中原策划基础知识篇

1中原地产二级市场项目策划流程中原（中国）地产研究中心2005年11月（试用版）2中原地产二级市场策划流程第一篇策划基础知识3目录一．房地产基本概念二．房地产市场三．房地产开发四．策划以及房地产策划4一、房地产基本概念房地产？？？你的理解？？？如何？？？对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土地产生更大的经济价值！5一、房地产基本概念1.1房地产的概念1.2房地产定义1.3实物、权益和区位1.4房地产的其他名称1.5房地产业1.6常用的房地产术语1.7房地产的特性1.8房地产的类型61.1房地产的概念房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物结构设备装饰装修7一、房地产基本概念1.2房地产定义：房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体①土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；②建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；③其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物；8一、房地产基本概念1.3实物、权益和区位：①房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面；②权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权；③区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；9一、房地产基本概念1.4房地产的其他名称①不动产：中国②物业：香港③RealEstate：英国④RealProperty：美国10一、房地产基本概念1.5房地产业：房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业①投资开发业；②房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业11一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语①“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”②不同用途的土地使用年限③建筑密度④容积率⑤建筑面积、使用面积和套内建筑面积⑥常规物业实用率⑦不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）12一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语①“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”•“一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场；•“二级市场”——拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场•“三级市场”——13一、房地产基本概念②不同用途的土地使用年限•居住用地：70年•工业用地：50年•商业、旅游、娱乐等用地：40年•综合或其他用地：50年1.6常用的房地产术语14一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语③建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑用地面积的比率建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积x100%（覆盖率）试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米，问建筑密度？15一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语④容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率=总建筑面积/建筑用地面积试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米，问容积率为多少？16一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则建筑总面积=土地总面积x建筑密度x建筑层数容积率=建筑密度x建筑层数17一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语⑤建筑面积、使用面积和套内建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积18一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语⑥常规物业实用率•多层住宅：90-93%小高层及高层住宅：80-88%•写字楼物业:70-75%•商铺物业：50%左右19一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语⑦不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）•1平方米=10.764平方英尺•1公顷=10000平方米1公顷=15亩•1亩=666.67平方米20一、房地产基本概念1.7房地产的特性①不可移动性,易受限制②唯一性③寿命长久，用途多样，相互影响④供给有限，价值量大，流动性差⑤保值增值21一、房地产基本概念1.8房地产的类型①居住物业：自住、投资②商用物业：经营性、收益性或投资性物业。包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店铺）、酒店、娱乐类物业等。③工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等④特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等22二、房地产市场政府？？开发商？？专业服务机构？？消费者？？23二、房地产市场2.1房地产市场的定义2.2房地产市场的参与者2.3房地产市场的运行环境及影响因素2.4房地产市场指标2.5地租和级差地租2.6影响房地产价格的九大因素2.7房地产市场的运行规律2.8房地产金融与融资24二、房地产市场2.1房地产市场的定义从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。25二、房地产市场2.2房地产市场的参与者1.土地所有者或当前使用者2.开发商3.政府及其机构4.金融机构5.建筑承包商6.专业顾问·建筑师·工程师及造价工程师·物业代理及估价师·会计师·律师7.消费者或买家262.3房地产市场的运行环境及其影响因素二、房地产市场房地产业的运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产业有关的正式规则，包括现行的法律与相关政策资源环境土地、能源等资源约束国际环境国际资本流动和经济的全球化技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的是信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产信息化的要求政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等27二、房地产市场2.4房地产市场规模2.4.1潜在市场、有效市场及合格的有效市场、服务市场、渗透市场潜在市场：对某种特定商品有某种兴趣的消费者。有效市场：对某种特定商品有兴趣、收入与途径匹配的消费者的集合；如果对某些商品有消费的限制，那么其他的人群就构成合格的的有效市场。服务市场：使公司决定开拓的那部分合格的有效市场。渗透市场：指已经购买了企业产品的消费者的集合参见下图28二、房地产市场2.4房地产市场规模有效市场潜在市场整体市场服务市场渗透市场合格有效市场29二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.1需求、供给与价格需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商品和劳务的数量。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品（互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。需求规律：价格效应=替代效应+收入效应30二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.1需求、供给与价格供给：厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。31二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.1.1需求指标国内生产总值人口数城市家庭人口就业人员数量及就业分布城市家庭可支配收入及城市家庭总支出房屋空间使用数量商品零售价格指数及城市居民消费价格指数32二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.1.2供给指标存量新竣工量灭失量空置量及空置率可供租售量房屋施工面积房屋新开工面积平均建设周期竣工房屋价值33二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.2弹性理论需求价格弹性：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度供给价格弹性：供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能力和产品生产周期，二是产品的生产成本2.5.3市场均衡需求的数量等于供给的数量34二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.4消费者行为理论2.5.4.1效用消费者决策：指消费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消费满足而做出的消费选择。效用：消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。其取决于两种因素，一是商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品时对满足的主观感受。35二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.4消费者行为理论2.5.4.2边际效用边际效用（MU）消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。边际效用递减规律：消费者消费后一个单位商品所获得的效用增量小于它消费前一个单位商品所获得的效用增量。36二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.4消费者行为理论2.5.4.3消费者均衡：消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。37二、房地产市场2.6地租及级差地租2.6.1地租：利用土地所获得的超额报酬地租=市场价格–生产成本–平均利润2.6.2级差地租：不同生产条件下生产出来的农产品具有统一的市场价格，不同位置的土地因而具有不同的地租38城市内不同用途的地租支付能力二、房地产市场地租及级差地租距离中心商务区地租支付能力零售业服务业、贸易和批发业高层住宅多层住宅农业高层住宅区多层住宅区工业39二、房地产市场地租及级差地租同一街道上不同用途的地租支付能力地租距离士多店高档家具店特色快餐店通信手机店珠宝店高级男装店高级女装店高级品牌专卖购物广场时尚品牌专卖店40二、房地产市场2.6影响房地产价格的九大因素2.6.1房地产自身的因素2.6.2环境因素2.6.3人口因素2.6.4经济因素2.6.5社会因素2.6.6行政因素2.6.7国际因素2.6.8心理因素2.6.9其他因素41二、房地产市场2.7房地产市场的运行规律①房地产的空间市场——使用功能②与房地产的资产市场——资产的投资收益功能③房地产的空间市场与房地产的资产市场的关系这两者是紧密联系在一起的，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率。从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。42二、房地产市场2.7房地产市场的运行规律②房地产市场的周期循环•传统的房地产周期理论认为：房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。•房地产周期循环的主要原因是：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的实践存在时滞；生产者与消费者心理因素的影响；政策因素的影响；制度因素的影响等43二、房地产市场2.7房地产市场的运行规律施永青2005年观点•房地产周期分为:(1)复苏期(2)高涨期(3)危机期(4)萧条期•房地产市场是周期性极为明显的市场，原因有几个方面：(1)房地产的生产期很长，短则一两年，长可以三五年。一旦发现供不应求，短期内都无法增加供应，令楼市可以连年上升。(2)房地产是传统上的主要财富储存工具，有余资的人都倾向投资地产。因此，经济好的时候，资金就会源源不绝地流入房地产市场。流入的资金愈多，楼价就升得愈快，楼价上升又吸引更多的资金流入，令升市进入自我完成的机制。(3)投资地产的财务杠杆效益大，按揭货款往往可高达楼价的七至八成。只需拿出很少的资金，就可以把投资效率扩大。当然，当资金退的时候，亦会饱受债主的压力，无法退守，形成恐惧性抛售。44二、