国内住房租赁市场发展实践与建议

福建金融2018年第07期□孔德营（中国人民银行厦门市中心支行，福建厦门361004）摘要：发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的重要举措，近年来得到政策层面的大力支持和市场各方的高度关注。本文从我国住房租赁市场房源供给结构入手，分别分析三个供给主体———公共租赁住房、租赁企业运营管理的租赁住房、居民家庭闲置住房的市场发展现状及存在的主要问题。针对目前住房租赁市场发展存在的“痛点”，本文提出进一步健全市场供应体系，协调处理政府、企业、个人租赁房源供应关系；落实相关支持政策，加大租赁用房土地供给、税收优惠及金融支持力度；完善市场监督管理，建立公共服务平台，加强行业自律。关键词：住房租赁；房地产；发展实践中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1002-2740(2018)07-0028-05收稿日期：2018-01-08作者简介：孔德营（1982-），男，河南许昌人，经济学博士，现供职于中国人民银行厦门市中心支行。一、发展住房租赁市场的政策背景和意义住房市场总体上包括三个方面：即交易市场、租赁市场和住房保障市场。我国住房市场实行商品化改革以来，交易市场一直占绝对比重，是城镇居民实现住有所居的主要途径。住房保障市场经过近几年的快速发展已初具规模且产品体系日渐丰富，既有面向低收入住房困难家庭的廉租房，也有面向具有一定购买力无房家庭销售的保障性商品房，较好地解决了城镇无房家庭的基本居住需求。相对而言，住房租赁市场发展较不规范且基本处于自发状态。近年来，国内一线和热点二三线城市房价持续较快上涨，带来较严重的社会问题和经济风险，同时也凸显住房市场“轻租重售”结构性问题。2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），首次在国家层面明确住房租赁市场的发展目标和培育重点，并出台系列措施支持和规范租赁市场发展。2016年12月，中央经济工作会议明确提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快住房租赁市场立法。2017年7月，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕135号），选取广州、深圳、厦门等12个城市开展住房租赁试点，明确培育规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁服务平台、增加租赁住房有效供应、加大财政金融支持力度等试点内容，各试点城市也陆续出台了相关工作方案。2017年10月，党的十九大报告进一步强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。发展住房租赁市场，是实现人民住有财经观察金融福建ＦＵＪＩＡＮＦＩＮＡＮＣＥ28福建金融2018年第07期时间文件部门主要内容2015年1月《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4号）住建部建立住房租赁信息政府服务平台、培育住房租赁经营机构、支持房地产开发企业出租自持房源、推进房地产投资信托基金（REITs）试点、完善货币化租赁补贴。2015年1月《关于放款提取住房公积金支付房租条件的通知》（建金〔2015〕19号）住建部、财政部、人民银行满足条件的无房职工可提取住房公积金支付房租。2015年11月《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）国务院办公厅积极发展短租公寓、长租公寓细分业态；首次定位为“生活服务业”，可享受相应政策支持。2016年2月《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号）国务院推广租赁补贴制度，采取市场提供房源、政府发放补贴的方式，支持符合条件的农业转移人口通过住房租赁市场租房居住。2016年6月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）国务院办公厅明确住房租赁市场发展目标和重点，出台系列措施支持和规范住房租赁市场发展。2017年7月《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕135号）住建部等九部委培育规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁服务平台、增加租赁住房有效供应、加大财政金融支持力度。2017年8月《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号）国土部、住建部利用集体建设用地建设租赁住房试点。表1近年来我国住房租赁支持政策一览福建金融ＦＵＪＩＡＮＦＩＮＡＮＣＥ财经观察所居的重要方式，是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的重要举措，是完善住房制度的重要内容，对于健全我国住房市场体系、深化房地产市场供给侧结构性改革、探索建立房地产市场长效机制均具有重要意义。二、我国住房租赁市场发展现状与主要问题从供应结构看，我国住房租赁市场目前总体上包括三个方面：一是由政府主导、带有一定保障性质、市场化运营和管理的公共租赁住房；二是社会化住房租赁企业运营管理的租赁住房；三是居民家庭用于出租的闲置住房。（一）公共租赁住房发展现状及主要问题1.公共租赁住房发展现状。公共租赁住房带有住房保障性质，由政府主导投资建设，采取市场化方式运营管理。与保障性廉租房相比，公共租赁住房在运营主体、出租对象、租金补贴等方面都有不同。以厦门市为例，厦门市保障性廉租房仅面向本市户籍低收入住房困难家庭出租，而公共租赁住房可以出租给稳定就业的外来务工人员；保障性廉租房政府最高给予90%的租金补贴，而公共租赁住房则由运营企业给予20%的租金优惠。住建部统计数据显示，截至2016年末，全国已有1126万户家庭实现公共租赁住房的实物配租，2017年将完成新增公共租赁住房200万套。2.公共租赁住房存在的主要问题一是房源供给严重不足。近年来，各地均29福建金融2018年第07期表2厦门市保障性廉租房和公共租赁住房比较比较项目保障性廉租房公共租赁住房运营主体厦门市住房保障管理中心厦门市安居集团出租对象拥有本市户籍的低收入住房困难家庭。以2～3人户为例，申请家庭需满足年收入不超过8万元、人均居住面积低于12平方米。1.拥有本市户籍的中等收入住房困难家庭。以2～3人户为例，申请家庭需满足年收入不超过14万元、人均居住面积低于12平方米。2.在厦无住房的各类引进人才。3.在厦稳定就业的其他无住房职工。租金补贴按市场租金标准计租，政府按不同家庭收入标准分别给予房屋租金的90%、80%、70%、40%的租金补助。对最低收入和低收入家庭分别给予80%和40%的物业费补助。由运营企业按市场租金标准的20%对租户给予租金优惠。财经观察金融福建ＦＵＪＩＡＮＦＩＮＡＮＣＥ加大公共租赁住房建设力度，多渠道筹集公共租赁住房房源，但与公共租赁住房计划覆盖的承租群体相比，仍存在房源供给严重不足问题。以厦门市为例，截至2017年8月末，全市通过改造闲置职工宿舍等多种方式筹集公共租赁住房房源7000多套，新建公共租赁住房项目3个，预计2018年建成，将提供租赁房源5000多套。两者能够提供的租赁房源合计1.2万多套，而截至2016年末，厦门市常住人口392万，其中外来人口171万，租房居住的需求量大，与公共租赁住房的有限房源供给存在巨大反差。二是运营管理水平较低。一方面，公共租赁住房的运营主体大多为非专业的房地产开发企业或物业管理公司，房源本身也是侧重于解决基本居住问题，对于居住环境和住户体验的关注度不够。另一方面，公共租赁住房大多面积偏小、户型紧凑、位置较为偏远，难以满足部分群体的居住需求，加之尚处于起步、探索阶段，导致部分公共租赁住房空置率较高。以厦门市为例，已建成的7000多套公共租赁住房，单套建筑面积分为：一房型35平方米、两房型45平方米、三房型60平方米，部分位置较偏的公共租赁住房项目空置率接近90%。（二）住房租赁企业发展现状及主要问题1.住房租赁企业发展现状。一线城市和部分热点二线城市近年来持续保持人口净流入，住房需求不断上升，暂时没有购买能力的人群被迫向租房市场导入，使得这些城市的租房需求旺盛，一些规模化、专业化的住房租赁企业应运而生，能够提供更好居住体验和性价比的连锁品牌公寓受到市场青睐。目前，住房租赁企业主要集中在长租公寓市场，从租赁房屋来源上分，主要包括两种业务模式：一是房地产开发企业自持物业从事住房租赁，如万科、龙湖、金地、招商等开发企业均在打造自有长租公寓品牌（见表3）。二是租赁企业承租或购买相关物业，进行统一改造装修并配备统一服务再面向市场出租。按照其租赁房源空间分布的统一性情况，又可以分为集中式和分散式两种经营管理模式。集中式长租公寓，是品牌公寓企业通过收购或租赁方式取得项目整体的管理权（通常为整栋楼或其中的几层），统一进行改造后出租，如魔方公寓、未来域、YOU+青年公寓等。分散式长租公寓，是品牌公寓企业在普通生活小区里分散承租个人房东的房源，经过标准化改造或装修后，以公寓品牌对外出租，如链家自如、优客逸家、蘑菇公寓等。30福建金融2018年第07期开发企业租赁品牌涉及城市现有规模战略目标万科地产泊寓北上广深等24个城市2.4万间2017年10万间，2018年45万间龙湖地产冠寓已布局北上广7个城市-2017年末开业1.5万间金地集团草莓社区、荣尚荟深圳、杭州、武汉、苏州6000间2020年内3万间招商蛇口壹间、壹栈、壹棠深圳（已开始全国布局）1.2万间计划2年内提供面积超过百万平方米的租赁式公寓保利地产UOKO公寓重庆、西安、大连、长沙-3年内做到内部自持和外部拓展同时布局远洋地产橡树一线和核心二线城市600间-碧桂园BIG+碧家国际社区一线和核心二线城市-3年内建设100万套表3部分房地产开发企业从事住房租赁情况一览福建金融ＦＵＪＩＡＮＦＩＮＡＮＣＥ财经观察表4长租公寓两种管理方式比较比较项目集中式长租公寓分散式长租公寓房源获取取得整栋现有项目或整栋楼宇中的几层分散承租个人房源物业性质商业、工业较多住宅为主产品服务统一品牌标志、装修标准，统一配备家政服务，部分有较多公共空间和线下活动。统一标准装修，部分有统一家政服务，一般没有公共空间和线下活动。出租方式按每套整体出租分间散租为主目标客户中端客户居多以中低端为主典型企业魔方公寓、新派公寓、未来域、YOU+青年公寓链家自如、优客逸家、蘑菇公寓2.住房租赁企业面临的主要问题。住房租赁企业属于市场新生力量，近年来借助有利政策环境取得了快速发展，发展过程中面临的主要问题是盈利能力。公开报道显示，目前主要品牌公寓企业仍处于市场拓展期，基本处于经营亏损状态，资金来源多为风险投资或政府支持。此外，房屋出租收益较低，目前租金收益率只有2%左右，难以覆盖各项成本，住房租赁企业的盈利模式面临考验。（三）居民家庭闲置住房出租现状及主要问题居民家庭闲置住房是目前住房租赁市场的房源供给主体。上海公寓企业联盟研究数据显示，目前我国出租房约有1亿套，超过90%的租赁房源为居民家庭闲置住房。目前个人出租住房存在的主要问题包括：一是信息不对称，租户对房屋信息不了解，部分中介机构存在发布虚假房源信息现象。二是租户权益难保障，租房合同一般未经房管部门备案，产生纠纷时协调困难，租户多处于弱势地位。三是“群租”房现象屡禁不止，既影响租住体验，也存在较严重的消防及安全隐患。三、规范发展住房租赁市场的政策建议（一）健全市场供应体系发展住房租赁市场，租赁房源的有效供应是关键，应健全和规范租赁房源供应机制，形成政府、企业、个人互相补充、协同发展的住房租赁市场供应体系。31福建金融2018年第07期财经观察金融福建ＦＵＪＩＡＮＦＩＮＡＮＣＥ1.完善公共租赁住房建设及管理。一要继续加大公共租赁住房建设和筹集力度，特别是配合产城融合发展需要，建立完善服务各类园区的配套租赁住房，有效避免部分公租房空置率较高问题。二要推进公租房货币化，实行实物配租与货币补贴并举，支持公租房保障对象通过租赁市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。这既有助于减轻政府投资建设公租房的资金压力，也有助于推动租赁市场发展。三要提高公租房的运营管理水平，鼓励