考虑项目的销售价格、体育配套及生活配套、交通情况•自用的客户，如已拥有一套或多套房产，也同时会考虑项目的升值前景（体育、商业配套，规划前景），确切而言，他们属于“自用+投资”的客户。纯投资客户特征•年龄分布广泛；来源区域分布广泛。•已有一套或多套房产，有一定的房产投资经验•购买本项目后，基本自己不使用，将项目出租或空关，待其获得一定的升值后抛出•他们对项目的升值前景（体育、商业配套，规划前景）非常关注可比项目客户分布比例•以下数据来源：普润地产市场部及中介事业部数据库•圣天地、绿地世家、大众河滨客户构成情况：20%80%自用客户纯投资客户自用客户&纯投资客户比例•根据普润地产市场部数据，在对上述可比类似项目产品归纳、总结的基础上•普润认为：自用客户&纯投资客户比例为：30%70%自用客户纯投资客户价格定位需解决问题：这样的产品，价格如何？案例一：苏堤春晓•位置：长寿路、武宁路•楼层：26楼（总29楼）•房型：一房两厅，建筑面积70.64平方米•装修及配套：装修，但无家电、无家具•成交价格：14976元/平方米•（信息来源：普润地产中介事业部2005年2月成交资料）案例二：圣天地•位置：江宁路、长寿路口•装修及配套：装修，无家具，送空调、冰箱、洗衣机、电磁灶等家电•均价：17500元/平方米•（信息来源：普润中介事业部2005年2月成交资料）A套B套C套建筑面积35.22平方米51.86平方米31.56平方米楼层（总25层）6楼5楼5楼成交总价63万90万57万单价17887元/平方米17354元/平方米18060元/平方米案例三：绿地世家•位置：宁夏路、曹杨路口•装修及配套：基本装修，无家电、无家具•均价：13500元/平方米•（信息来源：普润地产中介事业部2005年2月成交资料）A套B套C套建筑面积61.5平方米42.5平方米42.34平方米楼层（总34层）15楼21楼7楼成交总价73万55万50万单价11870元/平方米12941元/平方米11809元/平方米案例四：大众河滨•位置：长寿路、武宁南路•装修及配套：基本装修，无家电、无家具•均价：13700元/平方米•（信息来源：普润地产中介事业部2005年2月成交资料）A套B套C套建筑面积50.8平方米63.54平方米45.24平方米楼层（总24层）8楼7楼18楼成交总价68万90万63万单价13386元/平方米14164元/平方米13925元/平方米案例五：一天下•位置：闸北恒通路•装修及配套：基本装修，无家电、无家具•（信息来源：普润地产中介事业部2005年2月成交资料）A套B套C套建筑面积43平方米46.41平方米49.14平方米楼层（总27层）14楼15楼15楼成交总价50万58万60万单价11628元/平方米12497元/平方米12210元/平方米比较内容权重A大众河滨1期B圣天地C绿地世家拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置25%1.400.351.600.401.200.30配套设施20%0.900.181.200.240.900.18交通状况15%1.200.181.500.231.300.20景观设计10%0.800.081.000.100.800.08立面设计10%0.900.091.000.100.900.09小区配套10%1.200.120.900.091.300.13户型面积10%0.900.091.200.1